Из хрущевок в «собянинки»
Хрущев построил, Собянин снесет
Фото: коллаж Banki.ru

В прошлую пятницу, 10 марта, в Госдуму был внесен законопроект, определяющий источники финансирования и условия переселения жильцов из предназначенных на снос столичных пятиэтажек. Под великое переселение попадает около 1,6 млн москвичей. Банки.ру пытался выяснить, что их ждет.

Районы, кварталы, жилые массивы

Встреча президента РФ Владимира Путина с московским градоначальником Сергеем Собяниным, состоявшаяся 21 февраля 2017 года, может оказаться судьбоносной для столичного жилого фонда и 1,6 млн москвичей. На неожиданно высоком уровне принято решение начать вторую волну сноса пятиэтажек (а может, и не только пятиэтажек — уже появились сообщения, что в программу могут попасть и девятиэтажные дома), которая затронет около 15% всего московского жилья.

Вторая волна, по сути, началась еще до окончания первой: по заверениям Сергея Собянина, программа сноса хрущовок, стартовавшая в 1999 году (естественно, еще при Юрии Лужкове), завершится в 2017—2018 годах — осталось снести чуть более 70 ветхих домов. За рамками программы остались пятиэтажки «несносимых» серий и часть панельных пятиэтажек, расположенных точечно, которые теперь уже очевидно попадают под снос.

Нынешний проект подразумевает переселение в три раза большего числа москвичей, чем первая программа, растянувшаяся на 18 лет. Сейчас речь идет о сносе 8 тыс. домов (примерно на 1 тыс. больше, чем существует ветхих пятиэтажек, построенных в 1950—1970-е годы) и о строительстве новых 25 млн кв. м жилья — как минимум.

Причем говорят не только о «панельках», но и о кирпичных домах, возведенных в основном в 60-е годы прошлого века. По мнению экспертов, реконструировать их невыгодно, а в ряде случаев просто не представляется возможным, так как для замены внутридомовых коммуникаций придется рушить стены. Если стоимость реконструкции превышает 70% от стоимости строительства нового жилья, реконструировать смысла не имеет, так как кардинально других условий проживания создать не удастся, зато вскоре придется тратиться на новый ремонт.

Критерий «пятиэтажки» в рамках новой программы — довольно условный. Подразумевается снос целыми кварталами, а то и районами, поскольку необходимо менять коммуникации, а это около половины себестоимости строительства жилых комплексов. Так что застройка будет комплексная — с детскими садами, школами, озеленением (сейчас такие требования предъявляются к строительству любых жилых комплексов).

Как заявили представители московских властей, если в район сноса попадут, скажем, панельные девятиэтажки, та же участь постигнет и их.

Проект реализации нереализуемого проекта

События вокруг новой программы сноса пятиэтажек развивались, по российским меркам, молниеносно: уже на следующий день после встречи с президентом, который распорядился пятиэтажки сносить, мэр Москвы дал поручение разработать поправки в федеральный закон о правилах сноса жилья и переселения жильцов, подготовить корректировки городского бюджета, а также в месячный срок определиться с площадками для строительства новых домов. Москомархитектуре было поручено подготовить предложения по архитектурно-градостроительным и планировочным решениям будущих новых микрорайонов, а комплексу городского хозяйства — внести изменения в программу капитального ремонта с учетом программы реновации пятиэтажек. Предполагается также, что будут вноситься коррективы в Земельный, Градостроительный, Жилищный кодексы.

В начале марта появились обещания, что законопроект будет подготовлен и внесен в Госдуму в течение первого весеннего месяца, а до конца весны рассмотрен в первом чтении. В этом случае, кстати, Мосгордума не успеет провести собственное обсуждение проекта масштабной перестройки столицы.

2 марта столичный мэр за закрытыми дверями встретился с председателем Госдумы Вячеславом Володиным. На встрече было принято решение о создании рабочей группы. 9 марта уже состоялось первое заседание штаба, который занялся законодательным обеспечением программы расселения хрущевок в Москве. В него вошли члены профильных комитетов Госдумы, депутаты всех парламентских фракций, а также представители столичных властей.

Откуда возникла идея и почему она так форсируется — остается только гадать. Пикантность ситуации в том, что ни Марат Хуснуллин, заместитель мэра, курирующий градостроительную политику и строительство, ни главный архитектор города Сергей Кузнецов в предварительном обсуждении проекта участия, похоже, не принимали. И даже, по всей видимости, не знали о его существовании.

Буквально за пару недель до судьбоносной встречи в верхах Хуснуллин публично заявил, что проект по сносу пятиэтажек практически нереализуем: нет стартовых площадок для строительства новых домов, часть жильцов категорически не желает переезжать из старых квартир (по оценкам экспертов, не менее 3%). Кроме того, новая волна сноса пятиэтажек потребует колоссальных ресурсов, отмечал вице-мэр. Кстати, нынешняя реновация жилищного фонда гораздо дороже транспортной программы, на которую тратится до 75% от городского бюджета. Более того, кулуарно этот московский чиновник заявлял, что в Москве жилищное строительство вообще больше не является приоритетом.

Можем себе позволить

Поверить в то, что проект родился спонтанно, на самом деле трудно. Ведь, даже по самым скромным подсчетам, на него потребуется 2,4 трлн рублей (из расчета стоимости квадратного метра нового жилья вместе с дополнительной инфраструктурой 80 тыс. рублей). Если учитывать интересы застройщика, который будет строить дома не только для переселенцев, но и для коммерческой реализации, как это было раньше, сумма возрастает до 3—4 трлн, а размеры нового строительства — с 25 млн до 100 млн кв. м. Такие подсчеты провели специалисты Высшей школы экономики. Чтобы стал понятен масштаб этих цифр, достаточно сказать, что весь жилищный фонд Москвы сегодня составляет около 225 млн кв. м.

На встрече с президентом Собянин заявил, что на запуск программы потребуются огромные средства и они у города есть. В 2016 году Москва получила рекордный доход — 1,852 трлн рублей при расходах 1,736 трлн. Часть прибыли решено направить в жилищное строительство. Москва уже подсчитала, что на первоначальном этапе может обойтись без сторонних инвесторов и выделить на реализацию программы 300 млрд рублей — по 100 млрд рублей ежегодно.

В дальнейшем, конечно, без денег инвесторов не обойтись. Как полагает глава думского комитета по жилищной политике Галина Хованская, неизвестно, как с ними город будет рассчитываться. Если будет использоваться схема «пирога», то в новых домах сразу возникнет конфликт интересов, предостерегает Хованская. Переселенцы, малоимущие граждане будут плохо соседствовать с теми, кто купит жилье по рыночной стоимости (скорее всего, граждане из других «богатых» регионов, в первую очередь нефтегазовых). По мнению Хованской, это создаст нагрузку на инфраструктуру за счет притока новых москвичей.

При этом Галина Хованская полагает, что инвесторы в проект пойдут, потому что на строительном рынке сейчас плохая ситуация. Депутат предлагает привлекать в проект строительный «средний бизнес» — профессионалов, которые сидят без работы из-за кризиса.

Не так страшен снос?

Внезапность появления новой программы великого переселения москвичей и полное отсутствие какой-либо конкретики вызвали волну опасений относительно формата реализации проекта и судьбы «переселенцев». В частности, возникали разговоры о возможном строительстве на первых порах «маневренного фонда», в который временно, на время строительства нового дома, после сноса старого, будут переселяться жители сносимых домов по нормам общежития — 6 кв. м на человека. Об этом, в частности, говорил в конце февраля министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень.

Озвучивалось также, что не будет обмена старой площади на новую для собственников по принципу «метр на метр» — за каждый «лишний» метр сверх жилищных норм придется доплатить.

Еще один страх переселенцев — что их отправят в Новую Москву, где строятся и уже построены большие объемы нового жилья, значительная часть которого осталась невостребованной. Причем качественные проекты по приемлемой цене распроданы. Осталось либо неадекватно дорогое жилье, либо не очень хорошее.

Качество нового жилья для жителей переселяемых пятиэтажек — еще одна тема для беспокойства. Во время первой волны сноса качество предоставляемого жилья было очень разным: от качественных монолитных домов (в некоторых районах Юго-Западного округа) до классики панельного домостроения — П44 и П44-Т. В некоторых центральных районах наблюдались даже совсем дешевенькие панельные дома, которые стали разваливаться на глазах буквально спустя 5—7 лет.

На сегодняшний день большая часть этих опасений снята — по крайней мере, на словах. Согласно заверениям мэра, ничего такого в концепции проекта переселения, которую в ближайшее время обсудит Совет Госдумы, нет.

9 марта 2017 года на первом заседании штаба по реализации программы реновации хрущевок его руководитель Сергей Собянин рассказал, что решено отказаться от идеи создания маневренного фонда — люди будут переезжать сразу в новое жилье. Переселение будет вестись волновым методом, как и в первой программе сноса: нашли площадку, построили дом, переселили из нескольких хрущевок, снесли освободившиеся дома, на их месте строят дальше.

В Москве не так просто найти площадку под строительство, но предварительно специалисты уже определили несколько десятков мест, где можно начинать строительство прямо сейчас, заверил мэр.

За качество нового жилья, по словам Собянина, тоже можно не беспокоиться: переселенцам предложат квартиры в монолитных домах либо в «панельках» нового поколения. «Это дома, которые обеспечат другой уровень комфорта: хорошие, современные лифты, светлые холлы, приспособленность для маломобильных граждан — я имею в виду и инвалидов, и мам с колясками, и пенсионеров — это очень важно», — рассказал мэр.

По словам мэра, жители сносимых домов получат жилье в своем муниципальном районе города. Это правило не распространяется на Центральный, Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский административные округа, где переселение будет идти, как и в первую волну сноса, в пределах административного округа. По словам мэра, во время реализации прежней программы расселения пятиэтажек 92% жителей получили новые квартиры в районе проживания.

Ранее глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская предполагала, что о переселении в Новую Москву может идти речь для тех, у кого сносимое жилье считается вторым.

Обмена старого жилья на новое из расчета «метр на метр» общей площади действительно не будет. К нынешней площади добавится примерно 20% за счет расширения нежилых площадей, увеличения кухни, санузлов, коридоров. «Мы не собираемся сносить старые пятиэтажки, чтобы на их месте построить такие же тесные хрущевки. Жилая площадь в новых квартирах будет не меньше, чем в старых. Количество комнат не изменится, площадь кухонь значительно увеличится — с 6 до 8 и более квадратных метров, также увеличатся санузлы. В более просторных коридорах и прихожих появится достаточно места, чтобы смонтировать встроенные шкафы», — заявил мэр.

Эксперты, обсуждавшие тему сноса пятиэтажек сразу после озвучивания масштабных планов, были уверены, что мнение жильцов в расчет приниматься не будет. «Переселение из пятиэтажек будет носить принудительный характер, так что избежать этого никому из жильцов домов, планируемых под снос, не получится», — отмечает президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов. О том же говорила раньше и Галина Хованская.

Однако Сергей Собянин заверил, что после опубликования официальных списков (имеющиеся сейчас в Интернете недостоверны, подчеркнул мэр) власти проведут опросы жителей, попадающих под переселение. «За включение дома в программу реновации можно будет проголосовать в «Активном гражданине». Либо сообщить свое мнение специалисту в районном центре «Мои документы», — сказал Собянин. Понятно, что реальная активность жильцов в этом голосовании будет невысока. Соответственно, будет получен тот результат, который нужен муниципалитету и городу.

Чья собственность?

Из озвученных Сергеем Собяниным основных принципов реновации пятиэтажного фонда остались неясными несколько моментов.

Непонятно, как будет оформляться в собственность новое жилье. Покупателям новостроек хорошо известно, что между моментом сдачи дома в эксплуатацию и получением документов о собственности проходит не один и не два месяца, а иногда и не один год. Да, в последнее время у ответственных застройщиков это происходит быстрее, но все равно оформление в собственность требует времени. По опыту первой волны переселения, это часто становилось камнем преткновения — владельцы квартир в сносимых хрущевках не соглашались переезжать, пока не было документа о собственности.

В эфире «Эха Москвы» 28 февраля Галина Хованская высказывала предположение, что город будет оформлять с собственниками договор мены. Тем, у кого жилье не приватизировано, а есть договор социального найма, возможно, будет предложено сразу получить новое жилье в собственность, минуя процесс приватизации. Раньше такой практики оформления нового жилья для переселенцев из пятиэтажек не было.

Записанное в отношении собственников в Жилищном кодексе правило выплаты выкупной суммы при сносе ветхих домов сейчас, скорее всего, применяться не будет — это невыгодно городу. По мнению Хованской, это невыгодно и многим собственникам, в частности пожилым людям.

Пока остается неясным, будет ли учитываться при обмене старого жилья на новое стоимость земли, на которой стоит сносимый дом. Если судить по заявлениям столичного градоначальника, рыночная стоимость жилья и уж тем более земли под ним на данном этапе даже не обсуждается, как и выкупная сумма.

Не раскрыл мэр и еще один момент: можно ли будет увеличить площадь, доплатив за «лишние» метры по себестоимости, — раньше в теории такое правило действовало, хотя работало оно преимущественно «для своих». Реально увеличить площадь (причем бесплатно) смогут только очередники, которым новое жилье будет выдаваться по социальным нормам (в 2016 году: не меньше 18 кв. м жилой площади на одного человека, не менее 42 кв. м — на семью из двух человек; учетные нормы, при которых ставят на очередь, — менее 12 кв. м на человека).

Взносы на капремонт вернут?

Больную для москвичей тему взносов на капремонт, которые ввели с 1 августа 2014 года, Сергей Собянин тоже прокомментировал, но своеобразно. Ранее Галина Хованская и эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев обращали внимание на то, что уже сделанные взносы на капремонт при сносе домов должны быть возвращены владельцам квартир. С этим могут быть трудности, так как в большинстве домов деньги перечисляются региональному оператору. То есть средства не копятся на будущий капитальный ремонт конкретного дома, а идут на реконструкцию других домов.

«В таких домах при определении цены вопроса должна учитываться компенсация за непроизведенный капремонт, а также стоимость земли, если, естественно, она поставлена на кадастровый учет», — отмечает Галина Хованская. И подчеркивает, что «борьба идет именно за землю», особенно в центральных районах. Граждане в этих домах платят один из самых высоких по стране взносов за капремонт: 15 рублей с 1 кв. м сейчас и 17 рублей с июля 2017 года.

«Вместо капремонта, если решат этот дом сносить, будет просто расселение аварийного жилья. Все взносы на капремонт в таком случае должны быть возвращены», — уверен Дмитрий Гордеев.

9 марта Собянин частично затронул этот вопрос, пообещав освободить жителей пятиэтажек под снос от взносов на капремонт. «Те взносы, которые граждане заплатили, мы пустим на программу реновации этих кварталов. Они пойдут для того, чтобы ускорить программу строительства новых домов. Как только эти дома будут включены в программу реновации, будет остановлена плата в фонд капитального ремонта», — сказал Собянин. Таких взносов, по оценке мэра, уже собрано около 6 млрд рублей.

Ипотека и страховка

Пока не до конца понятно, какие именно дома попадут под вторую волну реновации. Трудно оценить и то, сколько в этих домах ипотечных квартир. «Банки, которые давно работают в этом сегменте, изначально стараются предусмотреть подобные риски, — рассказывает директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов. — Чтобы наши заемщики не оказались в ситуации, когда они лишаются приобретенного объекта недвижимости, Абсолют Банк определил случаи, при которых квартира не может выступать объектом ипотеки. В частности, ипотека не предоставляется на покупку квартиры в хрущевках (5-этажных домах панельного типа), в домах «гостиничного» типа и типа «общежития», в домах с деревянными стенами (внешними), в объектах, которые находятся в аварийном состоянии или стоят в планах на капитальный ремонт или снос и т. п.».

Большинство банков, как и «Абсолют», хрущевки не страхует, но запланированные масштабы «великого переселения народов» явно захватят не только панельные пятиэтажные дома, но и девятиэтажные. И, не исключено, четырех- и шестиэтажные «сталинки» постройки 1950—1960-х годов.

По оценкам банка «ДельтаКредит», в портфеле выданных им ипотечных кредитов около 7% приходится на дома 1950-х годов постройки и почти 21% — постройки с 1961 по 1970 год. Доля домов, которые могут попасть в список под снос, велика. Что же будет с людьми, взявшими ипотечный кредит и попавшими под переселение?

Опрошенные нами банки говорят, что, в принципе, ничего страшного с ипотечными заемщиками происходить не должно. Технология для таких случаев отработана. «Если дом заемщика попадает под снос, вступает в силу 41-я статья закона об ипотеке. В ней написано, что в случае изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд залогодателю предоставляется другое имущество или возмещение. В первом случае ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество. Во втором — банк приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из этой компенсации. На практике банки заключают с заемщиком соглашение о замене предмета залога. Единственное требование — должна быть обеспечена непрерывность залога, то есть снятие с залога старого объекта должно происходить с постановкой нового», — пояснили в пресс-службе «ДельтаКредита». При переселении заемщики в 10-дневный срок должны предоставить другой объект залога (не обязательно новую квартиру, можно и равноценный земельный участок), уточнили в ВТБ 24.

Как правило, банк не проводит оценку нового залога, априори считая, что город как минимум не уменьшил рыночную стоимость жилья заемщика. На деле, признался нам сотрудник одного из банков, активных в секторе ипотечных кредитов, заемщикам чаще всего предлагают худшие условия переселения, чем всем прочим.

Ипотечным заемщикам предстоит переоформить и договор страхования кредитной недвижимости. «Если снос дома санкционирован, а переезд запланирован в новое жилье, предоставляемое в собственность, согласно условиям договора ипотеки, заемщик-страхователь просто будет должен заменить, по договоренности с банком, предмет залога. Вопрос страхования здесь возникает лишь при переоформлении залога и необходимости защитить новый объект залога», — замечает директор департамента страхования имущества физлиц СК «АльфаСтрахование» Ирина Карнаева.

В странную ситуацию попадают и страхователи, которые приобрели полис страхования имущества — стен или отделки, а также застраховали право собственности (титул), что часто делается при покупке квартир с сомнительной историей. Понятно, что сейчас, пока нет списка домов, страховые компании будут избегать подобных объектов — по крайней мере, пока не появится определенность.

«Сейчас, как правило, банки не выдают ипотеку для покупки квартиры в доме под снос. Соответственно, страховые компании также не принимают такие объекты на страхование на случай прекращения права собственности (титульное страхование), — говорит управляющий продуктом управления розничного страхования СПАО «РЕСО-Гарантия» Ирина Ольшанская. — Если у клиента застрахована отделка, а дом снесли в период действия договора страхования, такой договор подлежит расторжению (с возвратом неиспользованной части премии или нет — зависит от конкретной компании и правил, на которых объект был принят на страхование)».

Продавать или не продавать?

Обозначенные столичным мэром планы по реновации жилого фонда нашли отклик в сердцах риелторов, которые оперативно начали «освежать» базу продающихся пятиэтажек и вербовать новых продавцов. По информации Сергея Собянина, они уже начали предлагать потенциальным переселенцам цену на 20% выше, чем месяц назад, надеясь оживить замерший совсем вторичный рынок. Соблазн избежать рисков переселения, несомненно, велик. Однако московский мэр предостерег владельцев квартир в пятиэтажках от скоропалительных решений, отметив, что они получат взамен жилье с рыночной стоимостью примерно на треть выше, чем сейчас. Гуляющие по Интернету списки домов под снос — дело рук риелторов, уверен Собянин.

Ольга КУЧЕРОВА, Banki.ru