Управляющая компания отвечает за содержание общего имущества дома. Она организует уборку подъездов, обслуживание лифтов, устранение аварийных ситуаций и уборку придомовой территории.
Жильцы ежемесячно оплачивают эти услуги — соответствующая сумма указана в платежке в строке «Содержание и ремонт», дополнительной платы данные работы не требуют. Однако не всегда понятно, что именно уже входит в платежку, а за какие услуги управляющая компания может выставить жильцу счет отдельно.
Рассказываем, за что отвечает управляющая компания по закону, проведение каких работ входит в ее обязанности и что делать, если она не справляется.
Что такое управляющая компания
Управляющая компания (УК) — это организация, с которой жильцы многоквартирного дома заключают договор. Она берет на себя заботу о доме: следит за его состоянием, организует уборку, ремонт и работу инженерных систем. Управляющая компания не является собственником здания, но обязана обеспечивать его безопасное и комфортное использование, сказано в статье 161 Жилищного кодекса РФ.
Это не единственный способ управления домом. Жильцы могут создать ТСЖ (товарищество собственников жилья) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). В отличие от УК эти формы управления предполагают участие самих жителей. УК — это сторонняя организация, которая управляет домом за плату и действует на основании договора.
Управляющая компания отвечает только за общее имущество многоквартирного дома — подъезды, лифты, инженерные сети, чердаки, подвалы и придомовую территорию. Все, что касается подъездов, лифтов, чердаков, подвалов, инженерных систем и придомовой территории, находится в зоне ее ответственности. УК не занимается квартирами жильцов — за исключением аварийных ситуаций или отдельных платных услуг.
Работа УК регулируется Жилищным кодексом РФ, а также постановлениями правительства № 491, № 290, № 354, № 416.
За что отвечает управляющая компания в многоквартирном доме по закону
Ответственность управляющей компании закреплена в статьях 161 и 162 Жилищного кодекса РФ. УК обязана содержать общее имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать безопасность для жизни и здоровья жильцов. Обязанности включают не только физические работы, например уборку или ремонт, но и организационные задачи: заключение договоров с подрядчиками, прием заявок, контроль сроков и качества.
Также УК обязана:
- организовывать аварийно-диспетчерское обслуживание;
- вести документацию по дому и предоставлять отчеты по запросу жильцов;
- устранять нарушения в установленные сроки;
- обеспечивать соблюдение санитарных и противопожарных норм.
За нарушение обязанностей домоуправляющую компанию могут привлечь к административной ответственности — в виде штрафа, предписания или отзыва лицензии со стороны Госжилнадзора. Основания содержатся в статьях 7.22 и 7.23 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
Важно! Обязанности УК не распространяются на индивидуальные коммуникации в квартирах, если это не оговорено в договоре.
Обязанности управляющей компании по содержанию дома
Управляющая компания отвечает за содержание дома и взаимодействие с поставщиками коммунальных ресурсов. Эти обязанности закреплены в договоре управления и статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Обслуживание дома
В платежках эта услуга часто называется «Содержание и ремонт жилья». УК может выполнять работы самостоятельно или нанимать подрядчиков, но в любом случае отвечает за качество и сроки.
Содержание дома — это регулярные работы, которые нужны, чтобы здание оставалось в исправном состоянии. За них жильцы платят каждый месяц. Такие расходы указаны в платежке как «Содержание и ремонт жилья».
Эти работы включают:
- уборку всех общих помещений и придомовой территории;
- профилактику и устранение мелких дефектов;
- осмотр и текущий ремонт конструкций и инженерных систем;
- сезонную подготовку, например промывку системы отопления или покос травы у дома;
- диспетчеризацию и реагирование на аварии;
- обеспечение противопожарной безопасности.
Все эти работы предусмотрены в минимальном перечне, утвержденном постановлением № 290. УК может привлекать подрядчиков, но ответственность остается на ней.
Работа с поставщиками коммунальных услуг
За свет, воду и отопление отвечает не УК, а ресурсоснабжающие организации. Задача управляющей компании — быть посредником между жильцами и этими поставщиками.
УК передает показания счетчиков, помогает собирать оплату, работает с должниками. Она уведомляет жильцов об отключениях и авариях, а также сообщает, когда возобновят подачу ресурсов. Ремонтировать линии УК не обязана, но должна проинформировать.
Не все коммунальные проблемы решает управляющая компания. Она отвечает только за обслуживание дома и общее имущество, а за подачу воды, электричества и отопления отвечают поставщики ресурсов. Ниже — таблица с примерами, когда стоит обращаться в УК, а когда — в другие организации.
| Сфера | За что отвечает УК | Что не входит в обязанности |
| Текущий ремонт | Заменит перегоревшую лампочку в подъезде, починит замок на двери | Не проводит капитальные работы — это задача фонда капремонта |
| Капитальный ремонт | Информирует о сроках и подрядчике | Не организует капремонт — отвечает региональный оператор |
| Электроснабжение | Присылает электрика, если выбило автомат или не горит свет в подъезде | Не устраняет аварии на линии за пределами дома |
| Водоснабжение | Придет сантехник, если течет труба в квартире или подвале | Не влияет на график отключения воды летом |
| Отопление | Проверит, почему батарея холодная только у вас | Не отвечает за слабый нагрев по всему дому — это к поставщику |
| Уборка и мусор | Убирает подъезды, двор, вывозит мусор | Не следит за чистотой внутри квартир или на балконах |
Что управляющая компания должна делать бесплатно
Все, что входит в содержание общего имущества, уже оплачено в рамках платы за содержание жилья. Требовать дополнительную оплату за эти работы нельзя.
| Услуга | Входит в содержание жилья | Требует доплаты |
| Уборка подъезда, мусорных площадок | Да | Нет |
| Замена лампочек в местах общего пользования | Да | Нет |
| Очистка кровли от снега и наледи | Да | Нет |
| Устранение засоров в стояках и подвале | Да | Нет |
| Устранение засоров внутри квартиры | Нет | Да |
| Установка и замена сантехники в квартире | Нет | Да |
| Выдача справок и копий по запросу | Да, для документов по управлению или содержанию дома. Расширенные выписки или архивные справки могут выдавать за плату | Нет |
| Ремонт розеток и выключателей в квартире | Нет | Да |
| Устранение протечки в межэтажном стояке | Да | Нет |
| Замена полотенцесушителя | Нет | Да |
Простой ориентир: если проблема касается общедомового имущества, УК обязана устранить ее без дополнительной платы. Все, что происходит внутри квартиры и не затрагивает интересы других жильцов, может быть платным.
Как проверить работу управляющей компании
Жильцы имеют право получить информацию о деятельности УК по запросу. Информацию также публикуют в системе ГИС ЖКХ.
На сайте можно найти список действующих тарифов и сравнить их с платежками. Если сумма в квитанции выше — это нарушение. Также доступен отчет о расходах; например, можно узнать, сколько сотрудников убирает ваш двор и подъезд, если заметили, что стало грязно.
Все компании с 2021 года обязаны размещать информацию на портале ГИС ЖКХ. Для входа используют учетную запись с «Госуслуг». Собственникам доступны отчеты, формы для подачи показаний счетчиков и участие в голосованиях, остальным — оплата счетов, подача жалоб, проверка субсидий и подключение лицевого счета.
Чтобы посмотреть договор и отчеты, на странице дома нажмите «Информация о договорах по дому» и выберите нужную ссылку.
Раздел «Отчет о выполнении договора управления» содержит данные за прошлые годы — их публикуют в I квартале следующего года.
Раздел «Информация о применяемых тарифах» позволяет сверить суммы в квитанциях с официальными значениями.
Что делать, если управляющая компания не выполняет обязанности
Если управляющая компания игнорирует заявки, плохо убирает подъезды или не выполняет ремонт, жильцы могут подать жалобу:
- в саму УК. Подайте заявление в двух экземплярах — оставьте себе один с отметкой. Можно направить через сайт или личный кабинет в ГИС ЖКХ;
- в жилищную инспекцию. Госжилнадзор проверит факты, выдаст предписание или назначит внеплановую проверку;
- в Роспотребнадзор или ФАС, если нарушены санитарные нормы или есть подозрения, что тарифы завышены;
- в прокуратуру. В случае систематических нарушений или бездействия других ведомств;
- в суд. Можно потребовать устранения нарушений, компенсации ущерба и перерасчета платы. Иск подается после попытки досудебного урегулирования.
Жалобы можно подать через ГИС ЖКХ, «Госуслуги» или лично.
Что должна делать управляющая компания: главное
- Управляющая компания обязана содержать общее имущество дома и обеспечивать безопасность проживания — это установлено Жилищным кодексом РФ.
- Ее обязанности ограничены подъездами, крышами, подвалами, лифтами и инженерными сетями.
- Большинство базовых услуг — уборка, текущий ремонт, устранение аварий в общедомовых коммуникациях — уже входит в плату за содержание. Отдельно их тарифицировать запрещено. Все базовые работы входят в строку «Содержание жилья» и не требуют отдельной оплаты.
- За работы внутри квартир, например замену счетчика или сантехники, УК вправе брать деньги — это отдельные услуги.
- Если УК не выполняет свои обязанности, жильцы могут обратиться с претензией в УК, а затем — в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.
- Подать жалобу можно через ГИС ЖКХ, «Госуслуги» или лично, главное, зафиксировать нарушение официально.
- Если проблема не решается, жильцы могут сменить УК через собрание собственников.
