С апреля 2025 года взять кредит станет сложнее — Банк России сможет вводить новые ограничения на рискованные ипотечные и автокредиты. Теперь банки и МФО не смогут выдавать слишком много займов клиентам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. Как это отразится на новых заемщиках, кто окажется в группе риска и как подготовиться к изменениям — разбираемся вместе с экспертами.
Что произошло
Банк России с апреля 2025 года получит право устанавливать макропруденциальные лимиты для банков и МФО в сегменте ипотеки и автокредитования. «Такие лимиты позволяют сдерживать рост закредитованности граждан и предотвращать накопление рисков банками и МФО», — отмечает регулятор. В последние годы ипотека и автокредиты росли высокими темпами, при этом наблюдалась и тенденция к увеличению сроков кредита и рост доли заемщиков с высокой долговой нагрузкой.
Действие лимитов будет точечным и распространится только на наиболее рискованные кредиты. К рискованным выдачам в ипотеке предполагается отнести кредиты заемщикам, которые тратят на обслуживание долга более 50% доходов и вносят низкий первоначальный взнос. Также планируется ограничить срок выдачи ипотеки 30 годами, так как более длительные кредиты несут повышенные риски, оценить которые на момент выдачи невозможно.
Лимиты в ипотеке предполагается вводить в два этапа:
- С 1 июля 2025 года — для кредитов на покупку квартир в новостройках и готовых домах.
- С 1 января 2026 года — для кредитов на строительство жилых домов и других займов под залог недвижимости.
«Устанавливая лимиты, Банк России будет учитывать ситуацию на рынке ипотеки и в проектном финансировании, обеспечивать баланс рисков и доступности кредитования для граждан», — заверяют в ЦБ.
Банк России в 2023–2024 годах последовательно ужесточал регулирование ипотечного рынка путем введения повышенных макронадбавок и увеличения резервов для пресечения рискованных практик кредитования, напоминают в Аналитическом центре «ДОМ.РФ». В результате доля ипотеки с высокой долговой нагрузкой заемщиков или низким первоначальным взносом снизилась примерно в 4 раза (с около 50% до 10–15% выдач). В 2025 году в арсенале Банка России появились новые инструменты: с 1 января заработал «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Стандарт направлен на борьбу с рискованными схемами ипотеки.
Что это значит для заемщиков
Новый инструмент даст право Банку России прямо ограничивать долю ипотеки и автокредитов, которую банки смогут выдавать рискованным заемщикам, поясняет руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. То есть в этих сегментах будет работать та же практика, что применяется в потребительском кредитовании с 2023 года, когда ЦБ определяет для банков допустимые в процентном отношении от всех выданных кредитов лимиты на выдачу кредитов с такими характеристиками.
«В случае применения этого инструментария стоит ожидать сохранения на рынке тренда на ужесточение кредитных политик банков и их переориентацию на работу с "качественными" заемщиками», — предупреждает эксперт. Клиентам же, попадающим в категорию «подлимитных», следует готовиться к тому, что получить все виды розничных кредитов (а не только необеспеченные) станет сложнее.
Такие меры помогут охладить рынок кредитования и снизить его перегретость, отмечает заместитель президента — председателя правления Почта Банка Алексей Охорзин. В то же время, если станет сложнее получить кредит, спрос на жилье и автомобили может немного снизиться, что потенциально способно замедлить рост цен на недвижимость и автомобили, говорит директор департамента розничного бизнеса «Цифра банк» Юрий Эйдинов.
При этом существенного изменения ставок после вступления в силу этой меры аналитики Банки.ру не ожидают. Во-первых, по всем продуктам, за исключением льготной ипотеки, они и так уже находятся на запредельных уровнях. А во-вторых, поскольку лимиты прямо ограничивают возможности банков по выдачам, то компенсировать свои расходы высокими ставками, как в случае с макронадбавками, им будет нецелесообразно.
«По этой причине следует ожидать, что введение лимитов выступит дополнительным фактором дестимулирования новых выдач наряду с уже сохраняющимися на рынке, что выльется в снижение выдач розничных кредитов. В то же время, поскольку лимиты будут вводиться поэтапно, даже у закредитованных заемщиков в теории будет оставаться возможность оформить отдельные продукты, например, ипотеку на ИЖС или кредит под залог недвижимости. Однако в этом случае стоит быть готовыми к переплате, так как свои риски банки будут закладывать в высокую стоимость кредитования», — считает Инна Солдатенкова. Некоторые игроки могут превентивно закрутить гайки для таких заемщиков и по этим продуктам, предупреждает она.
Как новая мера ЦБ повлияет на работу банков
По словам руководителя Аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаила Гольдберга, наличие широкого инструментария управления рисками создаст возможность ЦБ более гибко подходить к регулированию рынка ипотеки и выдачи таких кредитов: ужесточая одни меры, ослаблять другие (например, снижать макронадбавки). Так, в частности, с 1 марта 2025 года Банк России снизил макронадбавки по ипотеке с первоначальным взносом от 20% до 30%, предоставленным заемщиками с показателем долговой нагрузки (ПДН) менее 70% (в основном такие кредиты выдаются в сегменте льготных программ). «По нашей оценке, это позволит снизить нагрузку на капитал банков и создаст условия для роста привлекательности льготных программ для банков и повышения уровня одобрений», — считает эксперт.
В «Цифра банке» считают, что из-за нового механизма повысится конкуренция между банками за заемщиков из сегмента, не подпадающего под лимиты. Возможно, таким клиентам будут предлагаться более льготные условия. В то же время доступность кредитов для клиентов из ограничиваемых сегментов будет снижаться, при этом процентная ставка может быть повышена.
Оформите кредит выгодно
Получите персональные предложения от банков с высокой вероятностью одобренияКредиты по новым правилам: как повысить шанс на одобрение
С введением новых ограничений на ипотеку и автокредиты банки станут внимательнее относиться к платежеспособности заемщиков. Чтобы не столкнуться с отказом, стоит заранее подготовиться. Вот несколько правил, которые помогут улучшить вашу финансовую ситуацию и увеличить вероятность одобрения кредита:
- Снижайте долговую нагрузку. Если на обслуживание текущих кредитов уходит значительная часть дохода, это может стать препятствием для одобрения нового займа. Постарайтесь досрочно погасить небольшие кредиты или уменьшить ежемесячные платежи, чтобы освободить часть бюджета.
- Не берите необязательных кредитов. Если в ближайшие месяцы планируется покупка недвижимости или автомобиля, откажитесь от новых необеспеченных кредитов и рассрочек. Чем ниже ваш уровень долговой нагрузки на момент подачи заявки, тем выше шансы на одобрение.
- Накопите первоначальный взнос. Чем больше сумма первого взноса, тем лучше условия кредита (ниже процентная ставка и меньше переплата). Кроме того, высокий первоначальный взнос снижает риски отказа со стороны банка.
- Закройте кредитную карту, если не пользуйтесь ей. Дело в том, что кредитный лимит по карте учитывается при расчете показателя долговой нагрузки. Как вариант, лимит по кредитке можно снизить. Здесь рассказываем, как это сделать.
- Официальный доход — ваш плюс. Если часть зарплаты выплачивается «в конверте», стоит обсудить с работодателем возможность официального оформления. Банки учитывают только подтвержденный доход, а значит, чем выше «белая» часть, тем больше вероятность получить кредит.
- Следите за кредитной историей. Погашайте кредиты вовремя и избегайте просрочек, даже по небольшим суммам. Хорошая кредитная история — один из ключевых факторов, который учитывают банки при принятии решения.
Важно! Если заемщикам станет сложнее получить официальные кредиты, некоторые из них могут обращаться к альтернативным способам финансирования, обращает внимание Юрий Эйдинов. Например, оформлять займы у нелегальных кредиторов, использовать поддельные документы о доходах для получения кредита (что незаконно и рискованно) или привлекать посредников, которые обещают «обход» ограничений, но на деле могут вводить заемщика в заблуждение. Но важно не поддаваться на сомнительные схемы получения кредита! Заемщикам стоит учитывать все риски и обращаться лишь непосредственно в отделения банков.
