Каждый, кто собирается покупать жилье, встает перед выбором: новостройка или вторичка? Для обоих вариантов можно найти аргументы за и против. Рассказываем, в чем основные особенности недвижимости на первичном и вторичном рынках, если покупать ее с использованием ипотеки.
Кстати, на Банки.ру можно подобрать ипотечный кредит под любой запрос: на квартиру в новостройке или вторичном жилье, на загородный дом или земельный участок. Нужно просто заполнить анкету — это занимает не больше 5 минут. После этого сервис сам найдет подходящие для вас предложения и отправит заявки в банки.
Ипотека на новостройки
Квартиры в новых домах продаются по льготным ипотечным программам. Государство компенсирует часть процентной ставки банкам, и в итоге заемщик получает не рыночную, а субсидированную ставку.
Семейная ипотека
Для семей, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет.
Первоначальный взнос — от 20%, ставка — до 6%, сумма кредита — до 12 млн рублей (можно увеличить до 30 млн за счет рыночной программы). Программа действует до 2030 года.
Деньги можно потратить на покупку недвижимости на первичном рынке или на строительство дома.
IT-ипотека
Для сотрудников IT-компаний, аккредитованных Минцифры РФ (проверить можно на портале «Госуслуги»), создали специальную ипотечную программу. Заемщики должны соответствовать нескольким критериям:
- стаж работы от 3 месяцев;
- возраст до 50 лет;
- зарплата до вычета налогов для специалистов старше 36 лет: 150 тысяч рублей (Москва), 120 тысяч (города-миллионники), 70 тысяч (остальные города).
Чтобы оформить IT-ипотеку, нужно внести не меньше 20% стоимости жилья, процентная ставка — до 5%, максимальный размер кредита — 18 млн рублей для регионов-миллионников, 9 млн рублей для остальных. Программа действует до 31 декабря 2024 года и может быть продлена.
Сельская ипотека
Под сельской местностью подразумеваются села, поселки и города, в которых живет меньше 30 тысяч человек. После покупки или строительства дома заемщик должен прописаться в нем и прожить не менее 5 лет.
По программе можно купить дом у застройщика или взять землю под будущее строительство.
Первоначальный взнос — от 20%, ставка — до 3%, сумма кредита — до 6 млн рублей. Программа действует бессрочно.
Дальневосточная и Арктическая ипотека
Самая низкая ставка — 2% — действует на покупку и строительство жилья в регионах Дальнего Востока и Арктики. Ее могут оформить:
- молодые семьи;
- участники программы «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар»;
- участники программ трудовой мобильности;
- медицинские работники;
- учителя;
- вынужденные переселенцы из Украины, ЛНР и ДНР;
- работники предприятий оборонно-промышленного комплекса.
Первоначальный взнос по программе — от 20%, максимальный размер 9 млн рублей, если площадь жилья больше 60 м². Если меньше — 6 млн рублей. Программа действует до 31 декабря 2030 года.
Можно ли купить вторичку по льготной ипотеке
Все программы, кроме IT-ипотеки, подразумевают покупку и вторичного жилья. Но с ограничениями.
По сельской ипотеке можно приобрести дом на вторичном рынке, если он не старше 5 лет (у частного собственника) или не старше 3 лет (у юридического лица).
Дальневосточная и Арктическая ипотека позволяют купить вторичку в Магаданской области и на Чукотке, а также в моногородах из перечня правительства РФ, в сельских территориях ДФО и Арктики. При этом вынужденные переселенцы могут взять жилье на вторичном рынке в любом регионе ДФО или Арктики.
Плюсы и минусы ипотеки на новостройку
Главный плюс — процентная ставка. Пока действуют льготные программы, взять кредит на недвижимость на первичном рынке можно максимум под 5%. А если заемщик подходит под условие какой-то из других программ, то может претендовать даже на 2% годовых.
Если покупать жилье в новостройке, можно сэкономить на необязательном страховании. По закону для ипотеки нужно только страхование самой квартиры или дома, но часто владельцы страхуют жизнь и здоровье, а еще титул — риск утраты права собственности на жилье. В случае со вторичным рынком в этом есть смысл: вдруг объявятся не вступившие в наследство или исключенные из приватизации родственники? История новостройки гораздо прозрачнее, и юридических рисков у покупателя обычно не возникает.
К минусам можно отнести стоимость квартир. После появления льготной ипотеки цены на первичное жилье подскочили.
«Длительное сохранение льготных ипотечных программ привело к быстрому росту цен на квартиры в новостройках и разрыву цен между первичным и вторичным рынками жилья, который по результатам IV квартала 2023 года достиг 44%», — отмечают аналитики ЦБ РФ.
Кроме того, у льготных программ ипотеки высокий первоначальный взнос — от 20–30%.
Ипотека на вторичное жилье
Российские банки предлагают оформить ипотеку на жилье на вторичном рынке под 15–22% годовых. Неудивительно, что, по информации Центробанка, больше 60% выданных в 2023 году ипотечных кредитов пришлось на программы с господдержкой.
Вторичной считается любая недвижимость, у которой был хотя бы один собственник кроме застройщика. Под эту же категорию подпадают приватизированные квартиры.
Оформить ипотеку на такое жилье может любой человек, соответствующий критериям банка. Как правило, это возраст от 18 лет до 65–75 лет на момент окончания выплат, соответствующий доход и хорошая кредитная история.
В отличие от льготных программ, максимальный размер кредита ограничивается только возможностями покупателя (многие банки готовы выдать до 100 млн рублей), а первоначальный взнос начинается от 10%.
Плюсы и минусы ипотеки на вторичное жилье
Основной минус — размер процентных ставок, кроме случаев, когда купить вторичку можно по льготной программе. Также такую квартиру нужно тщательно проверять на юридическую чистоту, чтобы не столкнуться с претензиями со стороны бывших хозяев или их родственников.
Среди плюсов — возможность сразу въехать, не дожидаясь окончания строительства дома. Как правило, вокруг старых домов уже есть инфраструктура: магазины, поликлиники, сеть общественного транспорта. Кроме того, ипотеку на вторичку можно рефинансировать при появлении более выгодных предложений от банков.
Сравниваем выплаты по ипотеке
Посмотрим, какими будут условия и ежемесячные платежи по IT и обычной ипотекам. Для сравнения возьмем квартиры одинаковой стоимости на один и тот же срок. Процентную ставку для ипотеки на вторичку возьмем из индекса Банки.ру в IV квартале 2023 года — 17,73%.
Расчеты сделаны в ипотечном калькуляторе Банки.ру.
| Критерий сравнения | Льготная ипотека | Ипотека на вторичку |
| Сумма ипотеки | 4 000 000 рублей | 4 000 000 рублей |
| Процентная ставка | 5% | 17,73% |
| Срок | 30 лет | 30 лет |
| Ежемесячный платеж | 21 472 рубль | 59 402 рубля |
По мнению экспертов, покупать жилье на вторичном рынке имеет смысл, если ипотека нужна не небольшую сумму.
«На вторичке есть хорошие варианты жилья и по локации, и по качеству строительства, но многих удерживают невыгодные ставки. Вторичное жилье остается вне зоны внимания государства, поэтому на него нет льготных ипотечных программ. Тем не менее, если у покупателя обмен или он хочет улучшить качество проживания, то ликвидная вторичная квартира — хороший вариант», — считает брокер по недвижимости Екатерина Торопова.
А еще стоимость недвижимости — весомый аргумент в вопросе выбора между первичкой и вторичкой.
«В IV квартале 2023 года по отношению к I кварталу средняя стоимость квартир на вторичном рынке в России выросла на 7,2%, в то время как на первичном — более чем на 10%, — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Это "средняя температура по больнице", а в отдельных регионах (особенно в столичных) разрыв может быть более впечатляющим. Поэтому, оформляя ипотеку по низкой ставке, вы можете получить размер платежа, сопоставимый с размером платежа при покупке вторички».
