Когда вы арендуете квартиру, собственник часто просит внести дополнительную сумму, так называемый залог. Если арендатор что-то испортит или не заплатит, деньги могут не вернуть.
Разбираемся, что такое залог при аренде квартиры, чем он отличается от задатка и депозита, как правильно оформить его в договоре и в каких случаях арендодатель вправе оставить сумму себе.
Что такое залог при аренде квартиры
Залог при аренде квартиры — это обеспечительный платеж, который арендатор передает арендодателю после подписания договора. Его цель — гарантировать исполнение обязательств арендатора, чаще всего своевременную оплату аренды. Понятие залога закреплено в статье 334 Гражданского кодекса РФ.
Сумма залога обычно равна одному месяцу аренды, но может быть больше или меньше по согласованию сторон. Эти деньги остаются у арендодателя на весь срок действия договора. Если арендатор выполняет свои обязательства, залог возвращают в полном объеме. Если есть задолженность, арендодатель может удержать соответствующую сумму.
Важно! Компенсация ущерба имуществу, например порчи мебели или бытовой техники, не входит в стандартное назначение залога. Для этого стороны могут предусмотреть отдельный обеспечительный платеж — страховой депозит.
Как работает залог при съеме квартиры
Залог передают арендодателю после подписания договора. В договоре обязательно нужно указать сумму, цель залога, условия возврата и основания для удержания.
Если арендатор вовремя освобождает квартиру, не портит имущество, оплачивает аренду и не нарушает условия договора, залог возвращают в полном объеме — обычно в течение трех — десяти рабочих дней. Если стороны договорились, что залог можно зачесть в счет последнего месяца аренды, это должно быть прямо указано в договоре.
Зачем нужен залог
Для арендодателя залог — это способ защитить себя от риска неуплаты аренды. Если арендатор задерживает платеж или досрочно съезжает без оплаты проживания, собственник может использовать залоговую сумму.
Для арендатора залог — это обязательство соблюдать условия договора. Если он выполняет их полностью, деньги должны вернуть.
Чем залог отличается от арендной платы
Залог — это не плата за жилье и не предоплата. Он не идет в счет ежемесячной аренды, если это не указано в договоре. Это отдельный обеспечительный платеж.
Некоторые арендаторы считают, что можно «прожить на залог» в последний месяц аренды. Но это возможно только при прямом указании в договоре. В противном случае арендодатель вправе потребовать оплату за последний месяц отдельно, а залог вернуть после проверки квартиры.
Обратите внимание, залог — это не обязательно юридически оформленный инструмент. Закон не обязывает вносить его. Стороны могут прописать условие о залоге в договоре аренды с суммой, сроками возврата и условиями удержания. Это защитит интересы обеих сторон.
Залог, депозит и страховой платеж — в чем разница
В обычной жизни под залогом понимают все эти понятия. Например, арендодатель может сказать: «Нужен залог за квартиру», хотя по факту речь идет о страховом депозите или обеспечительном платеже.
Залог — это способ обеспечить выполнение обязательств, прежде всего оплату аренды.
Депозит (или страховой депозит) — это обеспечительный платеж, который регулируется статьей 381.1 Гражданского кодекса РФ. Он нужен для компенсации убытков, например, при повреждении имущества, долгах по коммуналке или досрочном выезде.
Страховой платеж — это обиходное название того же самого депозита, чаще всего используется в договорах аренды жилья как синоним.
Чтобы избежать путаницы, важно четко прописывать в договоре, что именно передается — залог или страховой платеж — и на каких условиях эти деньги можно удержать или обязаны вернуть.
| Понятие | Задача | Возврат денег | Условия оформления |
| Залог | Обеспечивает исполнение обязательств, чаще всего оплату аренды | Да, если нет задолженности | Прописывается в договоре |
| Депозит / страховой депозит | Компенсация ущерба имуществу, долгов по ЖКУ, досрочного выезда | Да, если нет претензий | Оформляется как обеспечительный платеж |
| Страховой платеж | Синоним страхового депозита в обиходе | Да, при соблюдении условий | Фиксируется в договоре |
Отличие залога от задатка
Залог и задаток — два разных инструмента. Оба связаны с передачей денег, но на разных этапах.
Задаток — это предварительный платеж, который арендатор передает до подписания основного договора. Он регулируется статьей 380 Гражданского кодекса РФ. Задаток подтверждает намерение заключить сделку. Если арендатор отказывается от договора, деньги могут не вернуть. Если отказывается арендодатель, он обязан вернуть сумму в двойном размере.
Залог — это обеспечительный платеж, его передают после подписания договора аренды. Его цель — обеспечить исполнение обязательств по договору: оплату аренды, своевременный выезд, сохранность имущества. При нарушении условий договора арендодатель вправе удержать часть или всю сумму. Если нарушений нет, деньги вернут в полном объеме.
Задаток оформляется до подписания договора, а залог — после. Их правовые последствия различаются.
Если деньги передали до подписания договора, но в расписке или переписке не указано, что это задаток, такой платеж считается авансом. В этом случае арендодатель обязан вернуть всю сумму вне зависимости от того, кто отменил сделку.
Ниже собрали таблицу с основными различиями залога и задатка.
| Критерий | Залог | Задаток |
| Когда передают | После подписания договора | До подписания договора |
| Цель | Обеспечить исполнение обязательств | Подтвердить намерение заключить договор |
| Возврат | Да, если нет нарушений | Нет, если отказался арендатор. Да, если отказался арендодатель |
Как оформить залог в договоре аренды квартиры
Чтобы избежать споров при возврате залога, условие о нем обязательно включают в договор аренды. От точности формулировок зависит, сможет ли арендодатель удержать часть суммы при ущербе и вправе ли арендатор требовать деньги обратно в полном объеме.
В договоре важно прописать:
- Сумму залога. Обычно указывают фиксированную сумму, например, «в размере 35 000 рублей». Она не может меняться в одностороннем порядке.
- Цель передачи. Нужно прямо указать, что деньги передают в качестве залога на оплату возможных долгов по аренде и коммунальным услугам.
- Порядок возврата. В договоре прописывают срок возврата после прекращения аренды, например в течение пяти рабочих дней, и условия, при которых сумму могут удержать полностью или частично.
- Способ передачи. Лучше оформить расписку или прописать, что залог передан вместе с арендной платой, чтобы подтвердить сам факт передачи.
- Основания для удержания. Перечисляют возможные причины: поврежденное имущество, долги по коммуналке, невыплаченная аренда за последний месяц и т. д.
Пример формулировки в договоре аренды:
«Арендатор передает арендодателю сумму в размере 35 000 рублей в качестве залога за сохранность имущества, находящегося в квартире. Залог возвращается в течение пяти рабочих дней после прекращения действия настоящего договора, если отсутствуют задолженности по аренде, коммунальным платежам и претензии к состоянию квартиры. В случае выявления ущерба или неоплаты арендодатель вправе удержать соответствующую сумму из залога».
Обратите внимание: если в договоре вообще нет упоминания о залоге и стороны просто передают деньги «на всякий случай», то при споре суд может расценить это как аванс. В этом случае арендодатель будет обязан вернуть деньги полностью, даже если в квартире остались долги или ущерб.
Когда возвращается залог арендатору
Залог возвращается арендатору после окончания срока аренды, но не автоматически. Все зависит от того, как завершились отношения сторон, есть ли задолженности и зафиксированы ли условия возврата в договоре. Чтобы получить деньги обратно без проблем, важно соблюдать порядок съезда и зафиксировать состояние квартиры.
Залог возвращается полностью, если:
- арендатор вовремя освободил квартиру;
- нет задолженности по аренде и коммунальным платежам;
- условия договора выполнены.
Срок возврата тоже лучше прописывать в договоре. Как правило, залог возвращают в течение трех — десяти рабочих дней. Если срок не указан, действует «разумный срок» — ориентировочно неделя с момента прекращения аренды.
Например, арендатор освобождает квартиру 30 июня. Акт подписан, долгов нет. По договору возврат залога — в течение пяти рабочих дней. Арендодатель должен перевести сумму не позднее 8 июля.
Устный договор аренды допустим, если срок аренды не превышает одного года. Это предусмотрено ст. 674 Гражданского кодекса РФ. Но такой договор сложнее доказать в случае конфликта. Если собственник вдруг потребует съехать или откажется возвращать залог, придется собирать переписки, переводы и другие свидетельства. Поэтому даже при краткосрочной аренде лучше заключать письменный договор. Он защитит обе стороны.
Почему могут не вернуть залог и что делать
Иногда арендодатели отказываются возвращать залог даже при отсутствии причин. Это может быть незаконным удержанием, особенно если в договоре не указаны основания для невозврата.
Причины, по которым залог не возвращают чаще всего:
- арендатор съехал без предупреждения;
- остались долги по коммуналке;
- обнаружены повреждения мебели;
- нужна оплата за химчистку или уборку;
- договор не предусматривал возврат залога.
Важно! Арендодатель не может удерживать залог просто по своему усмотрению. Он обязан доказать убытки или долги. В противном случае действия можно оспорить.
Что делать арендатору, если залог не возвращают:
- письменно потребовать возврат заказным письмом с описью вложения или через нотариуса;
- приложить копию договора, акта приема, чеков об оплате;
- указать срок, например, «в течение пяти рабочих дней».
Если не помогает — подать заявление в суд.
Суды обычно встают на сторону арендатора, если залог был передан, а оснований для его удержания нет или они не доказаны.
Обратите внимание: если договор не оформлен, но факт передачи денег подтверждается распиской или перепиской, это все равно работает в пользу арендатора. Важно собрать доказательства, что деньги действительно передали именно как залог.
Залог при съеме квартиры: что важно запомнить
- Залог — это обеспечительный платеж, а не часть аренды.
- Его цель — компенсировать долги арендатора.
- Сумма залога обычно равна одному или двум месяцам аренды.
- Условие о залоге обязательно нужно прописывать в договоре аренды.
- В договоре указывают сумму, цель, сроки и порядок возврата залога.
- Деньги передаются после подписания договора и фиксируются распиской.
- Залог возвращают, если нет долгов и повреждений имущества.
- Срок возврата обычно составляет от трех до десяти рабочих дней.
- Если срок не указан, действует разумный срок до семи дней.
- Арендодатель вправе удержать часть суммы при наличии ущерба имуществу или долгов.
- Он обязан документально подтвердить основания удержания.
- Если залог не возвращают без причин, действия арендодателя можно обжаловать в суде.
- Факт передачи залога нужно подтвердить договором, распиской или перепиской.
- Обеспечительный платеж не облагается налогами, если возвращается арендатору. При удержании суммы арендодатель — предприниматель или организация — обязан включить ее в налогооблагаемый доход.
