По закону имущественным налогом облагаются объекты, признанные недвижимостью и зарегистрированные в ЕГРН: сараи, бани, теплицы, навесы, беседки и другие строения для бытовых нужд.
Причем назначение объекта не играет особой роли — ключевым параметром для признания недвижимостью являются конструктивные особенности: капитальность строения и связь с землей.
«Если постройка возведена на фундаменте, рассчитана на длительную эксплуатацию и не может быть перемещена без разрушения или существенного изменения конструкции, она, как правило, рассматривается как капитальная, — объясняет Максим Лазовский, основатель строительной компании «Дом Лазовского». — В противоположность этому объекты, которые можно демонтировать и перенести без потери функциональности, относятся к некапитальным».
Признать хозблок капитальным могут и при наличии в нем постоянных инженерных коммуникаций. «Если в постройке присутствует водопровод, канализация (например, септик) или газоснабжение, она автоматически признается капитальной. При этом временный электрический кабель, протянутый от дома, в расчет не входит», — добавляет Светлана Беляева, генеральный директор ООО «БЛТ Партнерс», руководитель рабочей группы по налоговым спорам Торгово-промышленной палаты РФ.
Как зарегистрировать постройку в ЕГРН и зачем это нужно
Чтобы избежать дополнительных налогов, некоторые владельцы предпочитают не регистрировать хозпостройки, даже если те имеют все признаки капитального объекта. Это в корне неверный шаг, предупреждает Светлана Беляева: «Земельный участок с незарегистрированным на нем объектом недвижимости нельзя продать, подарить или застраховать».
Все капитальные постройки необходимо регистрировать в ЕГРН:
- составить технический план постройки с кадастровым инженером;
- направить в МФЦ или Росреестр пакет документов (заявление, техплан, документы о праве собственности на земельный участок, паспорт владельца, ИНН и СНИЛС);
- уплатить госпошлину (6 тысяч рублей для физических лиц и 2 тысячи рублей за постановку объекта на кадастровый учет).
«Когда в ЕГРН будут внесены данные об объекте недвижимости, на него зарегистрируется право собственности. Далее ФНС в рамках межведомственного взаимодействия получит данные о таких постройках и их кадастровых стоимостях от Росреестра. По окончании налогового периода ФНС начислит налог на имущество, исходя из сроков владения, и направит уведомление о необходимости заплатить налог на имущество», — отмечает Светлана Беляева.
Как рассчитать сумму налога
Налог рассчитывается по кадастровой стоимости постройки. И здесь есть свои нюансы, отмечает Александр Казусь, управляющий партнер юридической компании SKP: «Кадастровая стоимость возникает не из бухгалтерского расчета и не из цены, за которую объект реально можно продать, а по специальной государственной модели массовой оценки. Именно поэтому кадастровая стоимость иногда заметно отличается от рыночной — и в меньшую, и в большую сторону».
Ставки налога на имущество установлены ст. 406 НК РФ и зависят от вида объекта:
- 0,1%: хозяйственные строения или сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
- 0,5%: хозяйственные постройки от 50 квадратных метров.
- 2,5%: в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей.
Эти цифры могут меняться. «Региональные власти могут умножить ставку на понижающий или повышающий коэффициенты», — предупреждает Светлана Беляева. Узнать ставку, принятую в вашем регионе, можно на сайте ФНС.
Для расчета налога используется формула:
Н = Б × С × КПВ × Д
- Н — размер налога на имущество;
- Б — налоговая база или кадастровая стоимость объекта без вычета;
- С — ставка налога на имущество в выбранном регионе для конкретного типа недвижимости;
- КПВ — коэффициент срока, в течение которого недвижимость находится в собственности (период владения объектом в месяце, поделенный на 12);
- Д — объем доли в помещении или на объекте.
Подробнее о том, как рассчитать налог на имущество, мы рассказывали в этой статье.
Что делать, если кадастровая стоимость рассчитана неверно
Представьте: у вас на участке — летняя кухня с навесом, которая по сумме налога сопоставима с небольшим домом. Если так случилось, скорее всего, кадастровая стоимость объекта определена с ошибкой.
«Причины обычно типовые: в расчет попали неверные характеристики объекта, ошибочно указана площадь, неверно определен вид объекта или назначение, использованы искаженные исходные данные о местоположении или модель оценки неудачно сработала именно для этого объекта», — добавляет Александр Казусь.
Разрешить ситуацию можно двумя способами:
- Если проблема в некорректных данных, их нужно исправить. «Можно подать заявление в бюджетное учреждение, определившее кадастровую стоимость. По действующей редакции закона заявление об исправлении ошибок может быть подано в течение пяти лет со дня внесения соответствующей кадастровой стоимости в ЕГРН», — говорит Александр Казусь.
- Если вы не согласны с размером кадастровой стоимости объекта, ее можно заменить на рыночную. «В случаях, когда спор не в явной технической ошибке, а в том, что сама кадастровая стоимость завышена по сравнению с рынком, применяется механизм ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. Ключевым документом обычно становится отчет об оценке рыночной стоимости. Кроме того, Росреестр и закон о кадастровой оценке сохраняют возможность судебного оспаривания. Практически это значит, что собственник может сначала использовать административные механизмы, а затем при необходимости идти в суд», — подытоживает Александр Казусь.
Можно ли минимизировать налоговую нагрузку в отношении капитальных хозпостроек
Да, это можно сделать двумя путями.
Через общую налоговую льготу для хозпостроек
Воспользоваться ею может любой гражданин РФ при соблюдении определенных условий. Льгота распространяется на одну хозпостройку:
- площадью до 50 квадратных метров;
- расположенную на участке для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или ИЖС;
- не используемую в предпринимательской деятельности.
Стоит понимать: эта льгота не действует «автоматически», пока вы ее не оформили.
Как воспользоваться льготой:
- Проверить, что объект корректно отражен в ЕГРН (например, заказав выписку в Росреестре).
- Подать заявление о предоставлении льготы через личный кабинет налогоплательщика, МФЦ или в отделение ФНС.
- После получения налогового уведомления проверить, применена ли льгота фактически.
Александр Казусь предупреждает: «Нужно помнить и о местном уровне регулирования. Статья 406 НК РФ устанавливает пределы ставок, а конкретные ставки утверждают муниципалитеты. Поэтому окончательная нагрузка зависит не только от федеральных норм, но и от места нахождения объекта».
Оформите бесплатную карту с кэшбэком в популярных категориях
Через налоговую льготу по статусу собственника
По словам Максима Лазовского, отдельные категории граждан имеют законное право снизить налоговую нагрузку:
Пенсионеры и граждане предпенсионного возраста вправе не платить налог на имущество по одному объекту каждого вида при условии, что он не используется в предпринимательской деятельности.
Многодетные семьи получают дополнительные вычеты по площади: по квартире или комнате — на 5 квадратных метров на каждого несовершеннолетнего ребенка, по жилому дому — на 7 квадратных метров на каждого ребенка; такой вычет предоставляется в отношении одного объекта каждого вида.
Ветераны и участники боевых действий также относятся к числу льготных категорий, а для подтверждения права на льготу необходимо представить в налоговый орган соответствующие документы.
Отдельные льготы предусмотрены и для ряда категорий участников СВО, мобилизованных, добровольцев и членов их семей, причем эти нормы были дополнительно уточнены в последних изменениях законодательства.
Подробнее о налоговых льготах для граждан мы писали здесь.
Нужно ли платить налог за снесенную хозпостройку
Нет, не нужно, но и здесь есть нюансы. Предположим, у вас на участке была баня на фундаменте, зарегистрированная в ЕГРН, а затем вы решили ее снести. «Если капитальная хозпостройка уничтожена, но сведения о ней остаются в реестре, налоговый риск сохраняется: формально объект продолжает числиться. В таком случае нужно не просто “перестать им пользоваться”, а юридически снять его с кадастрового учета», — комментирует Александр Казусь.
Как это сделать?
- Вызвать кадастрового инженера для составления акта обследования участка.
- Направить полученный документ вместе с заявлением о снятии объекта с учета, копией паспорта собственника и правоустанавливающих документов на недвижимость в МФЦ или в онлайн-приемную Росреестра.
Процедура бесплатная, госпошлину платить за нее не придется.
Что нужно учитывать, если хотите поставить на участке хозпостройку
Оптимальный вариант, по мнению экспертов, — заранее продумать формат будущего объекта.
«Если задача — минимизировать налоговую нагрузку, стоит рассматривать решения без капитального фундамента, с возможностью демонтажа и перемещения. Если же планируется стационарная постройка, рассчитанная на длительное использование, разумнее сразу учитывать ее возможное признание объектом недвижимости и заранее оценивать параметры объекта, в том числе площадь и возможность применения действующих льгот», — комментирует Максим Лазовский.
Конструкции на сваях и так называемые «вагончики» находятся в пограничной зоне и требуют отдельной оценки.
«Сам факт установки на сваях еще не делает строение автоматически некапитальным или капитальным — важно, выполняет ли основание функцию постоянного фундамента и насколько объект связан с участком. Аналогично и с вагончиками: пока они остаются мобильными и сохраняют возможность перемещения, их относят к временным сооружениям. Однако при стационарной установке, подключении коммуникаций и фактическом превращении в неподвижный объект они могут быть признаны капитальными», — предупреждает Максим Лазовский.
Избежать уплаты налога за такие постройки вряд ли получится, считает эксперт: «Контроль за подобными объектами сегодня становится более системным. Налоговые органы опираются, прежде всего, на данные Росреестра, однако дополнительно используются механизмы муниципального контроля и цифровые инструменты выявления фактической застройки участков. Это означает, что капитальные постройки, даже если они не оформлены сразу, со временем могут быть выявлены и поставлены на учет с последующим налогообложением».
Налог на хозпостройки: главное
- Хозпостройки, такие как сараи, бани, теплицы и другие сооружения для бытовых нужд, подлежат налогообложению, если признаны недвижимостью и зарегистрированы в ЕГРН. На них распространяется имущественный налог.
- На расчет налога влияет кадастровая стоимость объекта, которая не всегда совпадает с рыночной.
- Ставка налога зависит от площади и типа объекта, а также от региона.
- Существуют налоговые льготы для владельцев хозпостроек с определенной площадью или для отдельных категорий граждан: пенсионеров, ветеранов военных действий, многодетных семей и др.
- Если хозпостройка была снесена, важно снять ее с учета в Росреестре, чтобы избежать налоговых рисков.
Поможем найти предложение с самой низкой ставкой
Мой профиль
