Спрос на московскую недвижимость остается высоким, несмотря на высокие ипотечные ставки. Разбираемся, почему новостройки продолжают дорожать, что будет со «вторичкой» и что ждет рынок в 2025 году. В этом материале — все ключевые прогнозы экспертов, а также ответ на главный вопрос: стоит ли сейчас вкладываться в московскую квартиру — и в каком классе искать прибыль?
Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Москве
Москва — лидер рынка жилой недвижимости с точки зрения объемов строительства и продаж. Как отмечает руководитель Аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг, столица формирует 15% всего строительного портфеля нашей страны. Так, по итогам первых пяти месяцев на нее пришлось 19% продаж в новостройках: с января по май в столице реализовано 1,7 млн кв. м жилья в новостройках, что на 1% больше, чем за этот же период прошлого года.
«Рост символический, но особенно заметный на фоне снижения продаж по всей стране на 16%. Такая динамика в столице объясняется тем, что московский рынок жилья — инвестиционно привлекательный и пользуется спросом со стороны жителей других субъектов России», — отмечает эксперт. Дома классов «бизнес» и «элит» составляют 56% всего портфеля строящегося жилья в Москве, на них приходится 50% продаж.
Спрос на столичные квартиры — достаточно высокий относительно других регионов, что сказывается и на динамике цен. Если в среднем по стране стоимость первичного жилья в январе — апреле выросла на 2,9% при инфляции в 3,1%, то в Москве рост составил 6,6%.
Опережающая динамика сохранится по итогам года, считает Михаил Гольдберг. При этом столичные застройщики опасаются того, что спрос будет невысоким. На этом фоне в Москве наблюдается заметное снижение запусков новых проектов — по итогам первых пяти месяцев года их объем составил 1,4 млн кв. м, что на 42% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Снижение по всему рынку составило 20%.
Как изменятся цены на новостройки в Москве в 2025 году
Рост цен на московские новостройки продолжится — на уровне «чуть выше официальной инфляции» (12–14%), – считает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Факторы, определяющие их рост, — строительная инфляция, стремление увеличить суммы на эскроу-счетах, обязательства перед банками (ковенанты) по индексации цен.
«Застройщики в Москве вынуждены повышать расценки в новинках рынка для достижения тех финансовых параметров проектов, которые устроят банки при прохождении кредитных комитетов», — объясняет он причины такого прогноза.
Объемы вывода новостроек сейчас на 30% ниже значений 2022–2024 годов, обращает внимание Алексей Попов. Причины — дорогое проектное финансирование, ужесточение требований банков, осторожность самих застройщиков.
Среди факторов, сдерживающих рост цен, — ослабление спроса на фоне заградительно высоких ипотечных ставок, повышать цены опережающими темпами от и так высоких уровней сложно.
Снизятся ли цены на вторичное жилье в столице в 2025 году
Что касается вторичного рынка Москвы, то он еще значительнее реагирует на изменения в денежно-кредитной политике Банка России. «При смягчении условий можно ожидать ускоренного восстановления активности, особенно в районах с удобной логистикой и развитой инфраструктурой», — отмечают в «Яндекс Недвижимости». Именно в таких локациях возможен более заметный рост цен за счет отложенного спроса и эффекта низкой базы.
На протяжении последних полутора лет в Москве цены на «вторичку» почти не меняются, растут очень медленно — в среднем на 0,5% в месяц. И несмотря на дорогую ипотеку, на высоких уровнях остается спрос, говорит Алексей Попов. Даже активность по предоставлению скидок (на уровне 3,5–4%) ближе к ситуации стабильного, а не кризисного рынка. По итогам года цены в этом сегменте могут вырасти на 5–7%, считает эксперт.
В каких районах Москвы цены на жилье в 2025 году вырастут
В 2025 году наиболее заметный рост цен на жилье ожидается в районах с высокой долей недавно введенных новостроек, особенно тех, что расположены недалеко от центра — Хорошево-Мневники, Даниловский, Очаково-Матвеевское, Нижегородский, перечисляет Алексей Попов. Также в зоне потенциального подорожания — территории вдоль строящихся радиальных линий метро, в частности в направлении Троицка и Рублево-Архангельского. По оценкам экспертов, в этих локациях рост цен может составить 8–10% в год.
Коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров также отмечает сохраняющийся интерес к развивающимся районам Москвы, где ведется комплексное освоение территорий и создается городская среда высокого качества: именно такие проекты чаще всего предлагают девелоперы с диверсифицированным портфелем (из разных классов проектов) — это дает им гибкость в ценообразовании и позволяет сохранять устойчивость в переменчивом рынке.
Стоит ли рассматривать покупку недвижимости в Москве в 2025 году как инвестицию
Да, но категориям покупателей, которые готовы совершить сделку за наличные деньги, считает Евгений Белокуров. Также с точки зрения инвестиционной привлекательности есть смысл присмотреться к объектам классов «бизнес» и «элит». Эти новостройки наименее подвержены влиянию высоких ставок по ипотеке, а также растут в цене с динамикой, опережающей рынок. По данным «Яндекс Недвижимости», за последний год цены на новостройки в среднем по России выросли на 16,4% в сегменте «бизнес» и на 14,5% — в сегменте «элит». В Москве в мае 2025 года стоимость метра в бизнес-классе составила 451 тысячу рублей (+1,5% за месяц), а в элит-классе — 733 тысячи рублей (+3,6% за месяц).
«Однако покупателям важно трезво оценивать как свои финансовые возможности, так и цели покупки», — отмечает эксперт. На рынке новостроек сегодня особое значение имеют условия сделки — программы рассрочки, скидки и другие предложения от застройщиков могут существенно повлиять на итоговую стоимость квартиры. Использовать такие инструменты стоит осознанно: условия варьируются у разных девелоперов, и то, что выгодно одному покупателю, может не подойти другому. Универсальных решений нет — выбор должен основываться на личных планах, бюджете и понимании, насколько предложенные условия действительно соответствуют интересам покупателя.
Что будет с ипотекой в 2025 году
Аналитики Банки.ру ожидают, что после аномально высокого уровня выдач для текущего года (максимум с июля 2024 года), достигнутого в апреле 2025-го, рынок ипотечного кредитования слегка охладится в конце II квартала 2025 года. Как отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян, в июне выдачи останутся на майском уровне — предварительно, на основе доступных данных «ДОМ.РФ», они составят от 62 тысяч до 66 тысяч кредитов на 280–300 млрд рублей.
«Поддерживать уровни выдач будет увеличение доступности льготных ипотечных программ (возможность оформления семейной ипотеки на жилье на вторичном рынке, а также увеличение лимитов по IT-ипотеке), при этом грядущие макроизменения, касающиеся макропруденциальных лимитов (МПЛ) по ипотечным кредитам (которые были установлены на III квартал), могут стать преградой для роста выдач», — говорит эксперт. Это связано с тем, что банки могут начать готовиться к изменениям на рынке уже в июне. После введения МПЛ в июле аналитики Банки.ру ожидают дальнейшего охлаждения на ипотечном рынке и возвращения уровня выдач к уровню конца I квартала (58 тысяч кредитов на 230 млрд рублей).
В целом до конца 2025 года в ипотечном сегменте будет сохраняться уже наблюдаемый в течение последнего года «ручной» подход в плане переориентации банков на работу с заемщиками «хорошего» кредитного качества, добавляет руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. Способствовать этому будет тот факт, что пока регулятором не было объявлено о существенном ослаблении макропруденциальной политики, напротив, с 1 июля в ипотеке в дополнение к уже применяемым мерам начнут использоваться макропруденциальные лимиты.
«Кроме того, в нашем базовом прогнозе мы не ожидаем резкого снижения ключевой ставки и предполагаем, что оно будет поступательным, ввиду чего ставки по ипотеке резко вниз также не опустятся», — добавляет эксперт. Наконец, маловероятно, что в России снова будут запущены массовые льготные программы, явившиеся драйвером развития сегмента в предыдущие годы, — напротив, властями было принято решение о переходе на адресный подход их предоставления.
«По этой причине мы ожидаем, что ипотеку в перспективе текущего года смогут получить либо лица с низким показателем долговой нагрузки и имеющие достаточные накопления для оплаты первоначального взноса, либо заемщики, подходящие под условия одной из госпрограмм. Однако зависеть темпы выдачи ипотеки будут от их возможностей по оформлению ипотеки в условиях текущих цен на недвижимость, предпосылок к снижению которых пока не сложилось. А также от траектории смягчения денежно-кредитной политики в стране», — заключает Инна Солдатенкова.
Что будет с ценами на квартиры в Москве в 2026 году
В 2026 году ценовая динамика на рынке первичного жилья в Москве будет определяться макроэкономической ситуацией: ключевыми факторами останутся политика Центробанка в отношении ключевой ставки и доступность ипотечного кредитования, говорит Евгений Белокуров. «Если экономическая обстановка улучшится и ставки по рыночным ипотечным кредитам начнут снижаться, это может привести к восстановлению покупательской активности и постепенному росту цен», — отмечает он. Однако делать однозначные прогнозы по рынку на следующий год пока рано — слишком многое будет зависеть от новых решений регулятора и общей экономической конъюнктуры.
Читайте также:
