Покупка жилья в ипотеку не означает полной свободы распоряжения недвижимостью. Несмотря на то что квартира оформляется в собственность заемщика, на весь срок кредита она находится в залоге у банка. Это накладывает ряд юридических ограничений, которые закреплены в законе и в конкретном ипотечном договоре. Разберем, какие правила действуют для ипотечного жилья, в каких случаях требуется согласование с кредитором и чем может обернуться нарушение условий договора.
Что категорически запрещено делать с квартирой, находящейся в ипотеке
- Отчуждать объект недвижимости без согласия банка-кредитора. Речь идет о продаже, дарении, обмене, внесении квартиры в уставный капитал юридического лица и любых других способах передачи права собственности другим людям или компаниям. Ипотечная квартира находится в залоге у банка, поэтому любые действия по ее отчуждению без предварительного снятия обременения или письменного согласия кредитора являются незаконными и могут повлечь признание сделки недействительной.
- Создавать дополнительные обременения на объект залога. Заемщик не вправе оформлять новые кредиты под залог той же квартиры, заключать договор пожизненной ренты, устанавливать сервитуты или каким-то другим образом ухудшать положение банка как залогодержателя. Такие действия могут привести к снижению ликвидности объекта и нарушают интересы кредитора. При этом банк, выдавший ипотечный кредит, вправе по своему усмотрению предоставить заемщику дополнительный кредит под залог уже находящегося в ипотеке имущества.
- Умышленно ухудшать состояние квартиры и снижать ее рыночную стоимость. Запрещены действия, направленные на порчу имущества, разрушение конструктивных элементов или другое ухудшение состояния объекта, если это приводит к существенному снижению его рыночной стоимости. Квартира является обеспечением по кредиту, и заемщик обязан поддерживать ее в надлежащем состоянии.
- Использовать квартиру не по назначению. Открытие офиса, салона или любого другого бизнеса в жилом помещении при ипотеке почти всегда запрещено условиями договора.
Продажа квартиры, обремененной ипотекой, допускается, однако такая сделка может быть проведена только с соблюдением требований банка-кредитора, обращает внимание эксперт по недвижимости Марина Бондаренко. На практике существует несколько основных вариантов оформления продажи.
1. Собственник самостоятельно погашает ипотечный кредит. Заемщик полностью закрывает обязательства перед банком, после чего обременение снимается. После государственной регистрации прекращения ипотеки квартира становится юридически «чистой», ее продажа осуществляется в общем порядке без дополнительных ограничений.
2. Ипотеку погашает покупатель. В рамках сделки покупатель перечисляет средства на погашение остатка задолженности продавца перед банком. После закрытия кредита и снятия ипотечного обременения заключается и регистрируется договор купли-продажи. Такой вариант требует участия банка и четкого документального оформления расчетов.
3. Переход ипотечного кредита к покупателю. По взаимному согласию сторон обязательства по ипотечному кредиту могут быть переоформлены на покупателя. При этом ключевым условием является одобрение покупателю ипотечного кредита. Как правило, ипотека должна быть оформлена в том же банке, где кредит получал нынешний собственник. Если банки разные, необходимо, чтобы кредитные организации сотрудничали между собой и были готовы провести такую сделку в рамках своих внутренних процедур.
Что допускается, но только с согласия банка
- Сдавать квартиру в аренду или наем. Как правило, банки не возражают против сдачи ипотечной квартиры в аренду, поскольку арендные платежи могут использоваться заемщиком для погашения кредита, говорит кандидат юридических наук и председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ Екатерина Авдеева. Однако кредитор вправе установить определенные условия к договору аренды, в том числе ограничить срок его действия. В частности, в соответствии со статьей 40 Федерального закона «Об ипотеке», договор найма не должен сохранять силу после прекращения ипотеки. Для получения разрешения заемщику необходимо обратиться в банк с заявлением и проектом договора аренды.
- Проводить перепланировку или реконструкцию. Любые изменения, требующие внесения сведений в технический паспорт объекта, включая снос или перенос стен, объединение санузлов, перенос кухни или изменение площади помещений, подлежат обязательному согласованию с банком. Такие работы могут повлиять на стоимость и ликвидность залога. Как правило, банк требует предоставить проектную документацию и разрешения, выданные уполномоченными органами. Заявление в банк подается вместе с полным пакетом проектных и разрешительных документов.
- Регистрировать в квартире третьих лиц. Многие банки ограничивают возможность постоянной регистрации лиц, которые не являются созаемщиками по кредиту или членами семьи заемщика. Это связано с тем, что наличие зарегистрированных третьих лиц может осложнить процедуру выселения в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Конкретные условия регистрации устанавливаются кредитным договором или внутренними правилами банка. Обычно банки позволяют оформить временную регистрацию третьим лицам на срок до 3 месяцев, отмечает специалист по элитной недвижимости в Москве Андрей Тадеощук.
Важно! Если квартира куплена с использованием маткапитала (и не только в ипотеку), то могут также возникнуть вопросы у органов опеки, поэтому лучше заранее проконсультироваться с их представителем.
Что можно делать с ипотечной квартирой без согласия банка
- Самому проживать в квартире. Заемщик имеет право пользоваться квартирой для проживания на общих основаниях и является полноправным жильцом. Также в квартире могут проживать родственники и члены семьи владельца, отмечает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
- Проводить косметический ремонт. Допускается выполнение косметических работ, не затрагивающих конструктивные элементы здания и не меняющих конфигурацию помещений, например покраска стен, замена напольных покрытий или дверей.
- Оформлять завещание. Заемщик вправе завещать ипотечную квартиру. При этом наследник принимает недвижимость вместе с обязательствами по кредитному договору. Банк, в свою очередь, может потребовать от наследника подтверждения его платежеспособности.
- Оформлять страхование. Обязанность по страхованию предмета ипотеки, а также жизни и здоровья заемщика или титула собственности, как правило, закреплена в кредитном договоре. Заемщик вправе выбрать страховую компанию из перечня, одобренного банком-кредитором.
Как проверить, не нарушаете ли вы условия ипотечного договора
Регулярно сверяйте свои действия с подписанным договором. При любом сомнении направляйте в банк письменный запрос до совершения действия (будь то аренда или ремонт).
Банк может прописывать в договоре штрафные санкции и другие карательные меры для заемщиков, нарушивших договор, но они при этом не должны противоречить не только положениям закона «Об ипотеке», который диктует определенные обязательства заемщика (залогодателя), но и положениям закона «О потребительском кредите (займе)», предупреждает Екатерина Авдеева.
Может ли банк отобрать квартиру, если нарушить договор
Банк вправе потребовать досрочного возврата всей суммы кредита вместе с начисленными процентами на основании статьи 811 Гражданского кодекса РФ, а также положений конкретного кредитного договора. Такое требование может быть предъявлено в следующих случаях:
- Систематическое нарушение сроков внесения платежей. Как правило, основанием является просрочка три и более раз в течение года, однако конкретные условия и критерии систематичности определяются договором ипотечного кредитования.
- Существенное ухудшение состояния предмета залога. Например, проведение несогласованной перепланировки, которая привела к снижению рыночной стоимости квартиры или ухудшению ее технического состояния.
- Нарушение целевого использования жилого помещения. Если договором предусмотрено использование квартиры исключительно для проживания, организация в ней производственной деятельности, офиса или иного бизнеса может быть признана нарушением условий ипотеки.
- Попытка отчуждения или создания дополнительного обременения без согласия банка. Речь идет о продаже, дарении, обмене, передаче в уставный капитал, оформлении последующего залога или иных действиях, ухудшающих положение банка как залогодержателя.
Если заемщик не исполняет требование о досрочном погашении кредита, банк вправе инициировать судебную процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки. Важно понимать, что речь не идет о немедленном изъятии квартиры. Обращение взыскания возможно только на основании решения суда.
Суд рассматривает дело и выносит соответствующее решение. До момента фактической реализации квартиры проходит значительный период времени. При профессиональном юридическом сопровождении процесс может занять год и более.
После вступления судебного решения в законную силу выдается исполнительный лист, и объект недвижимости передается на реализацию в рамках исполнительного производства. Квартира выставляется на публичные торги.
Если объект не будет реализован по первоначально установленной цене, его стоимость снижается на 15% в соответствии со статьей 92 закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Вырученные средства направляются на погашение задолженности перед банком. Если после расчетов с кредитором остается разница, она подлежит возврату заемщику.
Если повторные торги также признаны несостоявшимися, объект предлагается взыскателю с дисконтом в размере 25% от первоначальной стоимости.
При этом заемщик, в отношении которого вынесено судебное решение и который приобрел статус должника в исполнительном производстве, вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения решения в порядке, установленном законодательством.
Не стоит пренебрегать условиями договора и не уведомлять кредитора о планируемых действиях с заложенной недвижимостью, советует руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. Он в любой момент может потребовать от вас полного досрочного возврата долга либо пересмотреть условия по ипотеке. И если это не будет выполнено — продать ипотечное жилье с торгов. Таким образом, лучше поставить банк в известность, даже если такого пункта в договоре ипотеки нет. Особенно внимательными стоит быть, если у вас льготная ипотека: на рынке уже есть случаи требования полного возврата долга или существенного пересмотра ставки при несогласованной сдаче квартиры в аренду.
На что стоит обратить внимание перед подписанием ипотечного договора
Перед тем как поставить подпись под ипотечным договором, важно внимательно изучить его условия. Именно в договоре закреплены права и обязанности заемщика, а также ограничения, связанные с использованием квартиры, находящейся в залоге у банка. Особое внимание стоит уделить следующим разделам и формулировкам:
- Раздел, посвященный обязанностям заемщика. В этом пункте подробно описывается, какие действия заемщик обязан совершать в течение всего срока кредитования, включая поддержание квартиры в надлежащем состоянии, своевременное страхование и уведомление банка о значимых изменениях.
- Условия использования ипотечной квартиры. Здесь банк указывает, каким образом заемщик вправе пользоваться жильем, в том числе ограничения на сдачу в аренду, регистрацию третьих лиц и проведение определенных работ в квартире.
- Пункты о согласовании аренды, перепланировки и отчуждения недвижимости. В договоре обычно прямо указано, какие действия требуют предварительного письменного согласия банка. Речь идет о сдаче квартиры в аренду, проведении перепланировки или реконструкции, а также о продаже, дарении или иных формах отчуждения объекта недвижимости.
- Основания для досрочного требования возврата кредита. Этот раздел имеет ключевое значение, поскольку в нем перечислены ситуации, при которых банк вправе потребовать досрочного погашения кредита. К таким основаниям могут относиться нарушение условий договора, ухудшение состояния залога, отсутствие обязательного страхования или нецелевое использование объекта.
Наиболее надежный способ избежать нарушения условий ипотеки — один раз внимательно и полностью прочитать ипотечный договор до его подписания. Не стоит полагаться на советы из интернета или рассказы знакомых, поскольку у каждого банка и у каждой ипотечной программы существуют собственные условия и нюансы, которые могут существенно отличаться, рекомендует ипотечный брокер и основатель агентства недвижимости «Любимое» София Любимова.
Расскажите об этом.
Читайте также:
Оформите ипотечное страхование выгодно на Банки.ру
Мой профиль