В Москве около четверти объектов жилья строится при непосредственном участии кредитных организаций — не только как кредиторов, но и как девелоперов и/или инвесторов. Банки.ру разбирался, как банки чувствуют себя на этом рынке.
За себя и за того... банкрота
Застройщиков, возводящих жилые комплексы на собственные средства, единицы, большая часть кредитуется в банках (средние ставки по проектному финансированию недавно опустились до вполне демократичных 10—12% годовых), но у части застройщиков есть аффилированные банки, которые сами выступают инвесторами.
Всего у банков (точнее, у аффилированных с ними застройщиков) сейчас «в работе» более 80 девелоперских проектов только в Москве, в части из них кредитные организации изначально выступали как инвесторы, часть получили «в наследство» от обанкротившихся заемщиков-застройщиков. Например, «Донстрой» и «Система Галс» (ныне «Галс-Девелопмент») за долги отошли ВТБ, «СУ-155» — банку «Российский Капитал».
Наиболее активными в девелоперском бизнесе до сих пор были четыре банка: ВТБ, Московский Кредитный Банк, Бинбанк и Промсвязьбанк. У ВТБ на сегодняшний день 28 проектов, у Бинбанка и МКБ по десять проектов, семь — у Промсвязьбанка, четыре — у СМП Банка, один — у «Пересвета». Еще около 20 проектов реализует «Лидер Инвест» — «дочка» АФК «Система», в составе которой также имеется МТС Банк.
Характерно, что один из списка банков изначально государственный, два недавно попали под санацию и де-факто перешли под контроль Банка России. Такая же участь постигла в прошлом году и АКБ «Пересвет», крупный столичный банк, ранее являвшийся опорным для Русской православной церкви, а теперь контролирующийся структурами «Роснефти». «Дочка» банка — «Пересвет-Инвест» — реализовывала проект по строительству многофункционального комплекса «Орехово» и ЖК Versis. Первый объект удалось сдать до начала санации, второй, несмотря на многочисленные задержки, — тоже. «Пересвет» традиционно обладал мощной корпоративной клиентской базой, обслуживал в том числе компании в государственной и федеральной собственности, активно кредитовал инфраструктурные проекты, обеспеченные выручкой от государственных контрактов.
Банки научились строить в срок
По имеющейся у Банки.ру информации, активным участником рынка недвижимости является и Сбербанк, но это не афишируется. В частности, он официально выступает девелопером в проекте строительства ЖК «Царев сад», который должен быть сдан в первом полугодии 2018 года. Объект начал реализовываться на высокой стадии готовности — продажи в комплексе начались только в феврале нынешнего года. Но это лишь вершина айсберга.
«Одним из мощных теневых девелоперов является Сбербанк, — заявил Банки.ру источник в одной из девелоперских компаний, пожелавший остаться неизвестным. — Банк выступает в роли основного кредитора во многих проектах, и ему переходят в том числе и обанкротившиеся девелоперы, но это не афишируется».
Больше всего девелоперских проектов в портфеле у группы ВТБ. Часть из них банк получил вместе с «Галс-Девелопментом» («IQ-квартал», «Достояние», «Наследие», «Сады Пекина» на Большой Садовой, «Театральный дом» на Поварской улице) и «Донстроем» (Barrin House, Grand Deluxe, «Алые паруса», «Долина Сетунь» и пр.). Также банк реализует несколько девелоперских проектов совместно с MR-Group («Пресня Сити», «Царская площадь» на Ленинградском проспекте). В некоторых проектах ВТБ изначально выступал девелопером: «ВТБ Арена парк» на Ленинградском проспекте, «Дом на Хлебном» (реконструкция исторического здания), «Софийский» на Софийской набережной, Match Point в Филях.
С проектами «Донстроя» проблем у ВТБ не возникало, большая часть успешно сдана без переносов сроков. Три собственных проекта пока идут по графику, а вот в Match Point серьезное отставание — примерно на год. Из проектов «Галса» сроки переносились только в проекте «Искра-парк», но сейчас ситуация нормализовалась.
В общем и целом ВТБ можно считать вполне успешным девелопером.
Бинбанку (бывшие владельцы — семья Гуцериевых: Микаил и Саит-Салам Гуцериевы, Михаил Шишханов) масштабные девелоперские проекты достались вместе с «Интеко» и «А101». Все проекты находились на достаточно высоких стадиях готовности и были уже хорошо распроданы. Единственный проект Бинбанка, у которого переносились сроки сдачи (на полтора года), — это Balchug Viewpoint на Садовнической набережной.
Михаил Шишханов купил «Интеко» в 2011 году у Елены Батуриной, жены бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова. «Интеко» перешла к семье Гуцериевых вместе с долгом Сбербанку и Банку Москвы в миллиард долларов. Миноритарием после покупки стала компания «Сбербанк Инвестиции» (5%). Сейчас у «Интеко» портфель строительных проектов в Москве — около 1 млн кв. м. Планируемые инвестиции — 18—20 млрд рублей. Всего компанией реализовано около 80 объектов общей площадью 4,5 млн кв. м. На 2018 год запланировано строительство 120—150 тыс. кв. м в столице и 180 тыс. кв. м в регионах.
Компанию «А101 Девелопмент» Гуцериевы приобрели в 2015 году у миллиардера и бывшего сенатора Вадима Мошковича, владельца «Русагро». На тот момент в собственности компании находились участки в новой Москве площадью около 2 440 га (на расстоянии от трех до 23 км от МКАД по Калужскому шоссе) с разрешением на строительство 2,2 млн кв. м жилья. Однако потенциально на этой площади можно было построить около 20 млн кв. м жилья.
Промсвязьбанк (ранее принадлежал Алексею и Дмитрию Ананьевым) был отправлен на санацию в декабре 2017 года и перешел под контроль Центробанка. Между тем девелопер банка — PSN Group («Группа ПСН») оставался в собственности братьев Ананьевых, причем в конце февраля 2018 года Алексей передал Дмитрию свою долю (50%). «После того как ЦБ ввел временную администрацию в Промсвязьбанк, я посчитал, что будет правильно, если каждый из нас станет заниматься своими активами. Теми, которыми исторически и управлял», — пояснял тогда свое решение Алексей Ананьев. В результате Дмитрий Ананьев стал стопроцентным владельцем банковского бизнеса (у него остался банк «Возрождение»), медиабизнеса и девелоперской группы. Алексею достался системный интегратор «Техносерв» и другие IT-активы.
«Группа ПСН» занимается жилой и коммерческой недвижимостью с 2000 года. Портфель проектов включает 3 млн кв. м. Также компания управляет земельными активами в Подмосковье площадью около 40 тыс. га. По недавно начатым девелоперским проектам — квартал «Правда» (редевелопмент) и «I'm Тверская» — наблюдаются проблемы. Проект клубного дома «I'm Тверская» площадью более 23,9 тыс. кв. м выставлен на продажу, по сообщению ПСН, ведутся переговоры с потенциальным инвестором. Проект «Правда» фактически заморожен.
В «Домашнем» практически готова первая очередь, в SREDA все пока идет по плану. В первой очереди готовность 98%, к концу мая планируется завершить работы по благоустройству.Готовность корпусов второй очереди от 50% до 85%. Однако некоторые эксперты рынка высказывают предположение, что корпуса, находящиеся на средних стадиях строительства, не в достаточной степени распроданы для рефинансирования проекта за счет поступлений от ДДУ и могут потребовать дополнительных вложений со стороны девелопера.
Московский Кредитный Банк выходил на рынок недвижимости самостоятельно, большинство проектов начинал с нуля. Его владелец Роман Авдеев является также создателем девелоперской компании INGRAD (создана в 2012 году на базе его же агентства недвижимости «Домус Финанс»). Компания специализируется на строительстве жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса в Москве и ближнем Подмосковье. Три проекта находятся в начальной стадии, предсказать, как они будут развиваться, пока сложно. Но в остальных девелоперы вполне справляются со взятыми обязательствами. В декабре 2016 года Авдеев купил у Михаила Прохорова более 90% акций публичной девелоперской компании «ОПИН», на бирже этот пакет стоил 70 млн долларов.
Из своих проектов у МКБ могут быть вопросы лишь по двум из девяти: несколько запаздывает по срокам строительство дома по адресу улица Вавилова, 69, а также на улице Петра Алексеева в Кунцево.
СМП Банк (аффилирован с «РГ-Девелопментом» российских бизнесменов Аркадия и Бориса Ротенбергов) также причастен к строительному бизнесу. «РГ-Девелопмент» — инвестиционно-девелоперская организация, созданная в 2013 году и развивающая собственный бренд «Родной город». Первые три проекта в серии «Родной город» — жилые комплексы «Родной город. Октябрьское поле» (сдан), и «Родной город. Каховская» (сдан), «Родной город. Воронцовский парк» (строится по плану) общей площадью 200 тыс. кв. м). Попавшие под санкции США одними из первых, Ротенберги переоформили владение «РГ-Девелопментом»: вместо кипрской «Джетбокс» ее владельцами стали «Ракета Капитал» (80%) и НАО «Инвест Групп» (20%). Однако источники на рынке утверждают, что бенефициары компании остались прежними.
АФК «Система», которой принадлежит МТС Банк, инвестирует в строительство жилья через крупного московского девелопера «Лидер Инвест». В структуре долга компании доля МТС Банка в течение 2017 года не превышала 15%, сообщили в компании, пояснив, что на данный момент обязательств по кредитам перед МТС Банком у «Лидер Инвест» нет.
Общий портфель «Лидер Инвеста» составляет около 3 млн кв. м. Крупнейшие проекты — Nagatino i-Land (строительство 270 тыс. кв. м жилья и 110 тыс. кв. м офисов), «ЗИЛ-Юг» (1,5 млн кв. м недвижимости вместе с ЛСР) и «Лобачевского 120» (240 тыс. кв. м) на улице Лобачевского. Компания также строит жилые проекты на месте автоматизированных телефонных станций, реорганизацией которых занимается МГТС.
7 проектов точечной застройки в престижных районах столицы у «Лидер Инвеста» успешно завершены, около 20 девелоперских проектов а работе. В этом году пять из них должны быть введены в эксплуатацию. Как рассказал Банки.ру источник в одной из девелоперских компаний, по четырем были отставания по срокам, но сейчас стройка активизировалась, но еще по десятку сроки, с большой долей вероятности, будут отложены как минимум на год-полтора — их можно назвать проблемными.
Как пояснили Банки.ру в «Лидер Инвест», у компании нет проблемных объектов, все объекты строятся в соответствии с графиками строительства, приведенными в действующих проектных декларациях. Случаи временного замедления темпов работ были связаны с процессом смены подрядных организаций, говорят представители компании, уточняя, что смена подрядчика была инициирована девелопером из-за неудовлетворительного подхода к темпам выполнения работ.
Новые проекты могут быть проблемными
«В зоне риска из-за банкротства банков находятся те проекты, которые недавно стартовали, нуждаются с точки зрения стройки в больших объемах финансирования, а продажи еще не «раскрутились», финансирование от дольщиков не пошло», — комментирует генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. Те же проекты, которые находятся на высокой стадии готовности и успешно распродаются, по мнению эксперта, будут благополучно завершены. «Их дольщики должны сказать огромное спасибо закону 214-ФЗ, который не позволил вывести из проектов средства, благодаря чему стройка продолжается», — подчеркивает Бобков.
«Наименьшие риски для покупателей, конечно, представляют уже готовые проекты. Учитывая курс на полный отказ от долевого строительства, уже в обозримом будущем реализоваться станут только такие новостройки. Однако основное достоинство покупки новостройки — возможность сэкономить на раннем этапе строительства — будет утеряно, покупателям придется переплачивать», — отмечает эксперт.
Даже поверхностный анализ девелоперской активности банков показывает, что их успешность находится в прямой зависимости от степени аффилированности с государственными структурами или близости к крупным бизнесменам, связанным с властью.
Ольга КУЧЕРОВА, Banki.ru
