Самое главное из дела Долиной — Лурье: что решил суд и что изменится для рынка «вторички»

Верховный суд РФ поставил точку в одном из самых резонансных споров на рынке недвижимости 2025 года — деле «Долина против Лурье». Суд отменил решения трех нижестоящих инстанций и отказал Ларисе Долиной в признании сделки недействительной, несмотря на подтвержденный факт телефонного мошенничества. Верховный суд уже опубликовал определение, где подробно объяснил, почему жертва мошенников не всегда может вернуть проданную квартиру и где проходит граница защиты добросовестного покупателя. Выбрали самое важное для тех, кто собирается продавать или покупать квартиру в 2026 году. 

Если продавец отдал деньги мошенникам, это не повод откатывать сделку

Ключевой вывод Верховного суда — сам факт того, что продавец стал жертвой мошенников, не делает сделку купли-продажи недействительной автоматически. 

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что воля Долиной была «искажена» и потому договор можно отменить по статье 178 ГК РФ. Верховный суд с этим не согласился и прямо указал: заблуждение, вызванное действиями третьих лиц, должно оцениваться строже, чем заблуждение, возникшее из-за поведения контрагента по сделке.

Иначе говоря, риски мошенничества не могут перекладываться на добросовестного покупателя, если он сам не участвовал в обмане и не мог его распознать.

Почему сделку нельзя считать недействительной

Статья 178 ГК РФ описывает, в каких случаях сделку можно признать недействительной, совершенной под влиянием существенного заблуждения. Верховный суд детально разобрал ошибку нижестоящих судов в применении статьи 178 ГК РФ.

Суд подчеркнул сразу несколько принципиальных моментов:

• Заблуждение относительно мотивов сделки (например, «я продавала квартиру, чтобы спасти деньги») не является основанием для признания сделки недействительной.
• Заблуждение относительно правовых последствий («я думала, что потом все можно будет отменить») — тоже не основание для отмены сделки.
• Купля-продажа недвижимости — это сделка с общеизвестной правовой природой: переход права собственности. Понижать стандарт понимания такой сделки нельзя.

Верховный суд прямо указал: Долина хотела совершить именно сделку купли-продажи, осознавала ее форму и последствия, пусть и рассчитывала, что потом сможет все «откатить назад».

Должно быть учтено поведение покупателя

Верховный суд указал, что даже если заблуждение продавца было существенным, суд не вправе игнорировать поведение другой стороны сделки.

По делу было установлено, что:

• покупательница действовала открыто и последовательно;
• цена сделки находилась в рыночном диапазоне;
• расчеты проходили через банк и банковские ячейки;
• сделка сопровождалась риелторами и нотариальными доверенностями;
• никаких признаков сговора с мошенниками не выявлено.

При таком наборе обстоятельств оспаривание сделки по мотиву заблуждения недопустимо, иначе это подрывает стабильность гражданского оборота.

А как же экспертиза о психологическом давлении?

Нижестоящие суды опирались на выводы экспертиз, проведенных в рамках уголовного дела, где говорилось о психологическом давлении и стрессовом состоянии Долиной.

Верховный суд дал жесткое разъяснение:

• эти экспертизы не отвечали на главный гражданско-правовой вопрос — могла ли Долина в момент сделки понимать значение своих действий именно как участник сделки;
• отдельная судебная экспертиза по статье 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий) проведена не была, а сама истица от нее фактически отказалась. А без такой экспертизы ссылаться на статью 177 ГК РФ нельзя.

В итоге доказательств того, что на момент сделки Долина была юридически неспособна осознавать свои действия, суд не увидел.

Главное: что теперь важно учитывать при сделках купли-продажи

После вынесения решения по делу покупателям «вторички» стало спокойнее, но расслабляться не стоит:

• Покупатель должен быть добросовестным — проверять документы, действовать открыто, избегать сомнительных схем. Важно обращать внимание на то, чтобы стоимость квартиры была рыночной, а в истории недвижимости не было подозрительных пробелов. 
• Сам продавец отвечает за последствия своих действий, если он дееспособен и осознанно совершает сделку. 
• Продавец не может постфактум ссылаться на мошенников, если не доказано, что покупатель имел отношения к афере.

Следили за делом Долиной?

Удовлетворены решением суда? Или остались вопросы?