Покупка квартиры — ответственное дело, и важно заранее понимать, с какими неприятными сюрпризами можно столкнуться после сделки. В большей степени это касается жилья на вторичном рынке с длинной историей владения. Бывшие собственники, наследники и жильцы могут вернуться и предъявить права на недвижимость. В этом материале мы расскажем о неприятностях, которые могут произойти с купленной квартирой, и о том, как минимизировать риски.
Главный страх покупателя — появление других претендентов на его квартиру. Чаще всего такие дела решаются в суде, и в случае самого неблагоприятного исхода можно остаться без жилья и без денег. Разберем основные ситуации, которые могут привести к этому.
Инна Солдатенкова, аналитик Банки.ру:
«При сопоставимом уровне ставок средняя стоимость жилья на вторичном рынке ниже. Однако при таком уровне процента и текущих ценах на недвижимость рыночная ипотека становится для заемщиков фактически недоступной.
Поскольку платеж будет весьма ощутимым, получить одобрение большинству людей будет проблематично. Тем же, чей уровень дохода позволяет обслуживать такую ипотеку, нужно быть готовыми к тому, что переплата по кредиту будет колоссальной.
Прибегать к ипотеке разумно, если есть понимание, что ее получится закрыть быстро, например, за счет продажи старой квартиры. Альтернативным вариантом, если вам попался выгодный объект и вы готовы к существенной переплате, может быть рефинансирование ипотеки, когда ставки на рынке начнут снижаться. Но это случится не ранее 2025 года».
Недееспособный продавец
После покупки может выясниться, что продавец был недееспособен, то есть не мог принимать осознанные решения, например, из-за психического заболевания. В таком случае сделку могут признать недействительной. Недвижимость придется вернуть продавцу, а деньги, не исключено, взыскивать через суд.
Советник практики по недвижимости адвокатского бюро «БВМП» Сусана Киракосян привела такой случай из практики:
«На прием пришла одинокая женщина. Она хотела подарить квартиру соседке или передать по договору пожизненного содержания с иждивением. После длительного разговора возникло ощущение, что она периодически выпадает из реальности. И в итоге она сама призналась, что врачи поставили ей диагноз — шизофрения».
Поэтому при покупке жилья у пожилого продавца или продавца, чье поведение кажется не вполне адекватным, необходимо попросить специальный документ. Это справка о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД), и/или справка об отсутствии психических расстройств. Ее после осмотра и консультации выдает врач-психиатр. Оплатить его услуги может и покупатель, и продавец.
Почитайте подробнее о том, зачем нужна такая справка в сделках купли-продажи недвижимости.
Скрытые наследники
Если продается квартира, которая была унаследована, возникает риск, что появятся наследники, не принявшие свою долю. Их называют скрытыми. Обычно это те, кто не сразу узнал о смерти родственника. По закону принять наследство нужно не позднее чем через полгода после открытия, но если человек сможет доказать, что просто не знал о нем, срок можно продлить.
«Если у наследника имелись уважительные причины пропуска срока на принятие наследства, он имеет право не позднее шести месяцев, как отпали такие причины, обратиться в суд. Там он может требовать восстановления срока на принятие наследства и признания права собственности на наследуемое имущество», — объяснил Андрей Саунин, адвокат и руководитель Saunin Law Practice.
Проверить, есть ли скрытые наследники у покупаемой квартиры, сложно. В случае судебных разбирательств покупателю придется доказывать, что он предпринял все возможные действия для проверки чистоты сделки и не мог знать о не вступившем в свои права наследнике. Для этого нужно самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Согласно Гражданскому кодексу, покупатель, который полагался на данные Росреестра, признается добросовестным.
Отказники от приватизации
Эта ситуация актуальна для квартир, которые были получены в советское время и позже приватизированы. По закону право на приватизацию имели все зарегистрированные люди, включая детей. Приватизировать жилье можно было при согласии всех проживающих.
Человек мог отказаться от приватизации в пользу другого члена семьи, но при этом сохранить за собой право пожизненного проживания. А значит, даже когда у квартиры сменятся хозяева, он сможет продолжать в ней жить. Проблема в том, что информации о праве бессрочного пользования нет в выписке ЕГРН.
Отдельная категория — дети, которые имели право жить в квартире, но не участвовали в приватизации (например, были выписаны на это время). Став взрослыми, они могут претендовать на часть жилья. Почитайте обо всех рисках приватизации.
Всех перечисленных в этом материале ситуаций можно избежать, если купить квартиру у застройщика. Тем более, на рынке новостроек действует много субсидированных программ ипотеки: семейная под 6% годовых, для сотрудников IT-компаний под 6% годовых. Изучить все варианты и выбрать подходящий можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру.
Продажа по доверенности
После начала СВО и отъезда многих россиян за границу продажа недвижимости по доверенности стала не такой редкой процедурой, но по-прежнему остается рискованной. Это широкое поле для махинаций и заблуждений.
«Например, пришел на прием сын, отец при жизни выдал ему доверенность на продажу квартиры. Отец умер, сын же был уверен, что имеет право “успеть" продать квартиру, — рассказала реальный случай Сусана Киракосян. — Но действие доверенности прекращается после смерти того, кто выдал доверенность, или того, кто ее получил».
Риелтор Екатерина Торопова отметила и другие риски покупки у продавца с доверенностью: документ может быть поддельным, может быть получен обманным путем, в нем могут быть прописаны не те полномочия, на которые рассчитывал владелец недвижимости.
Нотариусы вносят информацию о выдаче доверенности и ее отмене в единую базу. Проверить действительность документа можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, введя номер, дату подписания и ФИО нотариуса.
Продажа без согласия супруга
Недвижимость, которая была куплена в браке, становится совместно нажитым имуществом, даже если право собственности оформлено только на одного супруга. Исключение — если они заключили брачный договор, в котором прописали, что и кому принадлежит.
Продать такую квартиру можно только с согласия супруга. Если его не получить, то в будущем он или она сможет оспорить сделку. Поэтому перед тем как перейти к сделке, обязательно просите такой документ.
Не является совместной собственностью недвижимость, которая:
- была куплена одним из супругов до брака;
- была получена одним из супругов в дар;
- была получена одним из супругов в наследство;
- была приватизирована одним из супругов.
Материнский капитал
Если в квартиру были вложены средства маткапитала, все члены семьи, включая детей, должны быть наделены в ней долями. Бывает, что родители не делают этого, а потом продают жилье. В будущем, когда дети станут совершеннолетними, они смогут заявить права на свои доли. Учитывая, что материнский капитал начали выдавать в 2007 году, такая ситуация вскоре станет возможной.
Зарегистрированные дети
По-хорошему покупать квартиру, в которой остался кто-либо зарегистрирован (а тем более дети), не стоит. Если по какой-то причине сделка все же готовится, нужно зафиксировать в договоре обязанность продавца снять с регистрационного учета всех жильцов.
Выписать ребенка из квартиры можно только с разрешения органов опеки. В случае, когда продавец так и не исполнил обязательство, можно обратиться в суд с требованием о снятии несовершеннолетнего с учета. Но в судебной практике были и случаи, когда в итоге именно покупатель оставался без жилья. Почитайте об этом подробнее.
Важно помнить, что даже в случае судебных разбирательств есть хорошие шансы не остаться без денег и недвижимости, если вы действительно не знали о темном прошлом квартиры. В суде нужно будет доказать, что вы добросовестный приобретатель и руководствовались данными Росреестра, в которых информации о других претендентах на объект не было.
Если сделка будет признана недействительной, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию от государства (ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
| Ситуация | Что делать |
| Недееспособный продавец | Запросить справку о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД), и/или справку об отсутствии психических расстройств |
| Скрытые наследники | Самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Если дойдет до суда, нужно будет доказать свою добросовестность |
| Отказники от приватизации | Получить выписку из ЕГРН Изучить информацию о возможных спорах в отношении квартиры на сайтах районных судов Потребовать от собственника все документы, подтверждающие права на квартиру Получить архивную выписку из домовой книги |
| Продажа по доверенности | Проверить действительность документа на сайте Федеральной нотариальной палаты, введя номер, дату подписания и ФИО нотариуса |
| Продажа без согласия супруга | Запросить согласие супруга на продажу |
| Материнский капитал | Убедиться, что детям выделены доли Запросить согласие органов опеки на продажу |
| Зарегистрированные дети | Запросить согласие органов опеки на продажу |
