Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком. Об этом говорится в сообщении Центробанка, который принял решение повысить макропруденциальные требования по ипотечным кредитам.
Регулятор отметил, что, по данным Росстата, на конец 2022 года рост цен на жилье в новостройках достиг максимального уровня — 30%. В отдельных регионах разница еще больше: например, в Московской области на конец 2022 года — 55%.
«Если заемщик захочет продать квартиру, он может столкнуться с потерями, поскольку на вторичном рынке цены ниже, и стоимости квартиры может оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке, кроме того, будет потерян первоначальный взнос. Возрастают риски банков по ипотечным кредитам, предоставленным на первичном рынке, поскольку в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка», — подчеркнул регулятор.
Чтобы ограничить риски заемщиков и банков, Банк России приял решение с 1 мая 2023 года установить надбавки по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве.
«Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. В дополнение к повышенным резервам по кредитам с экстремально низкими ставками, которые компенсируют процентные риски банков на горизонте жизни ипотечного кредита, макропруденциальные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья», — пояснили в Центробанке.
Кроме того, с 1 мая 2023 года будут дифференцированно устанавливаться надбавки для ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью. В частности, в тех случаях, когда соотношение величины кредита и реальной стоимости залога составляет от 85% до 90%.
В ЦБ не исключают, что повышение надбавок может привести к замедлению роста ипотеки, однако надеются, что результатом станут более сбалансированный рост на рынке жилья, купирование рисков ценового «пузыря», формирование банками запаса капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам.
«В случае если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, а стандарты кредитования улучшатся, Банк России будет готов рассмотреть снижение уровня надбавок», — пообещали в Центробанке.
