Фонды недвижимости

Фонды недвижимости

Инвестиции в недвижимость — один из лучших инструментов для сохранения и увеличения капитала, но покупка жилого или коммерческого помещения требует крупных вложений. Более привлекательным вариантом становятся инвестиции в биржевые фонды недвижимости. О разновидностях и доходности фондов недвижимости расскажем подробнее в этой статье.

О чем идет речь

Первый фонд REIT, позволяющий вкладывать деньги в недвижимость, возник в США в 60-х годах прошлого века. Прибыль большинства из них складывается из постройки недвижимости и ее дальнейшей продажи или сдачи в аренду.

В РФ функцию REIT выполняют ЗПИФН — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Главное отличие заключается в том, что выйти из ЗПИФН возможно в конце срока (если правила управления не предполагают иного).

Фонды собирают деньги, на которые приобретают недвижимые объекты. Когда они закрываются, паи погашаются. Сроки могут быть разными — например, 10–15 лет и более.

Виды фондов и их достоинства

REIT можно представить в формате акционерных организаций с ценными бумагами, вращающимися на фондовом рынке. Вложиться в них может человек, имеющий деньги и вход на биржу.

Разновидности REIT:

• Долевые. При покупке объектов фонды превращаются в управляющие компании. Доход поступает с ренты. Недвижимость нельзя перепродать после завершения строительства.
• Ипотечные. Это относится к кредитованию напрямую и сделкам с закладными на недвижимость. Доход — проценты от ипотеки.
• Смешанные — инвестиции и в сам объект, и в займ.

Типы фондов недвижимости в РФ:

• Девелоперские с перепродажей участков под возведение зданий и реконструкцией домов для повышения их цены.
• Земельные. Земля — это недвижимость, но она не так ликвидна, как стандартная застройка.
• Рентные. Прибыль извлекается из ренты недвижимости (жилой или коммерческой).
• Строительные. Подразумевается перепродажа объектов, купленных еще в процессе застройки.
• Смешанные. Доход наращивается от сочетания описанных ПИФов.

Как выбрать фонд

Важно подбирать фонды с наиболее перспективными направлениями деятельности и недвижимостью, которая останется востребованной в течение нескольких десятилетий. Следующий важный критерий — уровень развития района. Ликвидность активно развивающихся зон повышается с каждым годом.

По каким пунктам оцениваются инвестиционные портфели:

• структура активов, подтверждающая готовность к рискам;
• доходность;
• метрика оценки, складываемая из прибыли и амортизации приобретенной недвижимости;
• теханализ.

Фонды подвержены ряду рисков, как и любые другие компании. Рассматривая опасность падения котировок и другие возможные проблемы, следует учитывать закредитованность. Для сведения рисков к нулю стоит выбирать REIT, входящий в ПИФ или ETF. Так формируется пул из фондов, «помещенный» в ETF и выставленный на продажу.

На доходность также влияет спрос на аренду, цена активов, качество работы управляющих. Важно ответственно подбирать фонд недвижимости, изучая его историю, рейтинг и применяемую стратегию. Процесс поиска упрощают специальные инструменты финансового маркетплейса Банки.ру. Правильный выбор будет сделан быстро и без лишних усилий.