Ипотека сегодня — самый качественный кредитный сегмент, просрочка остается рекордно низкой. После небольшой паузы начинается перезапуск рынка. Однако снижение ставок после очередного понижения ключевой ставки и расширение льготных программ могут оказаться недостаточными драйверами роста выдач.

В июне ипотечному рынку удалось полностью восстановиться после двухмесячного провала, вызванного пандемией. По предварительным оценкам «ДОМ.РФ», выдача ипотеки за месяц выросла на 23% в количественном выражении и на 29% — в денежном по сравнению с июнем 2019 года. Банки выдали около 118 тыс. кредитов на 277 млрд рублей. Схожие данные приводит и Объединенное кредитное бюро, по оценкам которого объем выданной в июне ипотеки достиг 258,1 млрд рублей, увеличившись на 28% в годовом выражении и на 39% к маю.

При этом ипотечный рынок остается самым успешным с точки зрения качества кредитного портфеля по сравнению с любыми другими кредитными сегментами. По данным Банка России, просрочка по ипотечному портфелю банковской системы уже больше года находится на уровне 1%.

Но такое высокое качество портфеля — это не «особый путь» России. Обслуживание ипотечных кредитов на любых мировых рынках отличается высоким качеством. Это связано как с более тщательным скорингом ипотечных заемщиков и понятными целями кредитования, так и с наличием твердого залога, потерять который готовы немногие.

Однако очевидно, что сегодня ипотечному рынку нужны новые стимулы для нового же спроса. Июньский всплеск объясняется просто: на сделки начали выходить клиенты, которые весной решили взять паузу, дождаться, чем закончится коронавирусная история. Вряд ли ошибусь, если предположу, что этот отложенный спрос мы будем наблюдать и в ближайшие два-три месяца. Однако затем он иссякнет. Как, кстати, и льготная ипотека под 6,5%, которая добавила оптимизма рынку: в июне она составила почти четверть всех новых выдач ипотечных кредитов. Но это был антикризисный механизм, расширять сроки действия и объемы которого власти пока не собираются.

Самым позитивным моментом для потенциальных ипотечных заемщиков является то, что сегодняшние ставки уже не могут считаться барьерами или ограничителями для новых выдач. По данным «ДОМ.РФ», средняя ставка по выданным кредитам в мае составила 7,4% (апрель — 8,32%), в том числе по кредитам на новостройки — 5,79% (апрель — 6,94%).

Замглавы Минфина Алексей Моисеев заявил, что порядка 40% граждан страны не смогут обслуживать ипотеку даже при нулевых ставках. Но для всех остальных на сегодняшний день все упирается в первоначальный взнос, поскольку ранее действовавшие программы с низким или даже нулевым взносом остались в прошлом и вряд ли вернутся в обозримом будущем. Тем более что за такой практикой внимательно наблюдает регулятор, принявший в прошлом году ряд нормативных мер по ограничению аппетитов банков к рискам. В итоге доля таких клиентов и кредитов в банковских портфелях сильно снизилась. А когда размер первоначального взноса колеблется от 10% до 20%, причем «минималку» еще надо поискать, немногие клиенты могут самостоятельно накопить на него. Но ведь именно эта категория заемщиков, которая фактически сегодня изъята с рынка, могла бы предъявлять спрос на ипотеку.

Кроме того, ипотека начинает «удлиняться». Мы понимаем, что сегодняшний рекордный средний срок по ипотеке в 19 лет может не отражать реальность. Часто ипотечные кредиты гасятся досрочно. Тот же Алексей Моисеев приводил данные, согласно которым реальный средний срок ипотечного кредита составляет около семи лет. Но из-за появления законодательных кредитных каникул и собственных банковских программ реструктуризации сроки погашения реально растут. Так, только в мае, по данным «ДОМ.РФ», сразу более 17% вновь выдаваемых кредитов пришлись на рефинансирование существующей задолженности.

Тем не менее просрочка останется в пределах низких значений, но на горизонте ближайших года-полутора она увеличится. Произойдет это, во-первых, из-за эффекта низкой базы, а во-вторых, просто из-за «старения» портфеля, не так активно размываясь новыми выдачами. Но даже двукратный или более рост просрочки — до 2—3% от портфеля — для банковской системы не будет критичным. Хотя, конечно, внушающие ужас заголовки «Просрочка по ипотеке выросла в два раза!» мы обязательно увидим.

Но то, что такие показатели просрочки не будут критичными, совсем не означает, что с ней не надо бороться. Важным фактором станет то, как именно будет развиваться секъюритизация ипотечных портфелей. Если этот механизм наберет силу, если мы будем наблюдать рост объемов таких портфелей, это станет благоприятным фактором для рынка с точки зрения борьбы с просрочкой.

Одновременно на ипотечном рынке заметнее всего будет усиливаться концентрация, поскольку здесь очень важна стоимость фондирования, которую банк должен обеспечить на долгосрочном горизонте, а также его умение работать с длинными кредитными портфелями. Модель банков, построенная на выдаче ипотеки с последующей секъюритизацией или продажей портфелей, тоже имеет право на существование, но очевидно, что базово на этом рынке будет доминировать ограниченное число игроков. И мы понимаем, что это будут за игроки.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции