Ипотека: Досрочка или депозит? Развенчиваем мифы. Часть вторая

30.04.2015 15:29 32 4 136 просмотров
В первой части я рассказал про то, почему же ставка по депозиту и кредиту экономически эквивалентна.
Но рассматривал я это в идеальном сценарии, который там и описан.

Какие особенности могут качнуть качели "выгоды" в ту или иною сторону при эквивалентной процентной ставке.

Плюсы депозита

1. Самым существенным плюсом накопления средств вместо досрочного гашения является обеспечение "подушки безопасности".
В случае возникновения материальных проблем, вы некоторое время (при существенном размере такой подушки) можете продолжать жить и платить по кредиту, как и раньше.
Тут я видел разные рекомендации, для себя я выбрал следующий сценарий - в подушке учитывать не только платеж, а ваши среднемесячные расходы.
Я решил, что в моей семье минимальный размер подушки должен составлять полугодовое содержание (то есть среднемесячное, умноженное на 6).
Таким образом, при потере источника дохода, полгода еще можно будет искать варианты, чем быстрее выкрутитесь, тем меньше похудеет подушка.

2. Депозит обычно пополнить гораздо легче, чем отстоять в офисе очередь для написания заявления на досрочку. Лично я не приемлю пустых походов в офисы, всё, что можно сделать дистанционно, должно делаться дистанционно. Так что тут может быть несколько вариантов. Например не вносить досрочку вообще (пока ставка по ипотеке существенно не превысит депозитную) или хранить на депозите, а раз в несколько месяцев, когда скопится сумма посущественнее делать досрочное погашение, храня эти деньги на отзывных вкладах, картах копилках или просто удобно подходящих по сроку. С другой стороны раз в месяц не такой уж частый срок.

3. Неоднократно слышал, что одинаковые платежи без досрочки положительно влияют на кредитную историю, вы становитесь выгодным клиентом для банков и прям таки лакомым куском, так что это логично.
Перечеркиваю по причине того, что знающие люди убедили в неверности данного суждения, а противоположных мнений в комментариях не увидел.

В принципе на этом плюсы депозита заканчиваются, но первый плюс настолько существенен, что я выбираю депозит. Ведь, если вы внесли эти деньги на досрочку, вы про них можете забыть, а на депозите (с определенными ограничениями) вы можете на них купить валюты, например, если предчувствуете девальвацию рубля. А можете вообще хранить их в валюте. Но то, как сохранять деньги - совсем другая история.

Минусы депозита (и плюсы досрочки)

Как говорится, пока деньги в банке, они не являются вашими, размещая депозит, вы подписываете с банком договор, что он обязан вам вернуть деньги на определенных условиях.
Что же может случиться?
1. Отзыв лицензии, это совсем не редкость в наши дни, особенно если банк "пылесосил" (держал депозитные ставки выше рынка) и он невелик, вероятность такого события возрастает.
Тут одна неприятность, пока работает АСВ, вы теряете доступ к своим деньгам на 2 недели, а в случае, если вы сохраняли в валюте, то получите всё рублями.
Но это если всё штатно, есть немало нашумевших историй с банками, самая нашумевшая из которых, наверное про банк Огни Москвы, который имел немало "тетрадочных" вкладов, то есть АСВ даже не знает, что вы были вкладчиком этого банка. Подробная статья на тему таких вариантов есть на нашем любимом портале.

2. Санация. Обычно применяется регулятором, когда отзывать лицензию слишком дорого для АСВ, либо индивидуальным соображениям.
Тут бывает неприятно следующее, обычно за санацией следует сокращение сети, в вашем городе могут просто закрыть отделение и тут уже возможности получения средств зависят от санатора. Также может быть введено ограничение по выдаче вкладов. По сути, нормы ЦБ перестают действовать для этого банка, это может быть очень неприятно для клиента. Но бывает и довольно штатная санация. Я, как клиент одного из санируемых банков, могу сказать, что вывел лишь малую часть средств после объявления о санации. Продолжаю пользоваться услугами не смотря на ухудшение некоторых тарифов. Естественно в нем не вся моя подушка.

Также сюда добавим неисполнение банком своих обязательств без санации и отзыва лицензии, тогда может возникнуть обращение в госорганы (суд, роспотребнадзор, цб итд), что также ни разу не быстро.

На момент написания поста (а это апрель 2015) в стране экономический кризис, который как всегда сильно затрагивает банки, поэтому наступление первых двух пунктов довольно вероятно. История с санацией Траста говорит о том, что не застрахованы от этого даже крупнейшие частные банки.

3. Всё-таки депозит с высокой ставкой - это не всегда мгновенный доступ к деньгам, для некоторых это может быть недостатком, я всегда держу немалую часть рублей на отзывных/расходных депозитах, при таком сценарии это и не недостаток
Сюда же отнесем дни, пока у вас случаются всякие техзадержки по причине перекладывания с одного депозита на другой, или особенность выдачи средств (выплат процентов) банком по депозитам, проценты теряются, а в случае досрочки долг уже уменьшен, и проценты играют в нашу пользу.

4. Главный плюс досрочки - психологический эффект. Вы видите, как сокращается ваш ежемесячный платеж (ну или срок кредита), и получаете от этого моральное удовлетворение. Вы понимаете, что заплатите банку меньше, чем могли бы. Для многих вообще главным параметром по кредиту является размер переплаты. Понимание того, что она будет меньше вкупе с уменьшением платежа и фактом, что до конца выплат всё меньше, приносит практически физическое наслаждение. И я могу понять этих людей. Но лично я поборол в себе это, так как просто имею депозиты по ставке значительно превышающую ставку по кредиту.
Плюс многие считают банк, которому приходится платить проценты личным врагом, которому надо отдать их как можно меньше. Хотя и можно получать эти самые проценты от другого.

Если припомню какие-нибудь еще особенности, дополню и отпишусь в комментариях.


Выбор за вами.

Upd. Как подсказали в комментариях приведу еще один пункт
5. Еще один плюс досрочки - это меньшие страховые взносы. Так как сумма страховой премии, которую вы платите соответствующей компании зависит в том числе и от остатка долга, то соответственно эти проценты также нужно учитывать в раскладе. Как справедливо заметила пользователь под никнеймом Нищь часто с увеличением нашего возраста ставка по страховке жизни возрастает, тут правильно найти баланс и уже рассчитывать под конкретный случай.
Но при откладывании на депозит есть еще один уравновешивающий страховку фактор - вычеты по ипотечным процентам. Чем больше процентов вы заплатите, тем больше вычет. Скажем при ставке ипотеки в 12%, в год вы заплатите с миллиона остатка долга около 120 000 процентов, соответственно и налога можно будет вернуть более 15 000. Это сопоставимо со комплексными страховыми взносами и даже больше.

Комментарии 32

Владимир Светлый  (lawmaster)
#
Ещё из минусов депозита, что у него ставка не фиксирована на 10-20-30 лет в отличии от ипотеки smile:)
Михаил Unembossed  (UnembossedName)
#
Ну это не совсем минус же. Когда ставка по депо выше, копим на депозите. Например, через год депозит кончился, ставок подобных нет, все много ниже, ну и на досрочку его)
Правда про подушку забывать не стоит smile:)
Во второй половине 2014 года, мне, например, на личном примере стало понятно, что фиксация ставки по ипотеке на много лет, это преимущество ипотеки, а не недостаток депозита smile:)
Анастасия Достовалова  (Нищь)
#
К некоторым плюсам досрочки я бы отнесла экономию на расходах на страхование при возрасте заемщика близком к 50 годам или старше - при переходе с одного возраста на другой процент по страхованию жизни может весьма заметно вырасти, и взнос за следующий год окажется выше, чем за предыдущий, даже при уменьшающейся задолженности. Вернуть себе часть взноса при уменьшении страховой суммы при досрочном погашении без потерь не всегда удается. Поэтому имеет смысл приурачивать досрочные гашения к окончанию страхового года.
Второй аспект - взять новый кредит. При расчете коэффициента Платеж\Доход (обычно закладывается в пределах 40%) полный взнос по ипотеке может съесть весь коэффициент, регулярные же досрочные гашения дадут возможность снизить долговую нагрузку и взять новый кредит - если вдруг он будет необходим и по очень выгодной ставке. Деньги же с депозита снять без потерь процентов не всегда получится.
Михаил Unembossed  (UnembossedName)
#
Нищь, да про страховку вылетело из головы. Но я лично как ипотечник страхую только имущество, оно от возраста не зависит, но у меня хитрая госпрограмма, которая позволяет отказаться от страхования жизни и титула.
В  (Cheerokee)
#
Цитата
у меня хитрая госпрограмма, которая позволяет отказаться от страхования жизни и титула.

Михаил Unemossed

постоянные падения самолетов, да и "Хромая лошадь" показали что страхование жизни далеко не самая бесполезная хрень...
Вам может быть и все равно, но у вас может быть неработающая жена с ребенком на руках. В связи с вашей смертью ей может придется в довольно срочном порядке продавать квартиру для погашения долга...
Alst  (alst)
#
По поводу страхования к ипотеке, и ее удорожания с возрастом, возникает такой вопрос: а что мешает заемщику оформить договор со страховой на весь срок ипотеки с заранее прописанными платежами? Частенько сталкиваюсь что многие ипотечники почему-то страхуются только на год! Я честно говоря не совсем это понимаю, я на второй год ипотеки поменял страховщика(в первый год мне его навязали в банке, а спорить тогда не очень хотелось, хотелось по скорее завершить сделку) на того который был готов со мной заключить договор на оставшиеся тогда 24 года ипотеки! И все! Мне теперь неважно как бы там тарифы в страховой ни менялись в худшую сторону, у меня всё наперед зафиксировано!
А вообще спасибо вам UnembossedName за эти две статьи. Прямо мои мысли только с математическими расчетами и все упорядочено! smile:gramercy:
Анастасия Достовалова  (Нищь)
#
Alst, так как я страховщик в том числе и в области ипотеки smile:), уточню - у Вас в договоре прописана ставка по страхованию жизни за каждый год страхования или только платеж? Вы заплатили сразу взнос за 24 года??
Потому что у большинства страховых компаний договор заключается именно на весь срок кредита, взносы платятся ежегодно, а тариф (в том числе по страхованию жизни) прописывается только за первый год страхования. В последующие же годы в графике оплат идут только страховые суммы и страховые взносы, и если вы разделите второе на первое, вы увидите, как тариф растет. Немного, если вам сейчас до 30 лет, но в последние годы договора весьма существенно. Просто до этих лет мало какой кредит "доживает", да и страховая сумма уже небольшая - рост платежа малозаметен.
Не страховать жизнь при ипотеке - разумно только в случае, если приобретается квартира как инвестиция. Если это единственное жилье да еще и с единственным работающим человеком в семье - все бывает нерадужно.
Alst  (alst)
#
Нищь, да, у меня тариф по страхованию жизни зафиксирован именно в процентном отношении к страховой сумме! Договор на 24 года заключен, ставка на весь период действия договора, платежи расписаны на 24 года вперед(и по вашей рекомендации только что разделил "второе на первое" и еще раз убедился что все честно, ставка не меняется), так же как и платежи по ипотечному кредиту, только они естественно годовые! Никуда теперь страховая не денется smile8) ! Если только я сам не расторгну с ними договор, ну или (тьфу 3 раза) страховая не закроется, что крайне маловероятно!
А то о чем вы говорите, я знаю, у меня так было в первый год, мне просто тогда некогда было всех страховщиков обзвонить и "повыбивать" из них наиболее выгодные условия! В первый год у меня был просто договор и к нему допик, который действовал год, а на следующий год надо было оформлять новый допик, а в нем страховая как раз могла менять условия как хотела!
На второй год я прямо сказал своей страховой: "делайте, ребята, мне преференции иначе уйду к тем кто даст дешевле и выгоднее!" Они мне конечно сделали скидку, но все равно в том "тендере" выиграла в итоге другая компания! Да, и застраховал я каждый риск по отдельности в разных страховых! Получилось дешевле на треть, чем если страховать все в одной компании!
Анастасия Достовалова  (Нищь)
#
Вы неленивый человек smile:) а какие у вас риски в страховании жизни? Инвалидность 1,2 группы по любой причине есть? А временка?
Alst  (alst)
#
Нищь, скорее расчетливый!
По поводу рисков: уход из жизни, 1-я, 2-я группы по любой причине, за исключением самоубийства(это не планирую ) и военных действий (а этот риск к сожалению ни в одной СК не хотят страховать , но вообще я оптимист , просто параноик немного ), временка какая-то есть, но я что-то так и не разобрался как там считается! По моему только НС и после 30-го дня нетрудоспособности!
А так у меня своя временка, отдельная от ипотеки с 3-го или 4-го дня по НС!
Анастасия Достовалова  (Нищь)
#
ну, хороший пакет, полный. С учетом, что тариф на 24 года и очевидно растущей убыточностью в страховых компаниях - выбор себя оправдает. А временку по заболеваниям к ипотеке никто и не дает, мы даем только по потребам с 16 дня.
Gorodovoy01  (Gorodovoy01)
#
Цитата
3. Неоднократно слышал, что одинаковые платежи без досрочки положительно влияют на кредитную историю

Никаким образом досрочное или частично досрочное гашение на кредитную историю не влияет. Все факторы, влияющие на кредитную историю, а также сама информация, содержащаяся в кредитной истории, четко прописаны в федеральном законодательстве и нормативных актах ЦБ, которыми банки руководствуются. Равномерность гашения кредита может учитываться только лишь в одном случае, если вы ранее брали кредит в этом же банке и желаете прокредитоваться там снова, тогда ВНУТРЕННЕЙ политикой банка могут быть предусмотрены разные варианты действий при рассмотрении вашей кредитной заявки: от игнорирования этого факта до повышения ставки по кредиту (что, опять же, маловероятно).
Михаил Unembossed  (UnembossedName)
#
<div class='blog-post-quote'><span>Цитата</span>
Никаким образом досрочное или частично досрочное гашение на кредитную историю не влияет. Все факторы, влияющие на кредитную историю, а также сама информация, содержащаяся в кредитной истории, четко прописаны в федеральном законодательстве и нормативных актах ЦБ, которыми банки руководствуются. Равномерность гашения кредита может учитываться только лишь в одном случае, если вы ранее брали кредит в этом же банке и желаете прокредитоваться там снова, тогда ВНУТРЕННЕЙ политикой банка могут быть предусмотрены разные варианты действий при рассмотрении вашей кредитной заявки: от игнорирования этого факта до повышения ставки по кредиту (что, опять же, маловероятно).
</div>

Возможно, но я не понимаю, как скоринговый алгоритм может быть прописан в федеральном законодательстве и нормативных актах ЦБ. Или речь идет о том, что пользователь КИ просто не получит информации о равномерности погашения платежей из БКИ? Если так, то спасибо за комментарий.
Михаил Unembossed  (UnembossedName)
#
Как я ненавижу работу комментариев к блогам на банки.ру smile:wall:
Gorodovoy01  (Gorodovoy01)
#
Михаил Unemossed, при чем здесь скоринг?
<br />Во-первых, при рассмотрении ипотечных заявок скоринг используется крайне редко (это удел скорее потребительских и автокредитов).
<br />Во-вторых, вы писали именно том, что влияет на кредитную историю, а не о том, что оказывает влияние на решение банка о выдаче кредита потенциальному заемщику. Еще раз - досрочное или частично досрочное гашение никак на кредитную историю не влияет.
<br />В-третьих, возможно скажу сейчас кромольную мысль, до сих пор есть такие банки, которые при рассмотрении кредитной заявки вовсе не делают запросы в БКИ (ни в Эквифакс, ни в НБКИ и проч.). Да, если вы обратитесь, в крупный банк, то, безусловно, ваша кредитная история повлияет на решение Банка о выдаче кредита. Вместе с тем, опять же, внутренней кредитной политикой банка могут быть определены "пороги" при которых он будет готов вас прокредитовать (какие-то банки более консервативно подходят к количеству фактов допущенных просрочек по ранее выданным кредитам, по суммам просрочек, по "давности" погашенных кредитов, которые они готовы учитывать, какие-то банки подходят к этим вопросам более либерально. Вернее будет сказать, что в связи с кризисом "либерализм" у банков при оценке кредитной истории поиссяк, все стало более жестко).
<br />В-четвертых, скоринговый балл формируется исходя из алгоритмов, которые закладывает сам Банк, а данные для рассчета скорингового балла (так называемые скоринговые матрицы) предоставляют БКИ на основе ретроспективных данных за определенный промежуток времени.
Михаил Unembossed  (UnembossedName)
#
Gorodovoy01,

Я думаю, мы немного удалились от темы, я вроде не делал железобетонных утверждений, что это именно так. Поэтому и использовал фразу "слышал". Но по пунктам прокомментирую.

1. Скоринг может использоваться для любых последующих кредитов (зачем же обязательно для ипотеки рассматривать), люди допускают, что долго гася кредит можно прокачать этот скоринг.
2. Думаю, что аккуратное внесение платежей в течение 10 лет все-таки отличает аккуратное внесение платежей с досрочкой в течение 2х лет, например. Но я с вами ни в коем разе не спорю, так как в этом вопросе профан, скорее пытаюсь руководствоваться логикой.
3. Ключевая фраза "есть такие банки", а я могу сказать, что есть банки, которые делаю запросы в БКИ.
Gorodovoy01  (Gorodovoy01)
#
Михаил Unemossed, комментарии на Банки.ру действительно работают косячно )))) Программистам нужно по рукам надавать )))
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.
Страницы:
  • 1
  • 2

Популярные сообщения

FINAL CALL 11/16
15 ноября вышли данные по исполнению федерального бюджета за очередной месяц — октябрь. 1. В апреле — августе 2016 года из Резервного фонда изъяли
0
Как вернуть «тетрадочный» вклад?
Короткий ответ: показать документы о вкладе в банке-агенте. Длинный ответ. Наверное, уже практически все вкладчики знают, что во многих банках с
6
Венера в Козероге
Венера вошла в Знак Зодиака Козерог и пробудет здесь до 09 декабря. Вместо иллюзий и идеализма приходят сдержанность в проявлении чувств, строгость оценок
0
Рынок нефти 9 декабря
Нефть прибавляет в ожидании второй части сделки ОПЕК+. В субботу, 10 декабря, в Вене встретятся члены non-OPEC производителей, 14 стран участников рассмотрят
0

Новые сообщения

  • Рынок нефти 9 декабря
    Нефть прибавляет в ожидании второй части сделки ОПЕК+. В субботу, 10 декабря, в Вене встретятся члены non-OPEC производителей, 14 стран участников рассмотрят
  • Рынок нефти 6 декабря
    Ситуация на нефтяном рынке локально не изменилась. Brent консолидируется в районе $54/bbl на нейтральном новостном фоне. Оптимизм после заключения сделки
  • Рынок нефти 5 декабря
    Нефть торгуется в небольшом минусе, отступая от 16 месячных максимумов. Пауза в дальнейшем оптимизме на рынке сейчас выглядит вполне логично. Во-первых,
  • Как связаться с Агентством по страхованию вкладов?
    В разговорах, связанных с отзывом лицензий банков, часто возникает вопрос: как сообщить что-то АСВ, задать вопрос, пожаловаться и т.п. Ниже - справочник
  • Рынок нефти 1 декабря
    ОПЕК после почти годичных переговоров и восьми лет перерыва приняла решение о сокращении добычи нефти. Отдельным успехом для рынка в целом и картеля в