Государственные жилищные сертификаты (ГЖС) — это как посылка почтальона Печкина из Простоквашино: вам ее принесли, но не отдадут. Или отдадут, но воспользоваться ею будет трудно. Чтобы получить жилье при помощи ГЖС без проблем, нужно сделать это точно так, как прописано в правительственной программе. А прописана там идеальная ситуация, от которой действительность зачастую далека.
Государственные жилищные сертификаты — это часть федеральной целевой программы «Жилище». Они подтверждают право получить от государства субсидию на покупку жилья. Не надо путать их с жилищными сертификатами частных компаний, с помощью которых в строящихся проектах продаются квадратные метры «на развес». ГЖС выдаются некоторым социальным категориям очередников, нуждающихся в приобретении квартир: военнослужащим со стажем службы в разных случаях от 10 до 20 лет и выше, вынужденным переселенцам, жертвам катастрофы на Чернобыльской АЭС и приравненным к ним, работникам Байконура, а также переселенцам с Крайнего Севера. ГЖС выдают те органы исполнительной власти субъектов Федерации, в которых очередники стоят на очереди (Минобороны, Минздравсоцразвития и проч. соответственно).
Процедура реализации программы ГЖС в общем виде такова: очередник получает сертификат, приносит его в банк, обналичивает деньги и покупает квартиру. И на каждом из этих этапов есть свои подводные камни,
1. Новая квартира выдается только взамен старой. Чтобы встать в очередь нуждающихся в получении жилья, необходимо доказать, что жилья у вас действительно нет. Это понятно. Но и новая квартира по очереди выдается как единственное жилье. Прежде чем получить жилищный сертификат, вы должны сдать и освободить помещение, которым пользуетесь по договору социального найма (ведомственные квартиры и другие квадратные метры, предоставленные государством). Согласно пункту 16.3, введенному Постановлением Правительства РФ от 08.05.2009 № 408, без расторжения договора социального найма ГЖС не выдается. И расторгнуть этот договор должны все совершеннолетние члены семьи очередника, там прописанные. Члены семьи — это постоянно проживающие в квартире муж (жена), их общие дети и родители очередника. «И если ваша пожилая мама не захочет выезжать из ведомственного дома, в котором прожила много лет, вы сильно рискуете самой возможностью получить новое жилье, — говорит Михаил Салкин, юрист Московского правозащитного центра. — Решить этот вопрос в суде невозможно».
2. Сертификат может «просрочиться». Его нужно принести в банк в течение двух месяцев после получения. Если опоздали — надо снова писать нужные заявления и получать сертификат повторно. А это может отсрочить получение квартиры минимум на год, предупреждает Михаил Салкин.
3. Новоселье в подвешенном состоянии. ГЖС дает возможность купить как новостройку, так и вторичное жилье. В кризисные времена вторичка считается надежней, но с ней могут быть чисто физические трудности вселения. Дело в том, что, по закону, продавец квартиры имеет право выезжать оттуда в течение двух месяцев. То есть очередник уже сдал ведомственное жилье, обналичил сертификат, получил и заплатил деньги, заключил договор купли-продажи, а его новая квартира еще занята.
4. На сертификат зачастую невозможно приобрести квартиру. И это самая главная проблема. Выделенных денег просто не хватает. Сумма исчисляется из расчета среднерыночной стоимости строительства квадратного метра по всей России. В 2010 году этот норматив равняется 28 тыс. руб. Есть повышающие коэффициенты для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Дальнего Востока (1,2), Восточной Сибири и Свердловской области (1,15), Калининградской области и Западной Сибири (1,1). Для переселенцев с Крайнего Севера действует немного другая система: им исчисляют субсидию из расчета среднерыночной стоимости строительства квадратного метра в конкретном регионе. Эти цифры устанавливает Минрегионразвития.
Стоимость будущей квартиры высчитывается по нормативам площади: на одного одиноко проживающего человека полагается 33 кв. м, на семью из двух человек — 42 кв. м, на семью численностью более трех человек — из расчета по 18 кв. м на человека. Значит, среднестатистическая семья из четырех человек (муж, жена и двое детей, например) может рассчитывать на 72 кв. м жилплощади. И значит, даже на квартиру в Москве или Петербурге им выдадут 72*28000*1,2 = 2 419 000 руб. Примерно столько, по данным базы WinNER, стоит квартира в Алтуфьево площадью 42,5 кв. м. Но наиболее вероятно купить за эти деньги только комнату или долю — такие предложения в диапазоне от 2 до 3 млн руб. встречаются в базе Sob.ru Недвижимость.
«И держателю сертификата не остается ничего другого, как обратиться к фирмам, занимающимся обналичиванием этих самых сертификатов», — говорит Евгений Максимов, ведущий юрист ЮК «Налоговик». Это чтобы получить сумму на более дорогое жилье, чем реально собираешься купить. «В подавляющем большинстве случаев получатели ГЖС «выбирают местом будущего жительства» Москву или Санкт-Петербург, в зависимости от типа исчисления, т. е. выбирают то место жительства, за которое они получат максимальную выплату. Получают долгожданный сертификат и обращаются к фирмам, которые занимаются «обналичиванием» сертификатов через подставное жилье. Получив в конечном итоге обналиченную сумму, льготник приобретает жилье в другом регионе, обычно в том, где он и живет», — объясняет Евгений Максимов.
Однако привлекать такие фирмы тоже надо осторожно. Перефразируя нетленное «Простоквашино», чтобы купить что-нибудь нужное, надо продать что-нибудь ненужное. Льготник обналичивает сертификат, продавая подставное жилье, которое находит ему нанятая фирма. Если сумма продаваемого имущества больше 1 млн руб. (а так, скорее всего, и будет), продавец, по российским законам, обязан заплатить налог с продаж. Кроме того, если у льготника есть несовершеннолетний ребенок, ему будет трудно продать это «свое» жилье и избежать объяснений с органами опеки. Не говоря уже о том, что обращение к подобным фирмам — это всегда риск: сработает или нет.
ГЖС — это удобный инструмент. Он позволяет быстро обеспечить жильем тех, кто внезапно стал в нем нуждаться, а таких, как показало прошедшее лето, в один момент могут появиться тысячи. Теоретически ГЖС дает самостоятельность в выборе жилья: можно выбрать любой регион, а не только тот дом, который для льготников конкретно строят. Вот если бы по ГЖС действительно еще квартиру купить можно было…
Алена РЯБОВА
