Как провести общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

Общее собрание жильцов — эффективный способ повысить качество жизни в многоквартирном доме. Чтобы решения собственников реализовывали, нужно правильно провести собрание. 

Рассказываем, как организовать общее собрание собственников жилья и правильно оформить принятые решения.

Что такое общее собрание собственников 

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме — полноценный орган управления МКД.

Собрание проводят для управления домом с помощью решения вопросов, для которых необходимо голосование жильцов.

Какие решения могут принимать собственники жилья

Общее собрание жильцов многоквартирного дома может принимать основные решения, которые касаются общедомового имущества.

К числу вопросов, которые могут решать собственники жилых помещений на собрании, относятся:

• проведение реконструкции и капитального ремонта здания;
• перепланировка общедомового имущества;
• использование земельного участка, на котором построен дом;
• благоустройство прилегающей к дому территории;
• установка и использование рекламных конструкций, установленных в доме или на прилегающей территории;
• выбор способа управления многоквартирным домом: управляющая компания, товарищество собственников жилья или собрание владельцев;
• участие в программах реновации.

Сколько раз можно проводить общее собрание

Общее собрание собственников многоквартирного дома можно проводить неограниченное число раз. При этом важно провести хотя бы одно собрание в год. Однако никакой ответственности в случае непроведения общедомовых собраний в принципе законодательством не предусмотрено.

В каких формах проводится собрание

Есть три основные формы проведения собрания собственников:

1. Очная. Собственники жилья присутствуют на собрании и голосуют по вопросам повестки.
2. Заочная. Все обсуждения и опросы проходят онлайн.
3. Очно-заочная. Некоторые собственники голосуют очно, другие передают свое решение организаторам в определенные сроки.

Кто может инициировать внеочередное собрание собственников и может ли этим заниматься управляющая компания

Инициировать собрание жильцов может любой собственник жилого помещения в доме, УК или ТСЖ. В особых случаях инициировать собрание жильцов может муниципалитет.

Жильцы могут поручить УК организацию общедомового собрания. Для этого необходимо письменное обращение собственников как минимум с 10% голосов. Такое обращение может быть составлено в свободной форме. Но важно, чтобы в нем были перечислены вопросы, которые планирует обсудить инициативная группа. 

После обращения УК в течение 45 дней должна провести собрание собственников жилья.

Ниже расскажем об обязательных шагах для проведения общедомового собрания.

Договоренность с инициативными соседями и председателем дома

Минимум за три недели до предполагаемой даты собрания стоит договориться о нем с членами совета дома. Такой совет должен быть в любом доме с четырьмя квартирами и более. Его избирают на общем собрании один раз в два года.

Именно совет МКД может инициировать и проводить собрания, а также контролировать выполнение принятых решений. Совет принимает решения по эксплуатации общедомового имущества, подготовке к зимнему сезону, а также подписывает сопутствующие документы.

Если вы не входите в совет, но планируете инициировать проведение собрания, сделать это с советом будет проще. Они знают жильцов дома и УК, а также их контактные данные.

Узнать, есть ли совет в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Если информация о совете есть, можно связаться с его председателем и попросить помочь с организацией собрания.

Чтобы найти единомышленников, также можно написать объявление о создании инициативной группы. Четко пропишите в нем цель проведения собрания, например, установить во дворе детскую площадку или шлагбаум. Укажите свои контактные данные и расклейте объявление на специальных досках в подъезде.

Проведите встречу с откликнувшимися, обменяйтесь контактами и уточните, кто и как готов помочь, какие роли они готовы выполнять на общедомовом собрании. 

Время и место собрания

Определиться со временем собрания нужно минимум за три недели, чтобы успеть оповестить собственников. Дату, время и место собрания обязательно нужно указать в повестке.

Если в доме нет подходящего помещения для собрания, можно обратиться в органы местного самоуправления. Они должны предоставить зал поблизости к дому.

После того как вы определились с датой, временем и местом, можно составлять повестку собрания.

Повестка собрания

Повестка собрания жильцов — список вопросов, которые нужно обсудить и решить на собрании. Ее нужно опубликовать в Интернете и передать в орган госимущества. Уточнить, куда именно нужно передать повестку в вашем городе, можно в местной администрации или УК.

В повестке нужно указать адрес дома, данные инициативной группы, формат собрания, дату, время и место проведения.

Каждый вопрос нужно вынести в отдельный пункт и прописать его максимально конкретно. Так, чтобы за него можно было проголосовать «за», «против» или «воздерживаюсь».

Перенести собрание, изменить повестку после ее публикации нельзя.

Готовую повестку нужно передать в орган управления государственным или муниципальным имуществом. Это можно сделать лично или заказным почтовым письмом. Также повестку нужно опубликовать на общедоступном сайте и отправить ссылку на публикацию собственникам. Кроме того, можно сделать страницу дома на сайте «Собдома-рф».

Уведомление соседей о собрании

Всех собственников должны уведомить о собрании минимум за десять дней до него. Это можно сделать лично под подпись или заказным письмом. 

Объявление в подъезде в качестве уведомления не подойдет. Сложно будет доказать, что все жильцы его увидели. 

Вам также придется собрать согласия на обработку персональных данных. Они нужны для законного использования контактов жильцов. Телефоны пригодятся, чтобы в будущем уведомлять собственников о новых собраниях.

Кроме того, потребуется реестр личного вручения сообщений. Это таблица, где жильцы расписываются о том, что уведомлены о собрании.

Если собственников застать дома не удалось, им можно выслать заказные почтовые уведомления.

Также лично или по почте придется уведомить орган государственного или муниципального имущества.

Подготовка к собранию и бюллетени голосований

Проголосовать жильцы могут с помощью бюллетеней или информационных систем ГИС ЖКХ, «Сквер» или «Госуслуги». В бюллетене должны быть данные собственника: Ф. И. О., номер и площадь квартиры, данные правоустанавливающих документов.

Решение должно быть по каждому вопросу из повестки. Вписывать в бюллетени новые вопросы нельзя. 

Также попросите жильцов указать свои контактные данные для возможной проверки со стороны администрации или жилищной инспекции.

Чтобы жильцы могли голосовать через информационную систему, этот вопрос также нужно включить в повестку на первом собрании.

Проведение собрания

Если собрание проходит в очной форме, нужно зарегистрировать всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязательно, чтобы у присутствующих собственников было не менее 50% голосов. На собрании нужно избрать председателя, секретаря и счетную комиссию. 

Ограничений и требований к председателю, секретарю и счетной комиссии нет. При желании один человек может совмещать сразу три роли.

Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. В рамках очного собрания голосовать можно с помощью бланков. При заочной форме собственник может передать бланк по указанному адресу в определенный срок или проголосовать в информационной системе. В рамках очно-заочной формы можно прийти на собрание или проголосовать заочно.

Выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию можно только на одно собрание или на все последующие сразу.

Длиться собрание может и полчаса, и несколько дней. Если сразу договориться не удалось, придется встречаться еще раз. 

В конце собрания нужно раздать бюллетени и объяснить, как их заполнять.

Подсчет голосов

Если вы не используете информационные системы, где подсчет голосов ведется автоматически, голоса считает счетная комиссия. Важно делать это очень внимательно, сверяя данные с реестром собственников. Ошибки в подсчетах могут привести к тому, что собрание признают недействительным.

Для совместных собственников голоса считают вместе. Если несколько собственников проголосовали по-разному, их голоса не засчитывают.

Для принятия решения нужно, чтобы за него было отдано больше 50% голосов.

Для некоторых решений важно, чтобы за них отдали две трети голосов. Это вопросы, касающиеся:

• ограничения использования земельного участка дома;
• размещения на доме или в доме рекламных конструкций;
• проведения капремонта, использования соответствующего фонда; 
• взносов и кредитов на капремонт;
• реконструкции многоквартирного дома;
• списка лиц, которые могут заключать договоры на пользование общим имуществом.

При отчуждении имущества нужно, чтобы «за» проголосовали 100% собственников.

Если владелец жилья отметил в бюллетене больше одного пункта по вопросу, его ответ по данной проблеме считается недействительным. При этом остальные его ответы остаются в силе. 

Если собственник проголосовал неправильно по каждому из вопросов или специально испортил бюллетень, его решение не учитывается.

Количество голосов, положенных каждому собственнику, зависит от площади имущества, которое ему принадлежит в этом МКД. Так, один человек может иметь даже несколько голосов.

Подсчет голосов проводится по следующей формуле: КГ=(ПК/КС×100)/ОП, где:

• КГ — это количество голосов;
• ПК — площадь квартиры;
• КС — количество собственников квартиры;
• ОП — общая площадь дома.

Например, вы являетесь одним из двух собственников квартиры площадью 58 кв. метров. Общая площадь дома составляет 2 100 кв. метров. В данном случае количество голосов рассчитывается так: (58/2×100)/2100=1,38. Это значение можно округлить до 1. Если бы владели квартирой полностью, у вас было бы три голоса.

Площадь собственников в коммунальной квартире рассчитывается так:

• ([площадь комнаты / площадь всех комнат в квартире, оформленных в собственность] × площадь остальных помещений в квартире + площадь комнаты) / общую площадь дома × 100%.

Если собственник владеет долей в квартире, то его голоса рассчитывают по формуле: (площадь квартиры / количество долей в квартире) × (долю собственника / общую площадь) × 100%.

Голоса подсчитывает счетная комиссия.

Что делать после собрания

В течение десяти дней после проведения собрания жильцов или окончания заочного или очно-заочного голосования оформите протокол и сдайте его в управляющую компанию или жилищную инспекцию.

В протоколе нужно указать:

• его регистрационный номер;
• дату и место проведения собрания;
• адрес дома;
• данные о жилых и нежилых помещениях в нем;
• информацию об инициаторе собрания, председателе, секретаре и счетной комиссии;
• число присутствующих и приглашенных;
• адрес, где будут храниться копии документов собрания;
• подписи председателя, секретаря и счетной комиссии;
• дату составления документа.

В протокол также важно включить повестку дня, сколько человек и как проголосовали по каждому вопросу.

Если кворума не было, протокол все равно потребуется. В нем нужно написать об этом.

Ответственность за подлинность протокола лежит на председателе, секретаре и счетной комиссии. За подделку документов предусмотрена уголовная ответственность.

Протокол составляют в нескольких экземплярах. Один протокол с оригиналами бюллетеней передают в УК. Она передает их в жилищную инспекцию. Еще один забирает председатель собрания.

К протоколу также важно приложить:

• реестр собственников жилых помещений;
• уведомление о проведении собрания с отметкой о вручении;
• списки присутствовавших на собрании и приглашенных собственников;
• копии доверенности, если за кого-то из собственников голосовал представитель;
• документы, которые обсуждали на собрании;
• бюллетени голосования.

Итоговый протокол можно опубликовать на том же ресурсе, где опубликована повестка собрания. 

Когда решение общего собрания собственников будет недействительным

Такое возможно при несоблюдении процедуры. Например, голосование проходило без кворума, не удалось уведомить о мероприятии всех жильцов или допущены ошибки при подсчете голосов.

Как провести общедомовое собрание собственников жилья: коротко

• На собрании собственников жилья можно рассматривать вопросы, касающиеся общедомового имущества.
• Инициировать собрание может любой собственник помещения, УК или муниципалитет.
• Собрание нужно проводить не реже одного раза в год. Максимальное число таких мероприятий неограниченно.
• Общедомовое собрание можно проводить в очном, заочном или очно-заочном формате. Первый предполагает, что все жильцы присутствуют на собрании и голосуют по вопросам повестки. В рамках заочного собрания собственники могут проголосовать онлайн. А формат очно-заочной встречи предполагает, что проголосовать можно лично, передать бланк позднее или оставить свой голос онлайн.
• Для большинства вопросов достаточно 50% голосов собравшихся. Для некоторых нужны две трети голосов.
• Для проведения собрания нужно составить повестку мероприятия, определиться с датой и уведомить жильцов и органы государственного или муниципального имущества о встрече.
• Для очного голосования потребуется подготовить бюллетени. 
• Один собственник может иметь сразу несколько голосов. Все зависит от того, какой долей недвижимости он владеет и какова площадь квартиры и дома в целом.
• Решение собственников жилья нужно оформить протоколом. Один его экземпляр в течение десяти дней после голосования отдают в управляющую компанию. Она передает сведения в жилищную инспекцию. Один документ нужно оставить у председателя.