В условиях текущего рынка многие владельцы ипотечных квартир задаются вопросом: стоит ли вложить деньги в ремонт и сдавать квартиру, перекладывая часть ипотечных платежей на арендаторов, или выгоднее направить эти средства на досрочное погашение кредита и снизить долговую нагрузку? Разбираемся, какие факторы влияют на выбор стратегии и когда каждая из них может быть действительно выгодной.
Когда выгодно сделать ремонт, а когда – досрочно погасить ипотеку
При выборе между двумя стратегиями — ремонт и сдача квартиры в аренду или досрочное погашение ипотеки — многое зависит от конкретных условий и финансовых целей владельца недвижимости, отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
Ремонт и сдача квартиры в аренду выгодны в следующих случаях:
- Доход от аренды покрывает ипотечные платежи и сопутствующие расходы. Важно, чтобы арендная плата не только перекрывала ежемесячные выплаты по кредиту, но и учитывала затраты на ремонт, коммунальные услуги и обслуживание квартиры.
- Низкая ставка по ипотеке. Чем ниже ставка, тем меньше переплата по кредиту и тем выгоднее оставлять долг, инвестируя свободные средства в улучшение квартиры.
- Контролируемые расходы на ремонт и налоги. Если затраты на ремонт не превышают разумных границ, а налоговая нагрузка на доход от аренды приемлема, стратегия становится более выгодной.
- Стабильный спрос на аренду. Уверенность в том, что квартира будет сдаваемой без длительных простоев, снижает финансовые риски и обеспечивает регулярный денежный поток.
- Рост стоимости недвижимости. Ремонт повышает рыночную стоимость квартиры, что позволяет увеличить капитализацию вложений и при будущей перепродаже получить дополнительную прибыль.
С другой стороны, досрочное погашение ипотеки может быть предпочтительным, если:
- Высокая ставка по кредиту. Особенно актуально, когда остаток долга значителен, а переплата в первые годы кредита максимальна. В этом случае досрочное погашение помогает сэкономить значительные суммы на процентах.
- Отсутствие желания или возможности управлять арендой. Не каждый готов заниматься сдачей, взаимодействием с арендаторами и контролем состояния недвижимости.
- Альтернативные инвестиции менее выгодны или более рискованны. Если деньги, которые можно было бы вложить в ремонт и аренду, принесут меньшую доходность на депозитах или инвестициях, досрочное погашение становится рациональным способом сохранить капитал.
- Снижение рисков, связанных с арендой. Досрочная выплата исключает потенциальные проблемы с арендаторами, дополнительные расходы на ремонт после аренды и юридические риски.
- Желание улучшить кредитную историю и снизить долговую нагрузку. Своевременное закрытие долга повышает кредитный рейтинг и облегчает финансовое планирование на будущее.
На что обратить внимание при выборе стратегии
Прежде чем принимать окончательное решение между ремонтом и сдачей квартиры в аренду или досрочным погашением ипотеки, важно учитывать несколько ключевых параметров:
- Ставка по ипотеке. Чем выше процентная ставка по кредиту, тем больше переплата по ипотеке в долгосрочной перспективе. В таких условиях досрочное погашение может быть более выгодным, поскольку позволит существенно сэкономить на процентах.
- Срок ипотеки. При более длительном сроке ежемесячные платежи меньше, что увеличивает шансы на то, что доход от аренды сможет покрыть ипотеку. Однако стоит учитывать, что досрочное погашение на ранних этапах кредита особенно эффективно для снижения общей переплаты по процентам.
- Остаток долга. Чем больше сумма оставшегося кредита, тем более ощутимой будет экономия на процентах при досрочном погашении. Этот параметр тесно связан со ставкой и сроком ипотеки.
- Доход от аренды. Если арендная плата превышает сумму ежемесячных платежей по ипотеке, налоги и средние расходы на обслуживание квартиры, вариант с ремонтом и сдачей становится привлекательным. При этом важно учитывать сезонность спроса и возможные простои.
- Доходность альтернативных вложений. Перед принятием решения стоит сравнить доходность арендного бизнеса с другими возможными способами инвестирования – депозитами, инвестициями в ценные бумаги или фонды. Если альтернативные вложения дают меньшую доходность или связаны с более высоким риском, аренда может оказаться более выгодной.
Важно! При этом почти всегда досрочное погашение (особенно на ранних этапах кредита) выгоднее, чем использование альтернативных вложений (для иного исхода, например, ставка по вкладу должна быть значительно выше ставки по ипотеке — такое возможно, если ипотека оформлена по льготной программе).
Какие риски у каждой из опций
Сдача квартиры в аренду после ремонта связана с рисками ухудшения состояния жилья после длительной аренды, неопределенностью, сколько средств уйдет на ремонт и сколько времени уйдет на поиски арендатора, отмечает Артур Хачатрян.
Досрочное же погашение может быть не лучшим решением в случае, когда на досрочное погашение уходят почти все свободные средства заемщика. К тому же квартира с ремонтом потенциально может продаться дороже, а наличие ремонта повышает конкурентоспособность квартиры на рынке, что может ускорить дальнейшую продажу.
Считаем, что выгоднее, на конкретном примере
Представим, что в 2015 году Сергей оформил ипотеку на 5 млн рублей под 17,4% годовых сроком на 20 лет для покупки квартиры в Москве. Спустя десять лет долг по кредиту сократился до 4,25 млн, ежемесячный платеж по графику составляет 74 865 рублей.
Недавно у Сергея появилась свободная сумма — 1,33 миллиона рублей. Возник вопрос: как эти деньги принесут больше пользы и куда их вложить — в досрочное погашение ипотеки или в ремонт квартиры для ее дальнейшей сдачи в аренду?
Потратить деньги на ремонт
Если выбрать ремонт, средств как раз хватает на капитальное обновление однокомнатной квартиры площадью 38 квадратных метров в Москве — примерно по 35 тысяч рублей за метр. По оценке учредителя компании «Мастера Профи» и специалиста по отделочным и инженерным работам Михаила Горбатова, после качественного ремонта такую квартиру можно сдавать на 15% дороже.
Сейчас средняя ставка аренды однушки в столице — около 60 тысяч рублей в месяц. После ремонта доход увеличится до 69 тысяч. Из этой суммы придется вычесть 6% налога (по УСН) — 4140 рублей, а также около 10% на коммунальные платежи, поиск арендаторов и мелкий ремонт — еще 6900 рублей. В результате чистый ежемесячный доход составит примерно 57 960 рублей.
Если сравнить с текущим ипотечным платежом, получается, что арендный доход не покрывает его полностью — не хватает около 16 900 рублей в месяц. Однако за десять лет Сергей получит 6,96 млн рублей арендных поступлений, и даже с учетом первоначальных вложений в ремонт в 1,33 млн чистая выгода составит 5,63 млн рублей.
Направить деньги на досрочное погашение ипотеки
Теперь рассмотрим, что будет, если те же 1,33 млн рублей внести в счет досрочного погашения кредита с сокращением срока. Напомним, ставка по ипотеке — 17,4% годовых, остаток долга на сегодня — 4,25 млн рублей. После частичного погашения сумма кредита сократится до 2,92 млн. Ежемесячный платеж при этом останется прежним — 74 865 рублей.
Если раньше Сергею оставалось платить еще десять лет, то после внесения досрочного платежа срок кредита сократится почти вдвое, примерно до 4,8 года. Иными словами, он закроет ипотеку более чем на пять лет раньше.
Посчитаем экономию. Без досрочного погашения за оставшиеся десять лет Сергей выплатил бы банку около 8,98 млн рублей. Если же внести 1,33 млн сейчас и продолжать платить по графику в течение оставшихся 58 месяцев, общие расходы составят примерно 5,67 млн рублей. В итоге экономия на процентах – около 3,31 млн рублей.
Вывод
При высокой ставке по ипотеке в 17,4% рациональнее направить деньги на досрочное погашение кредита — экономия на процентах в размере около 3,3 млн рублей заметно превышает потенциальный доход от аренды, отмечает Михаил Горбатов. К тому же сдача квартиры в этом случае не перекрывает ежемесячный платеж, а лишь частично снижает нагрузку.
Зато при льготной семейной ипотеке при ставке в 6% (если бы она уже существовала в 2015 году) ситуация меняется кардинально. В этом случае выгоднее вложиться в ремонт и сдавать квартиру: арендный доход полностью покрывает ипотечный платеж и даже оставляет около 22 тысяч рублей в плюсе каждый месяц. За десять лет это превращается в примерно 5,6 млн чистого дохода, и к тому же у вас остается квартира с новым ремонтом.
Поделитесь своим мнением в комментариях
С кэшбэком до 50% после оформления
Мой профиль
