Рейтинг ипотечных кредитов

Рейтинг ипотечных кредитов
Эксклюзивное исследование Банки.ру — февраль, 2017

Ипотека: Досрочка или депозит? Развенчиваем мифы

23.04.2015 11:05 42 12 511 просмотров
Ни разу не делал никаких записей в блогах, но пообщавшись в ипотечных темах, понял, что народ зачастую заблуждается в вопросе, что же выгоднее: вносить досрочку или откладывать деньги на депозит.

Тему нужно рассматривать с нескольких аспектов. Первый вариант чисто экономический (второй рассмотрен в следующей части) Здесь мы берем ситуацию, когда у ваших банков условия не изменятся, ставка по вкладу или ипотеке также. Также важно, что у этих банков не возникнет проблем с, например, досрочным погашением или внесением доп взносов на вклад, и уж тем более ЦБ не отзовет у них лицензию.
А еще депозит, хоть так почти и не бывает, будем рассматривать как будто он сможет просуществовать большую часть срока кредита.
И еще, мы не учитываем окружающую ситуацию в экономике, инфляцию, возможность потери дохода. Также мы не берем в расчет дополнительные платежи и комиссии в том числе и страховку (её надо платить раз в год, что усложняет подсчеты, можно просто добавить страховую премию в ставку ипотеки).
Еще мы не рассматриваем всяческие "логические" или на самом деле психологические аспекты. Цифры все скажут.
Платеж по ипотеке у нас будет стандартный - раз в месяц.

Это теория и нам надо показать общий принцип. Поэтому и берем "абсолютно упругое тело".

Цель поста - показать, что в обрисованной ситуации досрочное гашение кредита эквивалентно откладыванию денег на вклад с ежемесячной капитализацией при одинаковой ставке кредита и депозита

Какие я встречал заблуждения.
1. Досрочка всегда выгоднее. Аргументация тут всегда разная, но чаще звучит что-то вроде, что долг в общем случае большой, а на вклад вы положите мало денег.
2. Сокращение срока выгоднее чем платежа (тут аргумент, что проценты платить меньше по времени), сокращение платежа выгоднее (тут в основном говорят о том, что свободных денег больше)
3. Недавно встретил заблуждение очень уважаемого юзернейма на банки.ру, что депозит много выгоднее, то есть даже при меньшей ставке это даст больший профит. В качестве аргумента приводился тот факт, что проценты на депозит начисляются на неуменьшающуюся сумму, а в случае капитализации еще и на увеличивающуюся, а долг по ипотеке неуклонно падает.

Кулебяка
Миф 1 Большинство читающих этот пост прекрасно знают, что проценты по ипотеке начисляются на остаток долга. Но сторонники мифа думают, что при досрочном погашении сумма внесенная досрочно даст кумулятивный эффект на протяжении всего кредита, ведь действительно, уменьшится аннуитет (ежемесячный платеж) и уменьшается он не на один месяц, а на все последующие аннуитетные платежи.
Всё гораздо проще, мы уменьшаем остаток долга на вносимую сумму и не платим проценты с нее больше никогда. Но, если внести эту сумму на депозит, мы будем получать эффект от этой суммы также каждый месяц, и все, что мы бы сэкономили на досрочке, мы приобритем на депозите с таким же процентом. Суть в том, что не надо смотреть на огромный остаток долга по ипотеке, надо смотреть на сумму, на которую вы его сокращаете досрочным платежом. Именно это приносит выгоду при досрочке, эта же сумма увеличивается на депозите. И на нее мы будем (в случае депозита) или не будем (в случае кредита) начислять процент. Пример позже, так как он непрост.

Миф 2. Для тех, кто думает, что сокращать срок выгоднее, поясняю, если вы сокращаете платеж, вы не учитываете следующее:
В случае сокращения платежа, в следующем месяце у вас должно появиться больше свободных денег. Итак в случае платежа 15000, если вы внесли некую сумму, которая сократила его до 14000, получаем возможность вносить дополнительную тысячу рублей каждый месяц. Если вносить эту досрочку исправно, то результат вас удивит. А именно: вы закроете кредит в тот же месяц, как если бы сокращали срок.
Обратное доказывать нет необходимости, так как тривиально, а вот привести цифры надо, тут бы я сослался на чужой калькулятор, ибо мне это неинтересно.

Миф 3. Ну тут надо смотреть пояснение к Мифу 1. Должно стать понятно.
Уменьшаемый долг по кредиту каждый месяц уменьшает платеж, который в свою очередь освобождает сколько-то денег, эти деньги вновь идут на досрочку, я извиняюсь, что ворую, не помню, кто так выразился, но назовем это антикапитализация
И идти она будет по тем же правилам, что и капитализация на вкладе, а значит, проценты будут начисляться по тем же правилам. Закон сохранения денег smile:)

Как-то я настолько заинтересовался этой темой, что даже налабал скрипт, который обсчитывает проблему при заданных условиях. (Хорошо бы оформить это в вебе, но я не умею, может trusiwko расширит свой калькулятор )
Итак расчет. Начальные условия. Долг 1 000 000, Ставка 12%, Срок 10 лет, Досрочка по истечении месяца 100 000 рублей
Все это против депозита с ежемесячной капой под те же 12%.

Это обычный график погашения.
Столбцы слева направо.
1. Номер месяца, 2. Дата 3. Ежемесячный платеж после расчетов за предыдущий месяц 4. Его процентная часть 5. Погашение основного долга 6. Досрочка 7. Остаток основного долга после расчетов за текущий месяц.



Это график досрочного погашения с уменьшением платежа. Он составлен таким образом, что высвобождаемая сумма (за счет уменьшения платежа) идет на досрочку каждый последующий месяц.



На графике видно, что при таком методе досрочки, мы погасим кредит раньше, а конкретно за 99 месяцев, причем в последний месяц нам необходимо внести сумму 6600.55 рублей. В графике без досрочки (строка выделена) остаток долга по истечении этих самых 99 месяцев составит 271938.55 рублей

Что же с депозитом? Депозит по истечении 99 месяцев (пролежал 98, так как 100К мы бросили на депо в день первого платежа) даст нам 265338.00 рублей.

Как же связать эти три выделенные цифры?
Копя на депозите, мы через 99 месяцев получим сумму чуть меньшую, чем остаток долга при погашении без досрочек.
На сколько. На 6650.55 smile:)

Поясню, через 99 месяцев в случае досрочки мы закончим гасить кредит, внеся сумму в 6600.55, если копить на депозите, к концу 99го месяца мы получим сумму, которая меньше именно на эти 6 с полтиной. Добавим ее, и кредит погашен.

Часть вторая, рассмотрены отклонения от схемы и психологические аспекты
Часть третья или расчеты

Комментарии 42

Владимир Светлый  (lawmaster)
#
Все это ясно. Но люди вряд ли будут читать такой длинный текст. Это я прочитал, но вот те кто хотят понять, им надо на примерах объяснять. Прощу, доступнее. Все эти таблицы их будут отпугивать. Пытался тоже описать доступно - http://persweb.ru/moiblog/90-chto-vygodnee-dosrochnoe-pogashenie-kredita-ili-otkladyvat-na-depozit.html но не получилось. Все равно много текста.

Визуально рисовать надо похоже чтобы понятно было всем и каждому. Разницу между вариантами.
Михаил Unembossed  (UnembossedName)
#
Спасибо, lawmaster. Я так и подумал, что затянуто судя по реакции, которая вообще нулевая до вашего поста была (ни комментариев, ни вопросов, не тем более лайков).
Подумаю над рисунком, но у меня с этим плохо.
Михаил Unembossed  (UnembossedName)
#
Прочитал ваш опус, твердолобых он никак не пробьет. Я же все-таки железные доказательства привел.
Радмир  (FlinT77)
#
Цитата
Но люди вряд ли будут читать такой длинный текст

а по мне, так очень увлекательно вышло с предисторией, завязкой, кульминацией и развязкой.
мне понравилось и написано очень доступно, даже вникать особо не пришлось.
автору респект, думаю можно и без рисунков, было бы желание разобраться, а для тех кто совсем не желает думать, тут уж простите...
Алексей  (yaffil)
#
Цитата
Подумаю над рисунком, но у меня с этим плохо.


Вставляете в Эксель ваши таблички и строите 2 графика smile;)
Михаил Unembossed  (UnembossedName)
#
Алексей, вряд ли от этого станет понятнее. Может немного, я думаю, нужны рисунки, которые суть отразят
Solyaris12  (Solyaris12)
#
Статья отличная особенно для ипотечников. Я долго в этом вопросе пытался самостоятельно разобраться,поэтому для меня все понятно написано. Твердолобых не переубедить-ведь они на уровне эмоций принимают решения,а не с калькулятором в руках.
Евгений Круподеров  (pectopatop)
#
Мне казалось, что это довольно очевидная вещь.. (равенство денег в досрочке и на депозите с такой же ставкой)
Михаил Unembossed  (UnembossedName)
#
Цитата
Мне казалось, что это довольно очевидная вещь.. (равенство денег в досрочке и на депозите с такой же ставкой)

Евгений Круподеров

Представьте себе, для большинства это неочевидно...
Евгений Круподеров  (pectopatop)
#
Более того, сейчас имеются почти уникальные возможности - можно [было] иметь вклад под бОльшие проценты, чем та же ипотека.

И мы, например, с женой даже рассматривали недавно один такой вариант. Но проблема еще и в цене жилья.
Т.е. нам предлагали (казалось бы соблазнительный) вариант - ипотека под 9.5% + страховка ~0.2% .
Но суть-то еще и в цене покупаемой хатки - если рядом можно найти подобное же, за мЕньшие деньги, то ...

В общем пока мы мыкались, думали, нам позвонил застройщик и сказал, мол, чтоб вы легче согласились, мы предлагаем вам еще и такой вариант (причем звонил лишь застройщик, без банка) :
- скидываем цену жилья на 5% , но ставка ипотеки = 11.5% (вместо 9.5% )

Т.е. я это к тому, что они могут и 5% ставку предложить (типа вах как круто!) , но на цену-то жилья тоже надо смотреть.
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.
Страницы:

Популярные сообщения

Новости по итогам отчетности за апрель 2017 г.
Нарушители нормативов ЦБ в апреле (тех, кто находится на санации, тех, у кого уже отозвана лицензия и тех, где введена временная администрация, не обсуждаем
6
Международный день музеев
А между тем сегодня Международный день музеев! Поздравляю все причастных к празднику! И, по традиции, карты к нему: продолжаю радовать вас картами
0
2956
Результаты стресс-тестирования на основе отчетности по РСБУ и МСФО Как мы видим по данным РСБУ: — отток средств юрлиц из данного банка составил 3.2
0
ApplePay и безопасность. Как она есть.
Давайте сегодня немного поговорим о безопасности? Безопасности ваших денег с точки зрения «у меня есть ойфон и я плачу им». Почему вообще возник этот
6
Почему организованная банковская группа Бинбанк+Бинбанк КК (Диджитал) безнаказанно обманывает клиентов-пенсионеров?
Почему организованная банковская группа Бинбанк+Бинбанк КК (Диджитал) безнаказанно обманывает клиентов-пенсионеров? Кратко - эта организованная группа
8

Новые сообщения