С 1 марта 2025 года материнский капитал можно будет тратить на строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) по договору подряда с использованием эскроу-счета. Раньше средства материнского капитала также можно было направить на ИЖС, но процесс был сложным и требовал подтверждения целевого расходования средств. Теперь с использованием эскроу-счетов схема становится более прозрачной и защищенной. Разберемся, как она работает и какие преимущества дает заемщикам.
Что изменится для заемщиков с 1 марта 2025 года
До вступления в силу изменений использование маткапитала для улучшения жилищных условий было ограничено преимущественно покупкой готового жилья, погашением ипотечных кредитов или строительством собственными силами. То есть средства маткапитала можно было направить на строительство дома, однако деньги переводились подрядчику напрямую, без эскроу-счетов, и это не исключало риски мошенничества: компания могла взять деньги, но не выполнить работу, либо сделать ее некачественно.
По данным Генеральной прокуратуры РФ, в 2024 году выявлено 3827 случаев мошенничества на сумму 1,84 млрд рублей. Основные схемы включали фиктивное строительство (47% случаев), завышение стоимости работ (32%), подделку документов о завершении строительства (21%), отмечает профессор кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при Правительстве РФ Надежда Капустина. В случае банкротства подрядчика семья также могла потерять средства.
Ранее в обязательном порядке счет эскроу на загородном рынке должен был использоваться лишь при строительстве девелопером коттеджного поселка целиком, теперь это распространяется и на ИЖС. Согласно новым правилам, деньги будут храниться на специальном эскроу-счете в банке и останутся там до завершения строительства. Только после сдачи дома и подписания акта приемки финансовая организация переведет средства подрядчику. Предполагается, что при участии банка в этой схеме понадобится меньшее количество документов и обоснований целевого расходования средств, отмечает старший финансовый советник ИК Fontvielle Владислав Плитинь.
«Использование эскроу-счетов предоставляет гарантию выполнения обязательств со стороны подрядчика, а также позволяет покупателям избежать потери средств в случае недобросовестности подрядчика. К тому же новый механизм предусматривает возврат средств маткапитала в случае прекращения договора счета эскроу», — поясняет аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
Важно! С 2025 года ужесточились требования к жилью, которое можно купить с использованием маткапитала. Приобрести частный дом, либо часть дома, либо дом блокированной застройки (например, таунхаус) с помощью маткапитала теперь можно только при наличии заключения о том, что жилье признано пригодным для проживания, а также соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению, то есть туда подведены все коммуникации, жилье теплое, не выше трех этажей.
Как направить маткапитал на строительство через эскроу: пошаговая инструкция
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором деньги хранятся до выполнения всех условий сделки. Застройщик не имеет доступа к денежным средствам, пока не отдаст ключи покупателю. Денежные средства находятся на балансе третьей стороны — у банка. В случае банкротства застройщика или невыполнения им своих обязательств покупатель сможет гарантированно забрать свои денежные средства с эскроу-счета, поясняет главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.
Чтобы использовать материнский капитал для строительства дома по новой схеме, нужно пройти несколько этапов:
- Получить сертификат на материнский капитал. Он оформляется автоматически в личном кабинете на портале «Госуслуги» после рождения ребенка.
- Заключить договор строительного подряда с компанией, работающей с эскроу-счетами. Подрядчик для того, чтобы иметь возможность работать с маткапиталом, должен иметь аккаунт в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИС ЖС) и аккредитацию банка. Кроме того, у него должна быть типовая проектная документация и домокомплекты отечественного производства, а информация о доме должна быть внесена в ЕИС ЖС.
- Открыть эскроу-счет в банке, где будут размещены средства материнского капитала. Помните, что только после завершения строительства, подписания акта приема-передачи и передачи документов о завершении строительства и исполнении обязательств подрядчика в банк последний переводит деньги подрядчику, после чего эскроу-счет закрывается.
- Предоставить необходимые документы в Социальный фонд России (СФР) для перечисления средств материнского капитала на эскроу-счет. Счет эскроу открывается в уполномоченном банке на основании совместного заявления гражданина и подрядчика при предоставлении договора подряда. После одобрения деньги поступают на эскроу-счет и хранятся там до окончания строительства.
Перечисление средств подрядчику осуществляется в три этапа: 30% после завершения фундамента, 30% после возведения стен и кровли, 40% после полного завершения строительства и подписания акта приема-передачи. Каждый этап подтверждается актом выполненных работ и фотофиксацией, проверяемой представителем банка. Средний срок строительства составляет шесть — восемь месяцев, что соответствует стандартным темпам индивидуального жилищного строительства, говорит профессор кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при Правительстве РФ Надежда Капустина.
Важно! Помните, что размещенные средства на эскроу-счетах будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) только на сумму до 10 млн рублей.
Какие документы нужны для договора подряда и открытия эскроу-счета
Если вы планируете направить материнский капитал на строительство дома с подрядчиком через эскроу-счет, потребуется собрать следующие документы:
- договор строительного подряда;
- сведения о зарегистрированном в ЕГРН и принадлежащем лицу, получившему сертификат, или его супругу (супруге) праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды либо безвозмездного пользования в отношении земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, на котором осуществляется строительство дома;
- сведения из уведомления о планируемом строительстве дома, направленного строительной организацией в организации, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство (при наличии);
- договор займа либо сведения из кредитного договора на строительство дома (в случае предоставления лицу, получившему сертификат, или его супругу (супруге) кредита (займа) на строительство дома с привлечением строительной организации по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу);
- сведения из договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке, — в случае, если кредитным договором (договором займа) предусмотрено его заключение.
Чтобы перевести средства маткапитала на эскроу-счет, достаточно подать в МФЦ или Социальный фонд России полный комплект документов для использования маткапитала, к которым относятся:
- паспорт,
- СНИЛС,
- свидетельство о рождении ребенка,
- оригинал сертификата материнского капитала,
- кредитная документация,
- заявление об открытии эскроу-счета.
Как правило, крупные банки размещают на официальных сайтах шаблоны договоров по видам счетов, есть возможность ознакомиться с ними заранее, подсказывает руководитель бутика элитной недвижимости Alpha Star Properties Елена Юргенева.
Средний срок рассмотрения документов банком составляет пять рабочих дней, СФР — до 10 рабочих дней.
Какую сумму из маткапитала можно направить на строительство дома
Сумма материнского капитала, которую можно направить на строительство индивидуального жилого дома, ограничена размером самого материнского капитала, отмечает эксперт направления «Народный фронт. Аналитика» и юрист Виктория Рашина. Маткапитал ежегодно индексируется 1 февраля, исходя из уровня фактической инфляции за предыдущий год. Например, в 2025 году индексация составила 9,5%.
- 690 266,95 рубля — на первого ребенка;
- 912 162,09 рубля — на второго ребенка;
- 221 895,10 рубля — доплата на второго ребенка, если выплату за первого уже получали.
Использовать материнский капитал можно только на строительство нового жилого дома по договору подряда. Средства нельзя направить на ремонт, реконструкцию или строительство без подрядчика, напоминает руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Обратите внимание! Материнский капитал может быть использован в качестве первоначального взноса по ипотеке, а также для погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту, однако этими средствами нельзя погасить штрафы и неустойки по жилищному кредиту, напоминает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. К тому же материнский капитал можно использовать в сочетании с другими формами финансирования, такими как собственные средства или кредиты, например, для ремонта и покупки квартиры или частного дома.
Есть ли минусы у эскроу-счетов
Хоть обязательное использование эскроу-счетов исключает мошеннические схемы, но делает процесс дороже и сложнее, обращает внимание руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Главный риск для застройщиков — необходимость иметь собственный капитал или привлекать кредиты, чтобы профинансировать строительство. Поскольку деньги с эскроу-счета они получат только после завершения работ, это усложнит ситуацию для небольших компаний и может привести к ужесточению условий работы с клиентами. Поэтому подрядчики заложат в цену недвижимости финансовые риски, стоимость привлеченных кредитов и задержки в выплатах, говорит эксперт.
Рекламный блок
