Иностранные компании, которые ранее арендовали торговые, офисные и складские помещения, уходят из России. Таких уже насчитывается несколько сотен. Узнали у профессионалов, что происходит с рынком коммерческой недвижимости страны и профильными паевыми фондами.
Какая ситуация на рынке коммерческой недвижимости?
В торговых центрах один за другим зарубежные бренды закрывают магазины, на офисных зданиях все больше новых объявлений о сдаче в аренду. Управляющие компании ищут новых отечественных арендаторов. Общее положение на рынке коммерческой недвижимости страны эксперты пока характеризуют как неопределенное. Какой именно сегмент — офисные, складские, торговые или логистические объекты — в ближайшей перспективе будет в просадке, не совсем ясно.
«В данный момент иностранные арендаторы в торговой недвижимости уже начинают предупреждать собственников помещений, что нет решения, будет продолжена работа или нет. При этом они продолжают платить аренду, потому что речь идет не о полноценном уходе с рынка, а пока что лишь о приостановке деятельности. Соответственно, в данный момент доходность по торговой недвижимости без изменений, но это временно», — комментирует Евгений Большаков, операционный директор PARUS Asset Management.
Что касается офисных помещений, здесь тоже пока речь идет только о приостановке деятельности, и арендаторы в основном продолжают платить за съем. Большаков признает, что пока ему неизвестно о случаях, когда компания заявила, что она уходит и поэтому расторгает договор аренды. «Что будет дальше, надо смотреть: так или иначе, какое-то количество помещений будет вакантно, и арендный поток спадет», — говорит он.
«Если случится массовый и окончательный исход иностранцев, потери могут быть весьма существенными в торговой недвижимости, где зарубежные торговые марки составляли 40—60% ассортимента, и их замещение может растянуться на годы, — оценивает ситуацию Андрей Богданов, директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал». — В офисной и складской недвижимости потери могут быть существенно меньше, если оценить, то в 5—10% повышения вакансии (то есть заявок потенциальных арендаторов на использование помещений. — Прим. ред.)».
Инвестиционный виджетЧто с новым строительством?
«Строительный сектор находится под двойным ударом, — рассказывает Алексей Тараповский, основатель Anderida Financial Group. — По этому сектору бьет как непосредственно санкционный режим, так и общее сворачивание экономической активности». Он указывает на то, что импортозамещение в девелопменте возможно, но далеко не всегда и везде.
Андрей Богданов перечисляет стрессовые факторы, влияющие на строительство новых коммерческих объектов:
- резкое удорожание строительства;
- дефицит строительных материалов и оборудования;
- критическое повышение стоимости и часто недоступность проектного финансирования;
- ожидания по снижению востребованности построенных площадей;
- для коммерческой недвижимости стоимость нового строительства перестала окупаться текущим уровнем арендных ставок.
Особенная ситуация и у тех, кто строил на заемные средства, подчеркивает Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital. Следом за повышением ключевой ставки до 20% годовых обязательства по процентам, которые должен исполнять заемщик, выросли более чем в 2 раза. Это коснулось компаний, которые имели в своем портфеле кредиты с плавающей ставкой.
«До 70% объектов коммерческой недвижимости в России строятся с привлечением долга. Ставка по кредиту привязывается к ключевой ставке ЦБ РФ, обычно она формируется по формуле: ключевая ставка плюс маржа банка, которая составляет от 2% до 5%», — уточняет эксперт. По ее словам, поддержать владельцев коммерческой недвижимости, у которых она в стадии строительства, могли бы:
- фиксация процентной ставки по кредиту на докризисном уровне;
- субсидирование возникшей разницы прежней и актуальной ставок;
- реструктуризация кредита с плавающей ставкой.
Логично, что компании спешат завершить работу на объектах с высокой степенью готовности, а проекты или объекты на стадии подготовки к стройке предпочитают заморозить. Тот же тренд наблюдается и в жилищном строительстве.
Каков принцип инвестиций в недвижимость в складчину?
В сегменте коллективных инвестиций вложения в коммерческую недвижимость обычно делают через фонды. Это означает, что не надо самому за много миллионов рублей покупать и содержать здание магазина или склада под аренду, а можно сложиться с такими же инвесторами и владеть частью доходного объекта (паем). При этом имущество будет администрировать управляющая компания.
В 2021 году в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн) инвесторы вложили более 1 трлн рублей. Это оценка Центробанка РФ. Самыми доходными в портфелях таких фондов, как правило, являются рентные, то есть помещения и объекты под сдачу. С активами, которые строятся под продажу или предполагают реализацию иного бизнес-проекта, доходность менее предсказуема, и работа самой инвестиции выглядит сложнее.
Кроме того, ЗПИФы доступны квалифицированным инвесторам после сдачи тестирования.
Как и жилая недвижимость, ЗПИФн подвержены базовым рыночным рискам, например, таким как:
- уход арендаторов из торговых, офисных, складских и логистических объектов;
- падение ставок аренды;
- рост коммунальных платежей.
«Дополнительное давление на горизонте года могут оказать запросы отдельных российских арендаторов на снижение арендной платы в адрес собственников, которые могут столкнуться с сокращением выручки при одновременном повышении операционных издержек, включая стоимость закупок», — отмечает Андрей Богданов из УК «Альфа-Капитал».
Что происходит с паевыми инвестиционными фондами недвижимости?
По данным PARUS Asset Management, за 2021 год количество физических лиц — инвесторов в ЗПИФы достигло 110 тыс. человек, что обеспечило 10-кратный рост за два года, где 82% притока розничных инвесторов пришлось на биржевые фонды. Средняя сумма их вложений в ЗПИФы достигла 16,2 млн рублей.
С фондами, которые сейчас обращаются на бирже, пока нет ясности: биржа закрыта, торгов не происходит, рыночная цена паев, то есть как их оценивает рынок, не известна.
В последний день работы Московской биржи, 25 февраля, акции российских эмитентов потеряли 50—70% номинала, а ценные бумаги ЗПИФн — чуть больше 1%.
Евгений Большаков полагает, что фонды будут работать как защитный актив для держателей их долей. С открытием торгов эксперт ожидает панических продаж от тех, у кого в портфелях небольшие доли в фондах. О крупных пайщиках он говорит, со ссылкой на брокеров, что они планируют «добирать позиции».
Торговые и офисные объекты
Под основным ударом сейчас, по мнению Андрея Богданова, крупная торговая недвижимость. Выиграют владельцы объектов в логистическом секторе и качественной офисной недвижимости.
«Торговая недвижимость, сильно пострадавшая в пандемию и не восстановившаяся до конца, вероятно, столкнется с ударами как в части снижения трафика и уровня потребительского спроса, так и собственно от ухода отдельных арендаторов, как иностранных, так и российских», — прогнозирует он.
Екатерина Черных
генеральный директор «Сбер Фонды недвижимости»
Незаменимых арендаторов нет: если одни покидают помещение, то найдутся другие, желающие его занять. При этом ставки на аренду будут только расти из-за инфляционных ожиданий и увеличения расходов на обслуживание объектов. «Ставка не может быть скорректирована в сторону снижения, она может только расти. Поэтому она будет увеличивать доходность. Опять же, когда срок действия договоров будет истекать, они будут перезаключаться на новых условиях», — объясняет Евгений Большаков из PARUS Asset Management.
Складские и логистические объекты
Складские и логистические объекты в портфелях фондов, по общему мнению экспертов, опрошенных Банки.ру, проявят себя в нестабильной экономической ситуации как более устойчивые. Сказывается и то, что ранее на рынке была их нехватка. Даже с уходом нескольких арендаторов спрос на аренду таких объектов не упадет. По-прежнему основными пользователями складов остаются компании онлайн-торговли.
«Accent Capital работает в трех секторах недвижимости: торговом, офисном, складском. Последний пришел к сегодняшнему дню с нулевой вакансией, ростом ставок, активностью на девелоперском рынке. Возникает вопрос, что будет с вакансией и, соответственно, ставками завтра. Это основные показатели, которые обеспечивают устойчивость объекта. Мы видим, что потребительский спрос, скорее всего, будет снижаться», — приводит пример Марина Харитонова.
Екатерина Черных из «Сбер Фонды недвижимости» ожидает роста в секторе логистических и складских объектов. Связывает такой тренд с перенастройкой логистических цепочек и курсом на импортозамещение.
Продуктовый калькуляторБудет ли корректировка доходности в портфелях ЗПИФн?
«Скорее всего, при уходе арендаторов из торговли и из офисов доходность будет скорректирована. В данный момент изменений нет; возможно, они появятся в будущем. И опять же при этом складская недвижимость пострадает меньше всего», — полагает Евгений Большаков, операционный директор PARUS Asset Management.
«Перераспределение активов в фондах недвижимости практически нереально для рынка коммерческой недвижимости. Тут сроки сделок достигают полугода и даже года. Сложно себе представить возможность размена «пострадавшего» актива на «стабильный» или смену стратегии. Таким образом, единственная мера борьбы с потенциальным оттоком — это, конечно, ротация арендаторов», — рассуждает Андрей Богданов из УК «Альфа-Капитал».
«Доходность зависит от цены покупки и ставок по договорам аренды. Здесь все зафиксировано. Договоры индексируются на инфляцию. Рост доходов по итогам года, несомненно, будет, но, конечно, не 20% годовых. В любом случае, цена активов в наших ЗПИФах выросла как минимум в два раза, и пустыми они стоять не будут», — уверена Екатерина Черных из «Сбер Фонды недвижимости».
«ЗПИФы недвижимости — это долгосрочные инвестиции. Риска досрочного закрытия фондов нет. В зависимости от активов внутри фонда возможно снижение дохода для инвестора, например, на период замены арендатора. На горизонте 5—10 лет это падение доходности должно быть отыграно», — констатируют в пресс-службе ПАО «Совкомбанк».
В целом крупнейшие игроки инвестиционного сегмента ЗПИФн смотрят на ситуацию с оптимизмом, а некоторые готовятся даже подыскивать новые доходные объекты, ожидая снижения цен на них.
Елена СМИРНОВА, Banki.ru
