В конце июня 2023 года Госдума приняла в первом чтении законопроект, в соответствии с которым вводится налог на добавленную стоимость (НДС) на услуги застройщиков по строительству и передаче покупателям апартаментов по договорам долевого строительства. Это может привести к росту цен на этот вид недвижимости.
Разбираемся, стоит ли инвестировать в апартаменты, действительно ли они дешевле квартир и какие есть риски таких вложений.
Что такое апартаменты
Апартаменты являются одним из видов коммерческой недвижимости — недвижимости, которая используется для получения прибыли или умножения капитала. Помимо апартаментов к этой категории относятся офисные и торговые помещения, производственные и складские объекты, гостиницы, гаражи и парковки.
Здесь можно узнать про финансовые виды инвестиций.
Апартаменты — это такая коммерческая недвижимость, которая может использоваться и для постоянного проживания. Фактически апартаменты занимают промежуточное положение между гостиницей и квартирой. Так как такое помещение пригодно для постоянного проживания и внешне часто ничем не отличается от квартиры, апартаменты могут выступать в качестве альтернативы инвестициям в жилую недвижимость.
Чем апартаменты отличаются от квартир
Юридически апартаменты считаются нежилыми помещениями, поэтому в отношении них действуют повышенные ставки налогов и более высокие тарифы ЖКХ — как для коммерческой недвижимости. Например, в Москве (для разных регионов России значения разные) налог на имущество для апартаментов составляет 0,5–2% в год по сравнению с 0,1–0,15% для жилых помещений. Льготы по ЖКХ и налоговые вычеты в случае владения апартаментами не применяются. Также на покупку апартаментов не распространяются льготные кредитные программы, на них нельзя потратить материнский капитал.
Есть и другие отличительные свойства апартаментов:
- Собственник апартаментов не может оформить в нем постоянную прописку, только временную регистрацию (если апартаменты расположены в деловом центре, нельзя сделать даже ее).
- На апартаменты не распространяются требования для жилых помещений, в том числе по планировке и шумоизоляции, их можно использовать для ведения бизнеса — в качестве офиса или студии.
- Владельцы апартаментов освобождены от взносов на капитальный ремонт здания. Предполагается, что ремонт проводится за счет собственника, но правовой статус этого до конца не урегулирован.
- Строительство социальной и другой сопутствующей инфраструктуры в случае апартаментов не регулируется законодательством и ведется на усмотрение застройщика.
Считается, что главным достоинством апартаментов является их стоимость, которая ниже стоимости квартир той же площади и с другими сопоставимыми характеристиками (месторасположение, окружающая инфраструктура и т. д.). При этом апартаменты, как правило, расположены в части города с развитой инфраструктурой. Более высокую ставку налога на имущество частично позволяет нивелировать более низкая, чем у квартир, кадастровая стоимость.
При этом законодательная база, регулирующая статус апартаментов, в России до сих пор слабо проработана. Периодически представители исполнительной и законодательной властей поднимают вопрос о приравнивании апартаментов к жилью — например, предлагается распространить на них действие Жилищного кодекса, разрешить прописку, ввести взносы на капремонт и т. д.
В июле 2022 года глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов говорил, что вопрос о приравнивании апартаментов к жилью пока отложен. По оценке думского комитета, распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса затруднительно, но их можно вывести в отдельную категорию коммерческой недвижимости для уменьшения налогов и коммунальных платежей.
Стоят ли апартаменты дешевле квартир
Исторически апартаменты в среднем стоили дешевле аналогичных по характеристикам квартир. Директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков поясняет, что при строительстве апартаментов девелоперы экономят на социальной инфраструктуре и НДС, поэтому могут предложить покупателям сопоставимые с квартирами по площади помещения, но дешевле на 15–20%. По оценке заместителя директора подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга консалтинговой компании CORE.XP Дмитрия Париноса, разница может достигать 20–25%.
Однако сейчас эта разница в цене сохраняется не для всех классов апартаментов, говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Она отмечает, что если сравнивать квартиры и апартаменты с аналогичными сроком сдачи, отделкой и локацией внутри каждого класса, то разница действительно будет составлять 15–20%. Но с учетом того, что значительная часть апартаментов находится на заключительной стадии строительства и реализуется с разными видами отделки, средняя цена квадратного метра может быть выше, чем в квартирах. По данным компании, средняя цена квадратного метра в квартирах сейчас составляет 403,3 тыс. руб., а в апартаментах — 444 тыс. руб.
Стоимостные показатели первичного рынка
Тип помещения | Класс | Средняя площадь, кв. м | Средневзвешенная цена кв. м, тыс. руб. | Мин. цена, млн руб. | Макс. цена, млн руб. |
Апартаменты | бизнес | 52,1 | 387,7 | 5,7 | 149,1 |
комфорт | 36,4 | 269,7 | 3,6 | 107,0 | |
премиум | 88,6 | 838,6 | 14,5 | 791,7 | |
стандарт | 19,3 | 370,0 | 2,4 | 22,9 | |
Апартаменты итог | 49,3 | 444,0 | 2,4 | 791,7 | |
Квартиры | бизнес | 65,0 | 445,2 | 7,8 | 525,0 |
комфорт | 46,8 | 286,6 | 3,6 | 73,0 | |
премиум | 106,0 | 837,4 | 13,6 | 1 581,2 | |
стандарт | 25,7 | 300,5 | 3,7 | 23,8 | |
Квартиры итог | 56,3 | 403,3 | 3,6 | 1 581,2 | |
Общий итог | 55,1 | 409,5 | 2,4 | 1 581,2 |
Преимущества и недостатки инвестиций в апартаменты
К преимуществам инвестиций в апартаменты можно отнести:
- в большинстве случаев более низкая стоимость по сравнению с ценой на квартиры;
- удобное расположение. Как правило, апартаменты расположены в районах с готовой и развитой инфраструктурой.
- более широкий выбор вариантов для получения прибыли (сдача в аренду физическим и юридическим лицам в жилых и коммерческих целях).
Недостатки инвестиций в апартаменты:
- слабо проработанная законодательная база;
- повышенный налог на имущество по сравнению с жилой недвижимостью;
- отсутствие налоговых вычетов;
- отсутствие программ господдержки для отдельных категорий граждан.
Чегодаева к числу недостатков относит также более высокие коммунальные платежи и отсутствие постоянной регистрации по месту жительства для собственников. «Главным плюсом инвестирования в апартаменты является более низкая цена входа в проект», — отмечает она.
Как правильно оценить перспективы вложений в апартаменты и подобрать объект
Инвестиции в апартаменты, как правило, рассматривают с целью получения дохода от сдачи помещения в аренду (суточную, краткосрочную или долгосрочную) и последующей перепродажи. Возможен также вариант аренды апартаментов и их последующей сдачи в субаренду (например, после ремонта). Еще один способ инвестирования в апартаменты — это не прямая покупка помещения, а вложения в паевой инвестиционный фонд (ПИФ) в сфере недвижимости.
Купить апартаменты может как физическое лицо (в том числе индивидуальный предприниматель), так и юридическое. Для покупки недвижимости, как и для приобретения жилой площади, можно привлечь ипотечный кредит.
При продаже апартаментов, как и другой коммерческой недвижимости, физические лица должны уплатить НДФЛ в размере 13% (15% для ИП), юридические лица — НДС в размере 20%. Также необходимо платить налог на имущество, ставка которого варьируется в зависимости от региона (для Москвы — 0,5–2% в год).
При этом доходность инвестиций в апартаменты с учетом сдачи в аренду в среднем достигает 9–10% в год, говорит Чегодаева.
По словам Париноса, покупатели апартаментов — это, как правило, молодые люди или бизнесмены, которые приобретают небольшое по метражу жилье, находящееся в удобной локации, в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Чаще всего апартаменты выбирают в апарт-комплексах, которые предоставляют еще и определенный набор сервисов.
Наиболее распространенным вариантом инвестирования в апартаменты является их покупка для сдачи в аренду, говорит Чегодаева. Поэтому привлекательными для инвестиций, по ее мнению, являются апартаменты, которые отвечают следующим требованиям:
- относительно низкая стоимость;
- наличие отделки (в идеале — наличие встроенной кухни);
- хорошая транспортная доступность (например, в пешей доступности от метро).
По словам Чегодаевой, последнее время очень востребованными стали апартаменты в бывших административных помещениях, офисных зданиях и общежитиях после их капитального ремонта. Минимальная цена входа в такие проекты составляет 4,6–5 млн руб. При этом в большинстве проектов есть полная отделка, санузел и кухня под ключ.
В любом случае при инвестировании в апартаменты необходимо обязательно учитывать более высокий размер расходов на налоги и коммунальные платежи, обращает внимание эксперт.
Перспективы рынка апартаментов
Сейчас спрос на апартаменты снижается, отмечают эксперты. По данным компании «Инком-Недвижимость», доля апартаментов в предложении на рынке снизилась до 16%, два года назад она составляла 24%. В структуре заключенных сделок апартаменты занимают лишь 7%.
По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», доля спроса на апартаменты в общем спросе на недвижимость в 2023 году составляет 7,5%. Доля апартаментов в предложении, по данным компании, снизилась с 22–23% в 2021 году до 15% в текущем году. В то же время за счет снижения спроса в 2023 году объем предложения апартаментов увеличился на 36%. По словам Чегодаевой, одновременно растет доля апартаментов стандарт-класса (особенно проектов после реконструкции).
Сейчас в Москве, по данным «Инком-Недвижимость», продаются 136 комплексов с апартаментами. Общий объем предложения на первичном рынке — 8 900 объектов общей площадью 455 000 кв. м. Средняя цена 1 кв. м — 351 900 рублей; средний бюджет покупки — 18,2 млн рублей. На экономический класс приходятся 3% предложения, комфорт — 39%, бизнес — 48%, элит — 10%.
Паринос поясняет, что интерес к апартаментам снижается из-за того, что этот вид недвижимости нельзя купить с помощью таких популярных инструментов, как льготная и семейная ипотека, для покупки нельзя использовать маткапитал.
Сейчас апартаменты приобретают, потому что они более доступны по цене, говорит Кочетков. По его словам, спрос в основном есть на апартаменты комфорт-класса. В элитном сегменте спроса на них уже почти нет, в бизнес-классе интересные проекты востребованы, но меньше, чем квартиры.
Возврат отмененного в 2010 году НДС сократит ценовую разницу между квартирами и апартаментами до 5–7%, прогнозирует Паринос. Это может привести к полному охлаждению интереса к апартаментам как у покупателей, так и у застройщиков, констатирует он.
По словам Кочеткова, проекты редевелопмента новые поправки не затронут. «Если застройщики перестанут строить современные апартаменты, спрос частично перетечет в сегмент редевелопмента», — прогнозирует он.
С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать вклад или накопительный счет, больше изучить тему инвестиций, выбрать брокера, найти подходящую дебетовую или кредитную карту, а также узнать ситуацию на рынке металлов, валюты и недвижимости.
Еще по теме:
