Что думают о неожиданно обрушившейся на их головы новой программе сноса хрущевок рядовые москвичи, более или менее известно. А что думают застройщики, которых на обывательском уровне принято считать главными бенефициарами программы?
Застолбить место
Озвученная 21 февраля 2017 года на встрече мэра Москвы Сергея Собянина с президентом Владимиром Путиным идея продолжить столичную программу сноса пятиэтажек за месяц довольно сильно продвинулась (необходимые законы внесены в Госдуму 10 марта) и обросла подробностями. Но все еще не известны списки домов и микрорайонов, попадающих под снос (появятся не раньше осени). Непонятны условия, на которых на втором этапе будут привлекаться инвесторы (первый этап город профинансирует сам). Неизвестны конкретные компании, которые займутся реализацией проекта.
Тем не менее уже более 20 застройщиков высказали готовность участвовать в программе, если такая возможность будет им предоставлена. В их числе ФСК «Лидер» (с ДСК-1), «Группа ЛСР», «Крост», «ПИК», «Галс», «Иткол», «Сити 21 век», АО «УЭЗ», «Главстрой Девелопмент».
Глава Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова отметила, что никто не понимает экономики проектов и не знает конкретных локаций, однако все понимают, что у таких домов выгодное расположение, и пытаются «застолбить» место.
Передача части квартир городу — безусловно, дополнительное обременение для девелопера. Но зато он получает возможность строить в границах Москвы, причем в районах, где уже есть вся необходимая инфраструктура, да к тому же неплохая транспортная доступность. Свободных площадок под строительство в столице сейчас практически не осталось. А те, что есть, это бывшие промзоны, где, прежде чем строить, нужно решать множество побочных проблем.
В первую очередь это вопросы права собственности на землю: как правило, у заброшенных предприятий большое число мелких собственников, которые не могут разобраться друг с другом. Город в эти вопросы вмешиваться не может, так как эта земля не в его собственности. Не исключено, что в процессе принятия законов как-то незаметно решится и вопрос с передачей в муниципальную собственность земли, которая сейчас городу не принадлежит.
Второй важный вопрос в промзонах, с которым не хочется разбираться ни Москве, ни девелоперам, — экология. Тем более что далеко не всегда с последствиями деятельности промышленного предприятия вообще можно разобраться в обозримом будущем без серьезных капвложений.
При реновации кварталов ветхих домов ситуация совсем иная, там нет проблем с инфраструктурой и сразу задается приличный темп продаж. По словам экспертов рынка недвижимости, спрос на новостройки сейчас близок к рекордному, несмотря на снизившиеся доходы граждан.
Но нужно понимать, что исторические максимумы по объемам предложения жилья в новостройках в 2016 году, о которых говорил Собянин на встрече с Путиным, достигнуты за счет старых проектов, которые были выведены на рынок в 2014 и 2015 годах. В прошлом году объемы начатого строительства в Москве «просели». С одной стороны, девелоперы придерживают новые проекты, ожидая лучших времен: спрос есть, но цены низкие за счет сильной конкуренции с Подмосковьем, куда уже вовсю прокладывают линии метро. С другой — площадок под строительство практически нет. А тут — реновация целых кварталов, большие площади под застройку на месте снесенных хрущевок.
Треть городу, остальное себе
Если обобщить условия, которые застройщики называют обязательными для участия во второй волне реновации пятиэтажек, получается не так уж и много. Хотя кое-что не вписывается в уже озвученные мэром правила переселения жителей.
Застройщики, конечно, говорят о том, что экономика проектов строительства жилых кварталов для переселенцев должна быть интересной для них и для подрядчиков — при строительстве домов только для переселенцев о прибыли говорить не приходится. Обязательно должна быть значительная доля объектов, которые будут продаваться по рыночным ценам, а не передаваться городу. О размерах этой доли единого мнения нет: кто-то говорит о 30%, кто-то — о 70%. При этом строительные компании хотят отдавать городу не более трети квартир, иначе плата за право строительства на московской земле окажется непомерно высокой.
Девелоперы говорят о необходимости проводить застройку и переселение по волновому графику — как это было и раньше. Против этого, собственно, пока никто не возражает. Это самый гуманный для жильцов и экономически выгодный для застройщика способ: дом строится на имеющейся площадке (проблемы с ними в основном в Центральном округе), в готовые квартиры въезжают жильцы из нескольких домов под снос, затем те дома сносятся, и на их месте строят дальше.
К вопросу о том, как должны выбираться участники программы, разные участники рынка подходят по-разному: кто-то считает, что нужно учитывать опыт в программах переселения и комплексной жилой застройки, кто-то — что нужно смотреть на качество возводимого компаниями жилья. Некоторые считают, что необходимы тендеры, кто-то требует отмены сложных и длительных аукционов.
Некоторые застройщики, защищая свои интересы, наступают на обещанные мэрией права москвичей-переселенцев: они просят «расширить территориальные критерии» зон, предназначенных для переселения, то есть иметь возможность надавить на нежелающих переезжать из своего района. Предлагается также упростить процедуру приравнивания здания, попадающих в программу реновации, к аварийному жилью. Это тоже «соломка» для борьбы с несогласными: проголосовали жители дома против сноса здания — ничего, признаем аварийным и все равно снесем.
Еще одно требование — обеспечивать за счет города социальную, инженерную инфраструктуру, а также чтобы город сам разбирался с переселенцами, сам решал вопросы, кому, где и сколько метров выделить, плюс выступал ответчиком в судах, которые неизбежно будут.
Девелоперов, безусловно, волнует вопрос, не убьет ли программа реновации коммерческий рынок жилья. Вброс на рынок огромного числа квартир в домах с переселенцами, по мнению участников рынка, если и окажет давление на цены, то не сразу, поскольку объемы будут вводиться постепенно. И в значительной мере (процент доли города еще обсуждается) это будет просто замена старого жилья на новое. Ощутимое падение цен на новостройки в Москве возможно через несколько лет, когда выйдут на рынок не переданные городу объемы в кварталах, где пройдет реновация. Масштабы бедствия будут зависеть от пропорций квартир для переселенцев и для покупателей.
Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин, курирующий строительный блок в столичном правительстве, считает, что рынку опасаться нечего, потому что программа реновации запускается для людей, которые на сегодняшний день живут в ветхом жилье. «Это не должно существенно повлиять на спрос, формируемый на девелоперском рынке. Участие строительных компаний в программе — как подрядчиков, так и инвесторов по отдельным проектам — придаст рынку большую динамику развития», — оптимистичен Хуснуллин.
«Экономкласс — это уже не страшные дома из серой панели»
Банки.ру спросил застройщиков и экспертов, готовы ли они участвовать в программе реновации, при каких условиях это будет интересно компаниям, кто из застройщиков осилит участие в этом мегапроекте и в какие дома переедут москвичи из хрущевок.
«Это уже большой политический проект»
Марк Гойхман, ведущий аналитик ГК TeleTrade:
— «Лужковская» программа переселения из пятиэтажек забуксовала, особенно сильно ее подкосил кризис 2008 года. Из девелоперов, ранее работавших в данном направлении по инвестиционным контрактам с городом, на рынке остались немногие. Инвесторы уходят, поскольку проекты сильно осложняются ограничениями в предоставлении земельных участков, нежеланием многих жителей переселяться, снижением рентабельности процессов.
Однако новая волна реновации территорий может быть интересна многим новым частным игрокам. Ведь она поддерживается на уровне руководства страны и выступает не только как насущная экономическая, социальная и техническая необходимость. Это уже большой политический проект. А потому его условия законодательно будут более выгодными для инвесторов, без широкого привлечения которых не обойтись.
«Условия для входа должны быть одинаковы для всех»
Александр Красавин, первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли»:
— Проект станет максимально интересен девелоперам, если сложности, связанные с расселением граждан, возьмет на себя город. Важно, чтобы жильцы хрущевок воспринимали программу как возможность улучшить жилищные условия, а не как способ обогатиться.
Логично, если девелоперов будут отбирать городские власти. Однако условия для входа должны быть одинаковыми для всех, кто захочет принять участие в программе. Если у нас будет возможность, мы будем участвовать.
Наш опыт позволяет строить востребованное жилье вне зависимости от того, какие город выделит площадки: спальные районы с разрешенной высотной застройкой, например Кузьминки, Измайлово, или центр столицы, где обязательным условием является интеграция в архитектурную среду. Если правила игры для всех девелоперов будут одинаковые, то локация для реализации проекта значения не имеет.
Новое жилье должно соответствовать современным представлениям о качестве и удобстве. Спор между монолитом и панелью давно известен. На текущий момент уровень развития панельных технологий хоть и продвинулся, но остается недостаточным для удовлетворения наших высоких требований.
Районы пятиэтажной застройки — это в своей массе спальные районы. У «Баркли» в портфеле есть аналогичные проекты. Сегодня люди с удовольствием приобретают квартиры-студии («еврооднушки»), где уже имеется качественный ремонт от застройщика, где на этапе проектирования девелоперы подумали о парковках, детсадах, школах, — даже если эти квартиры уступают по площади квартирам в старых постройках.
«Пока мы не знаем механизмов и деталей реновации»
Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании «ОПИН»:
— Реновация кварталов пятиэтажной застройки — важный и масштабный градостроительный проект, к реализации которого необходимо подходить взвешенно и планомерно.
Логично предположить, что при участии инвесторов в программе реновации определенная доля площадей, построенных силами застройщиков, будет передана городу для переселения жителей сносимых пятиэтажек, а часть квартир — выставлена на продажу. Такая модель взаимодействия, вероятно, будет наиболее комфортна и выгодна для обеих сторон — и для города, и для инвестора.
Оценить, какой вид домов — панельные или монолитные — целесообразнее строить в рамках программы, затруднительно: пока мы не знаем деталей и механизмов реновации. Например, сроки переселения, объем инвестиционного капитала и условия, на которых будут привлекаться девелоперы. Современные технологии строительства позволяют строить качественную недвижимость вне зависимости от типа материала, при этом у каждой технологии есть свои особенности. Так, сроки строительства типового панельного дома меньше, чем монолитно-каркасных. При этом сроки эксплуатации и сохранности монолитных домов, определенно, больше. Более того, монолит позволяет девелоперам реализовать индивидуальные авторские архитектурные проекты.
«Передача администрации около 30% жилья вполне приемлема как для компаний, так и для города»
Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, девелопера ЖК «Аккорд. Smart-квартал»:
— Нашей компании интересно участие в этой программе. На месте хрущевок мы могли бы возвести современные и комфортные жилые комплексы с использованием высокотехнологичных решений классов «комфорт плюс» и «бизнес» по индивидуальным архитектурным проектам. Строительство таких кварталов будет способствовать созданию удобной, качественной и благоустроенной городской среды.
Для успешной реализации второго этапа проекта (с привлечением инвесторов) девелоперы должны понимать, как будут распределяться квартиры в домах, построенных на месте пятиэтажек, между ними и городом. На мой взгляд, передача администрации около 30% жилья вполне приемлема как для компаний, так и для города. Кроме того, хотелось бы знать, планируется ли введение каких-либо ограничений по характеристикам новых домов.
Программа реновации пятиэтажек будет интересна всем добросовестным застройщикам, у которых есть опыт реализации современных и качественных жилых проектов. Для ее успешной реализации участников должны отбирать на открытых тендерных онлайн-площадках по четким и понятным критериям — в соответствии не только с масштабами бизнеса, но и с опытом реализации проектов комплексной застройки, применения высокотехнологичных решений и т. п.
Предпочтительнее строить дома по монолитной технологии, поскольку она позволяет возводить здания практически любых форм и планировок. Кроме того, монолит отличается хорошей теплоемкостью и шумоизоляцией, что положительно сказывается на комфорте проживания. Возведение таких домов более привлекательно с точки зрения продаж квартир.
Архитектурный облик районов, которые построят на месте хрущевок, будет разрабатывать Москомархитектура. И есть вероятность того, что ее специалисты сделают ставку на монолит.
«Важно, чтобы город взял расселение на себя»
Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век»:
— Мы считаем, что в таких программах должны участвовать в первую очередь застройщики, которые уже реализовали масштабные проекты комплексной застройки. Построить один-два дома и целый микрорайон — задачи совершенно разного уровня.
Мы готовы принять участие в программе, если условия будут приемлемыми для инвестора. Важно, чтобы условия вхождения в такие проекты позволяли девелоперу реализовать на предлагаемой территории экономически эффективный проект. Также немаловажно, чтобы город взял расселение на себя и обеспечил необходимую нормативную базу.
Панельные кварталы 70—80-х годов прошлого века сейчас смотрятся плохо. Москве нужно приложить усилия к тому, чтобы не допустить повторения этого опыта.
Лучше строить отдельные дома для переселенцев и отдельно дома для коммерческой реализации. Или, если речь об одном доме, выделять подъезды для переселяемых жителей.
«Лучше «миксовать» переселенцев с теми, кто квартиры покупает»
Юрий Неманежин, управляющий партнер Gravion Group:
— Интерес застройщиков в том, чтобы получить хорошее место для строительства в городе с некоторыми преференциями, которое в иной ситуации получить фактически невозможно. При этом стоимость входа в проект ниже, чем при стандартных процедурах. Но здесь есть и свои трудности. Например, участвуя в проекте реновации, застройщик отдает городу от 15% до 30% квартир в новом доме, которые обязательно должны соответствовать установленным социальным нормам, проходить по метражу и т. п.
Если говорить в целом о программе, то, с одной стороны, она очень правильная, потому что поможет тысячам людей, а с другой — при ее реализации на рынке появится огромный объем новых площадей, что может негативно сказаться на уже существующих или новых проектах. Многое зависит и от того, по каким ценам город будет продавать отчужденные квартиры. Если цена будет слишком низкой, это негативно скажется на рынке. В настоящий момент мы, девелоперы, очень внимательно следим за ситуацией.
Что касается опытности застройщиков, надо смотреть не на то, как много застройщик построил, а на то, как хорошо, качественно. В срок ли он сдает свои нынешние проекты, насколько активна стройка, как выполняются обязательства. Последние 2—3 года мы знаем несколько примеров, когда молодые девелоперские компании выходили на рынок и показывали отличные результаты, а старые и проверенные, увы, не всегда благополучно прекращали свое существование. Понятно, что у переселенцев нет возможности выбрать застройщика, они могут лишь наблюдать за ходом строительства. А вот тем, кто покупает квартиры, следует обратить внимание на темп строительства и активность застройщика.
Сейчас много обсуждают, как лучше строить такие дома, делать ли только социальное жилье или «миксовать» переселенцев с теми, кто квартиры покупает. Однозначного мнения по этому поводу нет. Я считаю, что лучше «миксовать».
Вид дома зависит от его локации. Если дом расположен в хорошем месте, то необходимо строить дома повышенной комфортности, так как это позволит продавать квартиры дороже и сделает проект более прибыльным. Если локация оставляет желать лучшего, то дома строятся экономкласса. Но здесь я бы хотел уточнить один момент. В последние годы такое понятие, как дом экономкласса, претерпело некоторые изменения. Это уже не страшные дома из серой панели, а хорошие современные яркие многоэтажки с хорошими квартирами. Технологии не стоят на месте и активно развиваются.
Ольга КУЧЕРОВА, Banki.ru
