Ипотеку, как правило, оформляют на суммы в несколько миллионов рублей. Кажется, что для выплаты такого долга нужно и зарабатывать внушительную сумму. Разбираемся, существует ли минимальная планка по доходу, какой заработок учитывает банк и при какой зарплате брать ипотеку не рекомендуют.
Каким должен быть доход для оформления ипотеки
Каждая заявка на ипотеку для банка — это история. Кредитная и немного человеческая. Кредитная, потому что по ней банк проверит, как вы выплачивали предыдущие займы. Человеческая, потому что каждая заявка индивидуальна, и в зависимости от обстоятельств банк принимает решение не только об одобрении, но и о размере суммы, которую он готов выдать именно вам. Как правило, чем выше заработок, тем больше шансов получить ипотеку. Но одного этого показателя недостаточно.
«Могут не дать ипотеку человеку с зарплатой в сто тысяч, потому что у него плохая кредитная история, долговая нагрузка, алименты, судебные обязательства, — говорит специалист по недвижимости Леонид Григорьев. — А могут одобрить человеку с зарплатой в 30 тысяч рублей в месяц. Потому что у него с кредитной историей все в порядке, семьи нет, он работает на государственном предприятии со стабильной официальной зарплатой. Для банка очень важна стабильность».
Вы можете подобрать комфортный для вас ежемесячный платеж по ипотеке с помощью калькулятора Банки.ру.
Продуктовый калькуляторКогда банки получают заявку на ипотеку, они рассчитывают определенный процент от вашей зарплаты и, исходя из него, а также с учетом наличия других кредитов, определяют максимально допустимую сумму ипотеки и сумму ежемесячного платежа.
«Обычно у банков он составляет от 40 до 60 процентов от зарплаты, — говорит Леонид Григорьев. — Условно говоря, если вы зарабатываете 100 тысяч в месяц, от 40 до 60 тысяч в месяц, по условиям разных банков, вы можете позволить себе тратить на ежемесячный платеж. Если у заемщика есть другие долговые обязательства, например, кредиты, алименты и так далее, сумма на их погашение добавляется к расходам. Размер ежемесячного платежа будет снижаться. Возможно, уменьшится и одобренная сумма ипотеки».
Если же у вас подтвержденный доход 30 тысяч рублей в месяц, а также есть расходы на алименты, ребенка, автокредит, банк с большой вероятностью откажет в ипотеке.
Какие доходы учитываются
Рассматривая заявку на ипотеку, банк учитывает доходы по основному виду деятельности и дополнительные доходы. С основными доходами все понятно — это те деньги, которые вы можете официально подтвердить справкой 2-НДФЛ или электронной выпиской из ПФР. А вот какими могут быть дополнительные доходы:
При этом любая регулярная прибыль должна быть подтверждена, если вы собрались брать кредит и хотите доказать свою платежеспособность.
«По таким доходам тоже нужно предоставить справки, что вы отчитались в налоговой, заплатили проценты, — говорит Леонид Григорьев. — Если вы, например, сдаете квартиру и делаете налоговые отчисления с этого дохода, вы официально можете добавить их к своему основному доходу. И это тоже будет влиять на одобренную банком сумму».
Вы можете самостоятельно изучить условия разных банков или обратиться к бесплатному сервису Банки.ру «Ипотека под ключ». Он подберет банки с наиболее высокой вероятностью одобрения, поможет оформить документы и получить ипотеку. Достаточно заполнить одну анкету.
Как учитываются доходы супругов при расчете ипотеки
Когда ипотеку оформляет семья, учитывается совокупный доход супругов. А имущество и долги делятся поровну. Действующая кредитная нагрузка учитывается обязательно: после ее вычета и после вычета платежей по ипотеке на каждого супруга должен оставаться хотя бы прожиточный минимум. Но и здесь есть нюансы:
- если у пары есть дети, расходы на них вычитаются;
- если семья получает пособия — они добавляются к доходам;
- если один из супругов находится на иждивении у другого, сумма ипотечного займа снижается.
При каком доходе не рекомендуют брать ипотеку
Рекомендуемого минимального дохода для получения ипотеки нет. Банк в любом случае рассчитает сумму ипотечного кредита, опираясь на ваш доход и на кредитную историю.
«Одна из моих клиенток покупала комнату в общежитии коридорного типа. Комната стоила порядка миллиона. А зарплата у женщины была около 19–21 тысячи рублей в месяц, — говорит Леонид Григорьев. — Ей спокойно одобрили 700 с лишним тысяч рублей. Она внесла первоначальный взнос и взяла кредит. Банк посчитал, что она сможет платить по 13 тысяч в месяц. Все зависит от кредитной истории, надежности работодателя и максимальной планки вашей зарплаты, которую вы можете подтвердить банку».
Но прежде чем подать заявку на ипотеку, оцените свои возможности. Приготовьтесь к тому, что даже в случае своего персонального финансового кризиса вы сможете продолжить выплачивать кредит. Для этого нужна подушка безопасности.
Как подтвердить доход
Если у вас официальная зарплата, для подтверждения дохода нужно предоставить справку по форме 2-НДФЛ, в которой отражена зарплата за последние полгода. Если по какой-то причине предоставить такой документ невозможно, кредитор готов принять справку по форме банка. В ней должен быть отражен уровень доходов, реквизиты и контактные данные компании, где вы работаете, а также подтверждение, что вы трудитесь в организации не менее полугода, обязательно с указанием должности.
«Во многих банках сейчас есть возможность предоставить выписку из ПФР, чтобы можно было проверить, что вы производите отчисления. И от суммы отчислений они сразу поймут, сколько вы зарабатываете, какой у вас доход. Это официальная информация, — говорит Леонид Григорьев. — Точно так же можно подтвердить свое трудоустройство трудовой книжкой — электронной или по старинке, бумажной».
Выписку из электронной трудовой книжки можно заказать на «Госуслугах», а если дали согласие Социальному фонду на обработку своих данных — скачать в личном кабинете. Выписка будет подписана электронной подписью СФР. Юридически она равнозначна бумажному документу.
Дадут ли ипотеку самозанятым
В некоторых банках есть программы, по которым самозанятым тоже можно брать ипотеку.
«Есть банки, которые к самозанятым и ИП предъявляют такие же требования, как к работникам по найму. При условии соответствия требованиям банка и подтверждения дохода из приложения "Мой налог" самозанятый может рассчитывать на ипотеку без повышения ставки или взноса, — поясняет аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Есть банки, требующие от этой категории заемщика повышенный первоначальный взнос, но ставку при этом не повышающие. А есть игроки, устанавливающие как повышенные ставки, так и уровень первого взноса — и у них получить ипотеку самозанятым гражданам проблематично».
Почитайте о том, как стать самозанятым и какие налоги нужно платить.
Дадут ли ипотеку при «серой» или «черной» зарплате
Если часть зарплаты вы получаете «в конверте», работодатель может сделать справку по форме банка, в которой укажет ваш доход. Если же начальник делать такой документ отказывается или вы вообще получаете «черную» зарплату, единственное, что остается — ипотека по двум документам.
«Вы можете предоставить паспорт и, например, СНИЛС или водительское удостоверение, — говорит Леонид Григорьев. — Но в любом случае придется заполнить анкету и указать место работы и номера телефонов работодателя. Условия кредитования по такой программе будут жестче: либо сумма первоначального взноса выше, чем по стандартным программам, либо процентная ставка выше на несколько процентных пунктов. А бывает и то, и другое».
Идеальная ситуация — это когда вы являетесь зарплатным клиентом банка, в котором планируете взять ипотеку. В этом случае достаточно предоставить паспорт, заполнить анкету и указать, что вы — зарплатный клиент. Одобрить ипотечный кредит вам могут быстрее, чем в другом банке, и только по этим документам.
