В августе Банк России увеличил ключевую ставку сразу на 3,5% — с 8,5% до 12% . В сентябре прошло еще одно заседание ЦБ, результат — ключевая ставка на уровне 13%. На этом фоне банки тоже повышают свои ставки по ипотеке. По мнению аналитиков, средний процент по рыночным программам может превысить 17–18% годовых, а по льготным — приблизиться к установленным государством максимумам.
Но даже в таких условиях можно не бояться брать кредит на покупку жилья. Поможет рефинансирование. Как именно — рассказывает аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.
Стоит ли сейчас брать ипотеку
Высокие ставки по рыночным программам сохранятся надолго, следует из риторики Центробанка. Поэтому заемщикам нужно готовиться к существенной переплате. Исключение — люди, имеющие детей или планирующие пополнение до конца 2023 года. Эта категория сможет рефинансировать ипотеку по ставке до 6% годовых, но есть нюансы: изначальная ипотека должна быть оформлена на покупку первичного жилья и нужно успеть до 1 июля 2024 года (сейчас обсуждается возможность пролонгации программы). При этом заемщики, воспитывающие детей с особенностями развития, могут претендовать на такое рефинансирование до конца 2027 года.
Если потребность в жилье срочная или попался выгодный, «горящий» вариант — можно не бояться оформлять ипотеку на вторичку по высоким ставкам. Предпосылок для снижения стоимости жилья пока что нет — напротив, в крупных городах она продолжает расти. Поэтому переплата за высокую ставку до рефинансирования в перспективе может сгладиться выросшей стоимостью объекта недвижимости
В каких случаях можно рефинансировать ипотеку
Есть смысл рефинансировать ипотеку, если вы видите, что текущие ставки на рынке отличны от вашей действующей ставки как минимум на 1 процентный пункт, и если вы не планируете быстрого, досрочного погашения своего кредита.
Рефинансирование подойдет, если вы хотите снизить размер ежемесячного платежа по кредиту или же, наоборот, уменьшить его изначальный срок. Вне зависимости от выбранного варианта за счет экономии на процентах произойдет уменьшение общей переплаты по ипотеке.
Например, вы оформили ипотеку на покупку вторички: 5 млн рублей на 25 лет под 12% годовых и ежемесячным платежом около 52 тыс. рублей. Через полгода смогли найти программу со ставкой 10,5% годовых — и рефинансировали жилищный кредит. Ежемесячный платеж снизился до 47 тыс. рублей.
Рефинансирование было популярно в 2022 году, когда оформившие ипотеку в I и II квартале года заемщики снижали ставки во второй половине года. Тогда многие банки практиковали «внутреннее рефинансирование» (предлагали своим клиентам более выгодные условия), а также прописывали в кредитном договоре возможность снижения ставки при условии снижения ключевой в дальнейшем. Пока что таких условий в текущих тарифах банков нет. Но вполне вероятно, что при снижении спроса кредиторы вновь могут прибегнуть к такому инструменту привлечения внимания заемщиков.
Как можно рефинансировать ипотеку сейчас
Для того чтобы увеличить свои шансы на рефинансирование, подайте заявку в разные банки и сравните условия. У многих кредиторов при подаче заявки и документов онлайн можно получить скидку к ставке.
В сентябре 2023 года рефинансирование по рыночной ипотеке пока невыгодно, так как маловероятно, что найдется ставка ниже текущей. Такая возможность появится, когда ЦБ уменьшит «ключ».
Из числа госпрограмм рефинансировать ипотеку сейчас позволяет только одна — семейная ипотека. Условия у нее такие:
- ставка до 6% годовых;
- оформить ее могут только семьи с детьми;
- сумма кредита — от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона.
Какие есть ограничения на рефинансирование
Для того чтобы вы могли рефинансировать свою ипотеку, она должна удовлетворять нескольким условиям:
- с момента ее получения прошло не менее шести месяцев (иногда банки разрешают рефинансировать кредиты меньшей длительности, такое практиковалось в 2022 году);
- по ипотеке не должно быть просрочек и непогашенных штрафов (в некоторых банках допускается просрочка до 30 дней, но лучше, чтобы ее не было совсем);
- по ней не должна была проводиться реструктуризация — то есть изменение условий банком по вашей просьбе в связи с уважительными причинами.
Если ваш жилищный кредит удовлетворяет этим критериям — вы можете смело подавать заявку на рефинансирование. Это касается и тех кредитов, по которым уже проводилось перекредитование — повторное рефинансирование банки не запрещают, за исключением кредитов, которые были оформлены по льготной ипотеке.
Когда рефинансирование может быть не выгодно
Помимо процентной ставки важным является и наличие или отсутствие комиссии за снижение ставки. Как правило, банки предлагают низкие ставки по базовым программам при внесении единовременного платежа (в среднем 2–4% от суммы кредита). Однако на рынке можно найти выгодные предложения и без такой опции.
Учитывайте также тип и количество страховок, которые требует банк. Обращайте внимание и на график платежей: пока еще остались банки, в которых получить ипотеку можно по дифференцированной схеме погашения. Она предполагает наименьшую итоговую переплату по кредиту. Но будьте готовы к тому, что в начале вам потребуется вносить больший размер ежемесячных платежей, нежели при аннуитетной схеме.
При подборе новой программы посчитайте расходы на рефинансирование (общий размер переплаты новому банку с учетом новой ставки, стоимость страховок, новой оценки — если рефинансируется вторичная ипотека — и иные предусмотренные договором затраты) и сравните их с размером переплаты по вашей текущей ставке. Учтите и возможные досрочные погашения, поскольку если вы планируете осуществлять их часто и на крупные суммы, то выгода от рефинансирования может нивелироваться.
Также рефинансирование может быть невыгодно, если прошло больше половины срока действия вашего кредитного договора. Так как большинство ипотечных кредитов выдаются с аннуитетным графиком погашения, при котором в начале большую часть платежа составляют проценты и только ближе к концу срока договора — тело кредита, то чем раньше вы снизите процентную ставку, тем большую сумму вам удастся сэкономить на процентах.
