Ключевая ставка влияет на ипотеку неравномерно. В рыночной ипотеке — особенно на вторичное жилье — связь почти прямая: чем выше ключевая ставка, тем дороже кредиты, и наоборот, хотя и с временным лагом. А вот в льготных программах (например, семейной ипотеке) ставка субсидируется государством, поэтому может оставаться низкой даже при высоком «ключе».
ЦБ провел очередное заседание по ключевой ставке 24 апреля и принял решение снизить ее до 14,5%. Разберем, что это означает для заемщиков, которые уже платят жилищный кредит, и для тех, кто еще только планирует брать ипотеку.
«Снижение ключевой ставки прежде всего отразится на вторичном рынке: именно здесь доля рыночной ипотеки максимальна, и ставки напрямую следуют за решениями ЦБ, — поясняет руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова. — На первичке средняя ставка менее чувствительна к изменениям, она в значительной мере определяется льготными программами, условия которых устанавливает государство, а не рынок. Так, за последний месяц средняя ставка по ипотеке на первичку в базе Банки.ру снизилась на 0,2 п. п. до 17,6% годовых (включая и рыночные, и льготные предложения), а по ипотеке на вторичное жилье — на 0,5 п. п. до 18,8% годовых».
Далее ставка от 19,9%
Когда реально начнут снижаться ставки по ипотеке
Основное правило: ипотека почти никогда не реагирует на решение ЦБ мгновенно. Банки будут корректировать ставки только после того, как проверят тренд на устойчивость. Также важно, что ипотека — это длинный кредит. Банк выдает деньги на 15–30 лет, поэтому закладывает не только текущую ситуацию, но и ожидания на годы вперед. Именно поэтому ситуация по ипотеке сильнее отличается от того, что будет с потребительскими кредитами в 2026 году.
Наиболее вероятным эксперты считают сценарий постепенного снижения ипотечных ставок до уровня 16–17%. Такой прогноз дают аналитики Национального рейтингового агентства. Согласно их прогнозу, средние ставки по ипотеке на новостройки снизятся до 19,8% годовых, по ипотеке на вторичку — до 19% годовых, в сегменте рефинансирования — до 18,5% годовых, более ощутимое снижение придется на вторую половину 2026 года. Ранее глава Сбербанка Герман Греф заявлял, что сценарий снижения ставок возможен, если ключевая ставка опустится до 12%.
Для заемщика это означает, что ипотека станет доступнее, но резкого удешевления ждать не стоит. Если в 2026 году вы планируете взять кредит на жилье, то воспользуйтесь ипотечным калькулятором Банки.ру. Он позволит заранее рассчитать ежемесячный платеж и переплату по кредиту.
Что влияет на ипотеку кроме ключевой ставки
Ключевая ставка задает общее направление рынку. На доступность жилищных кредитов влияет целый набор условий — от государственной политики до ситуации на рынке жилья.
Господдержка и субсидии. Это главный фактор, который отличает ипотеку от других видов кредитов. По итогам 2025 года до 77% выдач приходилось на льготные программы, и именно они формируют реальную доступность кредитов для населения. Льготные программы опосредованно влияют и на рыночную ипотеку: банки не так сильно заинтересованы продвигать коммерческие программы, пока государство компенсирует разницу за льготных заемщиков; клиенты, откладывают покупку квартиры до рождения ребенка, чтобы получить пониженную ставку; массовые программы разгоняют цены на квартиры.
В 2026 году ситуация меняется:
- вместо массовых программ — адресная поддержка семей и специалистов, нуждающихся в жилье,
- уменьшение компенсаций банкам.
Инфляция и инфляционные ожидания. Ипотека — долгосрочный продукт, поэтому банки ориентируются не только на текущую инфляцию, но и на прогнозы на годы вперед. Даже при замедлении инфляции высокие ожидания населения и бизнеса заставляют банки держать ставки выше, чтобы компенсировать риск обесценивания денег.
Доходы населения и долговая нагрузка. Банки оценивают, сможет ли заемщик платить кредит на горизонте десятков лет. При стагнации доходов и росте долговой нагрузки требования ужесточаются, а ставки для клиентов с повышенным риском остаются высокими.
«Серые» схемы от застройщиков. Скрытые субсидии, «нулевые» ставки с завышением цены квартиры или рассрочка вместо ипотеки искажают рынок. Они создают иллюзию дешевых кредитов, но фактически увеличивают стоимость жилья. В результате рыночная ипотека выглядит менее конкурентной, а банки не спешат снижать ставки, поскольку реальная цена сделки остается высокой.
Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации
Мой профиль
