13 апреля 2023 г.

Планируем бюджет и оформляем документы: пошаговая инструкция по строительству дома

Как построить дом: ипотека на строительство и сам процесс.

Читать 9 минут

В прошлом году в России зафиксирован исторический рекорд по доле индивидуального жилищного строительства — порядка 55% всего капитального строительства пришлось на дома, которые граждане строят самостоятельно. На популярность сегмента влияет не только льготная ипотека и дачная амнистия, но и итоговая цена — стоимость квадратного метра в новостройке обходится дороже.

Составили инструкцию, что нужно учитывать при строительстве дома и какие программы ипотеки подойдут для ИЖС.

Планируем бюджет

На этом этапе вы уже должны понимать точно, какой дом вы хотите. Нужно нарисовать себе вид будущего дома и его этажность. От размеров дома, то есть его высоты, площади, толщины стен, будут напрямую зависеть все расходы на строительство.

От точности сметы зависит, хватит ли у вас средств или лучше отложить стройку. Самый простой способ при подсчете расходов — составить таблицу. Разбейте ее на такие графы:

коробка. Сюда нужно включить стоимость монолитных работ (фундамента), перекрытий, каркаса, кровли, вентиляционных каналов;
внутренняя отделка. Здесь все пожелания по тому, как дом должен выглядеть внутри — от кухонного гарнитура с техникой до стяжки полов и стен;
инженерные сети — водопровод, канализация, электричество, газоснабжение, отопление, водоотвод;
двор. Сюда входит как минимум забор, а далее по желанию;
документация. Это и проект дома, и пошлины на разрешения, и подведение коммуникаций.

Чем подробнее распишете каждую графу вплоть до перчаток и инструментов, тем реальнее окажется прогноз. Но даже если вы проведете не один день на сайтах строительных магазинов, заполняя таблицу, сумма все равно не будет точной. Лучше заказать просчет у специалиста, который занимается строительством домов. Однако и это не спасет от перерасхода материалов, поэтому добавьте к получившейся сумме 15–30%. Это резерв на реальные риски, которые могут возникнуть при строительстве — это, например, удорожание стройматериалов или профессиональных услуг.

Выбираем землю

В России все земельные участки делятся на следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения;
населенные пункты;
земли промышленности, связи и транспорта;
лесной фонд;
водный фонд;
земли запаса;
особо охраняемые территории.

В некоторых случаях допускается переход земли из одной категории в другую. Строительство дома разрешается только на двух типах земель — земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Далее они делятся на типы:

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Ограничений на размер участка нет, а вот построить дом выше трех этажей не получится. Проект же капитального жилища придется согласовывать с госорганами.
Садовое некоммерческое объединение (СПК). Из регистрационных ограничений — прописку оформить можно только в том случае, если это ваше единственное жилье. Члены садового объединения должны делать ежегодные взносы, всю коммуникацию подводить за свой счет, а также самостоятельно организовывать вывоз мусора, уборку снега и строительство дорог.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Возможность постройки дома на таком типе земель определяется местной администрацией и не имеет ограничений.
Крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ). Плюсы этого типа — нет ограничений по размеру дома. Однако зарегистрироваться по адресу нельзя, а владелец участка должен зарегистрироваться как предприниматель и сдавать отчетность в налоговую. Размер вашего фермерского хозяйства не важен — достаточно разбить сад или построить теплицу.

Поэтому, прежде чем покупать землю и оформлять ее в собственность, обратите внимание, к какой категории она принадлежит. Если построить дом на участке, не предназначенном для этого, его по суду могут изъять федеральные и местные власти, а вас — принудить снести самовольную постройку.

Покупать землю сильно заранее не стоит. Статья 284 Гражданского кодекса позволяет изымать у собственников участки, если на них не будет построен дом или не будет вестись фермерское хозяйство в течение 3 лет.

Составляем и согласовываем проект

Составить проект дома самостоятельно не получится — его обязательно должна сделать лицензированная компания, чтобы в дальнейшем можно было получить разрешение на строительство. Есть два варианта: купить готовый типовой проект либо разработать индивидуальный. У каждой проектной компании свой каталог готовых решений. Их главный плюс — они дешевые, а минус — такой проект не учитывает ваши возможности и пожелания. Разработать же индивидуальный план всегда дороже.

Минимальная стоимость всей рабочей документации для типового дома площадью до 150 кв. м. — 70–150 тыс. рублей. За каждое изменение в проекте нужно доплачивать от 5 тыс. рублей за незначительные правки и до 30 тыс. рублей за значительные.

Если вам нужен индивидуальный проект, то стоимость разработки документации в этом случае, как правило, рассчитывается по квадратным метрам — от 750 рублей до порядка 2 500 рублей за квадратный метр будущего дома.

Какое решение вы бы ни приняли, вам должны предоставить проект со следующими разделами:

архитектура — подробное описание фасадов, решений планировки, специфики расположения окон и дверей;
конструктив — информация о несущих конструкциях, чертежи перекрытий, нагрузка фундамента и другие чертежи;
инженерные сети — чертежи с проводкой электричества, канализацией, водоснабжением, отопительной системой и так далее.

Как только проект получен, его нужно согласовать, чтобы получить разрешение на строительство. Универсальной последовательности нет — все зависит от региона и муниципалитета, в котором вы строитесь. Но эти этапы есть во всех случаях:

администрация населенного пункта. Там нужно получить ходатайство о разрешении на строительство. Список конкретных документов вам подскажут сотрудники администрации;
топосъемка и обследование. Эту услугу нужно заказать в геолого-геодезическом надзоре района. Это платно — за участок площадью до 10 га придется отдать порядка 10 тыс. рублей;
комитет по архитектуре. Сотрудники за 7 дней должны рассмотреть вашу рабочую документацию и выдать строительный паспорт. Это бесплатно;
санэпидемстанция, пожарная инспекция и поставщики коммунальных услуг. Каждую инстанцию придется проходить по отдельности, а сроки рассмотрения никак не регламентированы. Растянуться весь процесс может на месяц-полтора. Два согласования обязательны — СЭС и пожарная инспекция, а вот с поставщиками коммунальных услуг можно заключить договор позже. Однако откладывать этот вопрос не нужно, ведь может оказаться так, что по действующему проекту вам, к примеру, невозможно подключить электричество. Тогда придется пересматривать рабочую документацию и снова получать все разрешения;
комитет по архитектуре — снова. После согласований во всех инстанциях в строительном паспорте вам поставят отметку о разрешении на строительство. Теперь можно строиться.

Оформляем ипотеку на строительство

На строительство дома можно взять обычную ипотеку по рыночным ставкам. Но прежде проверьте, доступны ли вам льготные программы. Не каждый может получить субсидированную государством ставку, ограничения есть по:

требованиям к заемщику;
максимальной сумме;
максимальному сроку;
первоначальному взносу;
региону строительства.

Внимательно изучите условия — так, например, по некоторым программам дом можно строить только по договору с юрлицом и ИП.

Если строить ваш дом будет подрядчик, подпишите договор подряда и предоставьте его в банк. При самостоятельном строительстве этого не потребуется.

Как правило, земля, на которой строится дом, становится залогом для ипотеки. Если стоимость участка меньше суммы кредита, то пока дом не построится, придется предоставить дополнительное обеспечение — поручителя или другую недвижимость. Как только строительство завершится, с земли снимаются обременения.

Льготная ипотека под 8% годовых

Можно купить земельный участок или частный дом, а также построить дом своими силами, то есть без договора подряда с ИП или юрлицом.

Ставка — до 8% годовых.

Первоначальный взнос — от 15%.

Сумма — до 12 млн рублей.

Срок — до 30 лет.

По этой программе взять ипотеку можно как на строительство дома или его завершение на имеющемся или арендованном земельном участке, так и получить деньги на одновременное приобретение земли и строительство на ней дома. Главное, чтобы земли были предназначены для индивидуального жилищного строительства.

Кредит предоставляется одной суммой или частями по заявлению, вы платите проценты только за использованную сумму. При положительном решении банк одобрит вам максимально возможную сумму кредита.

Сельская ипотека

Вы можете оформить эту программу, если переезжаете в сельскую местность. Распространяется на строительство дома по договору подряда или покупку земельного участка под строительство.

Ставка — до 3% годовых.

Первоначальный взнос — от 10%.

Сумма – до 5 млн рублей.

Срок — до 25 лет.

Дальневосточная ипотека

Эту ипотеку можно оформить на индивидуальное жилищное строительство (самостоятельно или по договору подряда) на территории Дальневосточного федерального округа. Доступна молодым семьям (оба супруга не старше 35 лет), гражданам не старше 35 лет с детьми в возрасте до 19 лет, участникам программы «Дальневосточный гектар» и тем, кто переехал в ДФО по программе повышения мобильности трудовых ресурсов.

Ставка — до 2% годовых.

Первоначальный взнос — от 15%.

Максимальная сумма — 6 млн рублей.

Срок — до 20 лет.

Семейная ипотека

Семьи с детьми могут воспользоваться этой программой для строительства дома. Обязательное условие: строить дом должны компании или индивидуальные предприниматели по договору подряда.

Ставка — до 6% годовых.

Первоначальный взнос — от 15%.

Сумма – до 12 млн рублей.

Срок — до 30 лет.

Льготная ипотека для IT

Программа для специалистов, работающих в IT-компаниях. С помощью этой ипотеки можно купить или построить по договору подряда частный дом.

Ставка — до 5% годовых.

Первоначальный взнос — от 15%.

Сумма – до 18 млн рублей.

Срок — до 30 лет.

Если вы уже оформили ипотеку, можете воспользоваться субсидией от государства на погашение. Максимум — 450 тысяч рублей, и доступны они многодетным семьям.

Выбираем подрядчика и строим дом

На рынке много подрядных организаций и ИП, которые строят дома. Однако подходить к выбору нужно с умом — это сбережет не только деньги, но и нервы. Вот на что стоит обратить внимание:

репутация. Если вы строитесь в новом поселке, то наверняка у вас уже есть соседи с домами. Поспрашивайте, кто был подрядчиком у них и какие впечатления остались. Если есть возможность, напроситесь посмотреть на строящийся объект подрядчика — поговорите с работниками;
специализация. Хорошая фирма не берется за все подряд, а сосредотачивается на 2–3 направлениях и технологиях строительства. Слишком обширный список разных проектов должен насторожить;
способ оплаты. С вас требуют 100% предоплату за все работы? Уходите от такого подрядчика. Обычно оплата осуществляется поэтапно, после приемки каждого отдельного вида работ. Также вместе с договором составляется подробная смета строительства, в которой будет указана стоимость каждого этапа;
гарантийные обязательства. Срок гарантии должен составлять не менее 5 лет. Если меньше, то это повод усомниться в надежности;
допуск к контролю работ. Соглашайтесь только на поэтапную приемку работ.

Старайтесь выбрать ту бригаду, с которой у вас сложатся доверительные отношения. Если у вас что-то вызывает сомнения, не бойтесь задавать вопросы, даже если они вам кажутся глупыми. Речь идет не только о деньгах, но и о безопасности вашего будущего жилища.

Частые ошибки при строительстве дома

Начинать строительство лучше в теплую погоду. Земляные и подготовительные работы обойдутся дешевле, чем зимой.
Экономия на материалах. Мотивация сэкономить понятна, но всегда советуйтесь с экспертами, прежде чем соглашаться на авантюру. Скупой платит дважды.
Неправильно подобранный участок. Дома у реки или на холме — красиво, но непрактично. Это сделает проект дорогим, так как при проектировании и строительстве придется учитывать особенности рельефа. Также важно учитывать расстояние до инженерных коммуникаций. Так можно вовсе остаться без газа или водопровода.
Строительство на время. Нет ничего более постоянного, чем временное, поэтому лучше сразу построить пригодный для проживания дом, который прослужит долго. Если понимаете, что денег на все пожелания не хватает, пересчитайте проект — уменьшите площадь или пересмотрите материалы для отделки, выбрав менее дорогие.

Завершаем строительство

Последний рывок после всех строительных работ — разрешение на ввод в эксплуатацию. Если вы построили дом на участке с разрешением на ИЖС или в СНТ, то в большинстве регионов нужно просто уведомить администрацию населенного пункта. Сделать это можно онлайн либо в МФЦ.

Срок рассмотрения — 7–10 дней. После этого вам вручат уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС или садового дома требованиям местного градостроительного законодательства. С этого момента можно обратиться в муниципалитет, чтобы присвоить адрес дому. Нужно собрать вот эти документы: