Многие россияне покупают жилье с помощью ипотеки — это удобно, когда на руках нет всей нужной суммы. Но ипотека — не единственный способ приобрести недвижимость, если собственных средств не хватает. Некоторые застройщики предлагают покупателям рассрочку. Разбираемся, что это такое и можно ли ее совместить с ипотекой.
Что такое рассрочка
Рассрочка — это оплата недвижимости в несколько этапов. Покупатель вносит первый платеж, его размер может быть разным — от 10% до 80%. Оставшуюся сумму оплачивает частями, пока дом строится.
Условия рассрочки прописаны в договоре. Иногда застройщик предлагает вносить платежи ежемесячно, а последний — за какой-то период до окончания строительства дома или после его ввода в эксплуатацию. Иногда ежемесячных платежей нет, главное — внести всю сумму до сдачи дома.
Рассрочка бывает беспроцентной и с удорожанием. В первом случае итоговая стоимость жилья будет такой же, как заявлялось изначально. Во втором она станет выше — на остаток долга будут начисляться проценты. Уровень удорожания обычно зависит от размера первоначального взноса.
Рассмотрим плюсы и минусы рассрочки от застройщика.
| Преимущества рассрочки | Недостатки рассрочки |
Небольшой размер первоначального взноса — от 10%. Это значительно ниже, чем по ипотечному кредиту. Отсутствие переплаты или ее небольшое размер в сравнении с ипотекой. Можно выбрать комфортный платеж. Минимальный пакет документов — не нужно подтверждать занятость и платежеспособность, а также оформлять страховку. | Короткий срок — рассрочку дают до окончания строительства дома, обычно это не больше двух лет. Придется платить, даже если стройка будет заморожена. Штрафы и пени, если вовремя не внести платеж. Некоторые застройщики предлагают рассрочку на неликвидные квартиры. |
Между покупателем и продавцом заключается договор долевого участия, в котором прописываются условия оплаты жилья по частям. Для сделки от покупателя нужен только паспорт. Договор регистрируется в Росреестре.
Особенности ипотеки
При ипотеке в сделке участвуют три стороны: застройщик, покупатель и банк. Первоначальный взнос выше, например, по ипотеке с господдержкой он составляет от 30%, по семейной — от 20%. Кстати, подобрать подходящую программу ипотеки с комфортным первоначальный взносом с помощью бесплатного сервиса Банки.ру.
Банк будет тщательно проверять платежеспособность клиента, может попросить привлечь созаемщика. Также по закону обязательно нужно застраховать недвижимость, которая приобретается в кредит. А само жилье станет залогом, пока долг не будет погашен.
После оформления сделки застройщик получит полную стоимость жилья, а заемщик будет выплачивать задолженность банку.
А вот какие плюсы и минусы есть у ипотеки по сравнению с рассрочкой.
| Преимущества ипотеки | Недостатки ипотеки |
Возможность взять кредит на более длительный срок. Можно получить налоговый вычет с процентов по ипотеке. Можно выбрать условия кредита. Реструктуризация и рефинансирование при необходимости. | Квартира будет находиться в залоге у банка. Необходимо делать оценку недвижимости. Обязательное страхование недвижимости. Значительная переплата по кредиту. |
Что выгоднее — ипотека или рассрочка
В разных ситуациях могут быть выгоднее и рассрочка, и ипотека. Например, если у покупателя есть недвижимость, транспорт или другое имущество, которое он планирует продать в короткие сроки, можно оформить рассрочку. Как только имущество будет продано, он внесет оставшийся платеж.
Также рассрочкой можно воспользоваться, если банки отказывают в ипотеке. Еще одна ситуация — если жилье покупается на этапе котлована как инвестиция. Ближе к сдаче дома в эксплуатацию недвижимость можно продать через переуступку доли.
Если крупных финансовых поступлений в ближайшее время не ожидается или есть сомнения, что до сдачи дома удастся внести всю сумму, правильнее взять ипотеку на длительный срок. Также при ипотеке ниже ежемесячный платеж. А если появится возможность, можно вносить досрочные платежи и погасить ипотеку раньше. Рассчитать размер переплаты при разных сроках и ставках по ипотеке можно с помощью калькулятора.
Продуктовый калькуляторМнение эксперта
По словам аналитика Банки.ру Инны Солдатенковой, рассрочка может быть удобна, если вы планируете альтернативную сделку, то есть приобретаете квартиру в новостройке за счет продажи имеющейся квартиры.
«Забронировав понравившийся вариант у застройщика, в такой схеме вы сможете спокойно продать свою недвижимость и не вносить в моменте 30% первоначального взноса, как это требуется, например, в льготной ипотеке, — говорит эксперт. — Кроме того, привлекательными рассрочки могут быть и из-за возможности получить в долг большую сумму, в то время как по той же льготной ипотеке есть лимит в 6 млн рублей. Это в условиях высоких цен на недвижимость, особенно в столичных регионах, является для большинства покупателей недостаточным, а к рыночным программам из-за высоких ставок они не прибегают».
Преимуществом рассрочки, по мнению Инны Солдатенковой, является и отсутствие требований по обязательному страхованию. Но стоит иметь в виду, что по возможному периоду кредитования рассрочка существенно уступает ипотеке, поэтому скорее этот вариант подходит для заемщиков, готовых погасить недостающую сумму на покупку квартиры в короткие сроки.
Можно ли совместить рассрочку и ипотеку
Да, такой вариант покупки жилья тоже существует. Это совместный продукт банка и застройщика. Покупатель заключает с застройщиком договор о покупке жилья в беспроцентную рассрочку, делает первоначальный взнос, а затем платежи, прописанные в графике (если они предусмотрены). Когда строительство дома подходит к концу, покупатель обращается в банк и оформляет ипотеку на оставшуюся сумму. Первоначальным взносом при этом будут считаться все платежи, которые успел передать застройщику покупатель.
| Преимущества совмещения рассрочки и ипотеки | Недостатки совмещения рассрочки и ипотеки |
Экономия на процентах банку в период, пока дом строится и на который оформляется рассрочка. Увеличение первоначального взноса за счет денег, внесенных по договору рассрочки. Небольшой первоначальный взнос (от 10%) по сравнению с ипотекой. | Есть риск, что банк откажет в ипотеке. |
И рассрочка от застройщика, и ипотека могут стать хорошим инструментом для покупателя, у которого нет всей суммы для приобретения недвижимости. Но важно правильно оценить свои возможности и выбрать оптимальный способ покупки жилья.
Рассрочка больше подходит тем, кто уверен, что сможет полностью рассчитаться за недвижимость до сдачи дома в эксплуатацию, то есть в большинстве случаев за несколько месяцев. Ипотеку лучше выбрать тем, кто планирует вносить комфортные по сумме платежи на протяжении нескольких лет.
