Аналитик Банки.ру Артур Хачатрян представил анализ основных трендов и событий на ипотечном рынке за декабрь и рассказал об изменениях, которые планируются в краткосрочной перспективе.

Одна льготная ипотека на семью

С 1 февраля 2026 года вступает в силу ряд нововведений, касающихся льготных ипотечных программ. Так, с 1 февраля 2026 года у семьи будет одно общее право на льготную ипотеку, а оба супруга будут обязаны выступать созаемщиками, исключение только для иностранного гражданства одного из супругов. Даже если один из супругов формально не участвовал в оформлении льготной ипотеки, с 1 февраля 2026 года это не сохранит за семьей право на вторую льготную ипотеку. Также пропадет возможность оформления донорской ипотеки. Это схема, при которой в сделку включали «донора» (родственника с детьми), чтобы получить льготную ставку 6% тем, кто сам под программу не подходил. Для заемщиков это значит, что нельзя будет использовать семейную ипотеку для создания резерва на второго супруга или оформлять льготный кредит через формальных «доноров» — родственников или знакомых с детьми. Таким образом, льготные программы больше не будут использоваться как инструмент обхода ограничений. 

Рефинансирование комбинированной ипотеки

Также с 1 февраля 2026 года появится возможность рефинансировать комбинированную ипотеку, не теряя льготную ставку: можно будет рефинансировать только рыночную (сверхлимитную) часть кредита, в то время как льготная часть сохранит условия программы. Количество рефинансирований не ограничено, однако такое рефинансирование не создает новое право на льготную ипотеку. 

Снижение размера компенсаций для банков

С 1 января 2026 года государство снизило размер компенсаций банкам по всем льготным ипотечным программам, которые теперь составляют: ключевая ставка + 2 п. п. минус ставка программы (для новостроек) и ключевая ставка + 2,5 п. п. минус ставка программы (для ИЖС). Снижение компенсаций не означает рост ставок по льготной ипотеке, но напрямую влияет на требования банков к заемщикам. Банки будут осторожнее одобрять сделки и тщательнее проверять доходы, что может привести к росту количества отказов в льготной ипотеке. 

Обсуждение дифференцированной ставки по семейной ипотеке

В настоящее время на этапе рассмотрения находится модель, при которой ставка по семейной ипотеке будет зависеть от количества детей в семье. Наиболее вероятен следующий вариант: один ребенок — ставка выше базовой семейной; два ребенка — около 6%; трое и более детей — пониженная ставка (до 4%). Стоит понимать, что нет гарантий вступления данных изменений в силу именно с 1 февраля 2026 года, речь идет о возможных корректировках в течение года.

Снижение ключевой ставки и динамика ипотечных ставок

Еще одним важным событием на рынке было заседание ЦБ по ключевой ставке, состоявшееся 19 декабря. ЦБ в очередной раз принял решение снизить ключевую ставку, в этот раз до 16% годовых. На этом фоне ставки по ипотечным кредитам продолжили постепенно снижаться. Так, по состоянию на 24 октября прошлого года (дата предыдущего заседания ЦБ) в среднем по базе Банки.ру ставка по ипотеке (льготные программы и рыночная ипотека) составляла 20,3% годовых, а на 16 января незначительно снизилась до 19,7% годовых. Средняя ставка по кредитам под залог недвижимости также снизилась — с 24,8% до 24% годовых. Регулятор отмечает, что денежно-кредитные условия в целом несколько смягчились, хотя и остаются жесткими. Домашние хозяйства все еще склонны к сбережению, а рост портфеля розничных кредитов в целом умеренный, рост же корпоративного кредитования во втором полугодии 2025 года происходил заметно быстрее, чем в первом полугодии. Следующее заседание, на котором будет рассмотрен вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 13 февраля. Баланс рисков для инфляции все еще смещен в сторону проинфляционных, что связано с более длительным сохранением отклонения российской экономики вверх от траектории сбалансированного роста, высокими  инфляционными ожиданиями, эффектами от повышения НДС и регулируемых цен, а также с ухудшением условий внешней торговли, указывается в пресс-релизе регулятора. Дезинфляционные риски, в свою очередь, связаны с более значительным замедлением внутреннего спроса. На среднесрочном горизонте бюджетная политика будет способствовать замедлению инфляции. В случае изменения параметров бюджетной политики может потребоваться корректировка проводимой денежно-кредитной политики.

Рыночная статистика

По оценкам ДОМ.РФ, в декабре 2025 года банками было выдано 149 тысяч кредитов на 735 млрд рублей, что на 39% и 48% соответственно больше ноябрьского уровня. Такой резкий рост можно связать с повышенным спросом на семейную ипотеку на фоне новостей о планируемом ужесточении условий в 2026 году. В годовом  выражении рынок полностью перешел к росту, а увеличение было более значительным — на 103% по количеству и 153% по объему к декабрю 2024 года. По семейной ипотеке в ноябре банки выдали 106 тысяч кредитов на 565 млрд рублей (почти в три раза больше, чем в декабре прошлого года), это на 58% и 51% больше по количеству и объему, чем в ноябре. Всего за 2025 год выдан 1 млн ипотечных кредитов на 4,4 трлн рублей, что в денежном выражении на 11% ниже уровня прошлого года (4,9 трлн рублей) и на 27% ниже в количественном представлении (1,3 млн кредитов в 2024 году).

По данным НБКИ, в декабре 2025 года доля отказов по всем заявкам на розничные кредиты (потребительские кредиты, POS-кредиты, кредитные карты, автокредиты и ипотека) составила 81,9%, что на 3,7% больше, чем в декабре 2024 года. При этом по сравнению с предыдущим месяцем данный показатель, напротив, немного сократился — на 0,8 п. п. (в ноябре 2025 года — 82,7%).

Обновлен список городов, где можно взять семейную ипотеку на вторичку

ДОМ.РФ обновил список городов, где можно оформить семейную ипотеку на вторичное жилье. Госкорпорация «ДОМ.РФ» добавила в перечень городов, где можно взять жилье на вторичном рынке по программе семейной ипотеки, 22 города в 15 регионах. В список вошли Елец (Липецкая область), Орск (Оренбургская область), Нижневартовск (Ханты-Мансийский автономный округ — Югра) и другие. 

Расширение дальневосточной и арктической ипотеки

Также Минфин расширил условия по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека». В частности, отменены возрастные ограничения для многодетных семей, а также действие программы расширено на вторичный рынок жилья. Ведомство отменило возрастное ограничение для семей, где третий или последующий ребенок родился после 1 января 2024 года. Ранее воспользоваться этой ипотекой могли граждане в возрасте до 36 лет. Также теперь ипотеку по этой программе могут взять не только учителя, но и все работники государственных или муниципальных образовательных организаций, которые находятся на территории Дальневосточного федерального округа и сухопутных территориях Арктической зоны. Для таких граждан отменяются ограничения по должности, возрасту и семейному положению. Более того, взять кредит теперь можно на покупку жилья на вторичном рынке. Но это касается тех городов, где не строятся многоквартирные дома или количество таких домов на этапе строительства не превышает двух зданий. При этом перечень городов, в которых можно оформить кредит по данным программам, был обновлен. В обновленный перечень вошли 90 городов в 19 регионах.

Кого банки считают надежными клиентами

В первом полугодии 2025 года чаще стали брать кредитные продукты всех типов заемщики от 40 до 50 лет. Это может быть связано с тем, что из-за ужесточения требований к заемщикам банки считают такую группу клиентов наиболее надежными, следует из информационно-аналитического материала «Анализ тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных бюро кредитных историй» ЦБ. За первые шесть месяцев года чаще всего автокредиты банки выдавали заемщикам в возрасте от 40 до 50 лет. На них пришлось 32% от всего объема выдач таких кредитов, тогда как в IV квартале 2024 года этот показатель был на уровне 27%. Больше половины ипотечных кредитов выдавались гражданам в возрасте от 35 до 50 лет. При этом полгода назад доля таких россиян составляла 42,3%. Самые молодые заемщики в возрасте до 20 лет выбирают кредитные карты. Так, во II квартале 2025 года на них приходилось 5% от общего числа выпущенных карт. Однако за полгода их доля снизилась более чем в два раза.

Упростите себе поиск ипотеки

Заполните одну анкету и выберите лучшее из предложений банков

Подобрать предложение