«Ипотечный пузырь» – это ситуация на рынке ипотеки, при которой быстрые темпы роста ипотечного кредитования в определенный момент времени приводят к наращиванию просроченной задолженности в сегменте, росту доли высоко рисковых заемщиков, обесценению ипотечных ценных бумаг и банковских залогов, падению цен на недвижимость и, как следствие, обвалу ипотечного рынка и всего рынка недвижимости.

Классическим примером формирования «ипотечного пузыря» является ситуация на рынке ипотеки США в 2007 году. Тогда на фоне длительного удерживания банками ставок на низком уровне и смягчения требований к размеру первоначального взноса по ипотеке, упрощения процедур андеррайтинга заемщиков, активного развития программ с плавающими процентными ставками и в стране произошел обвал рынка недвижимости. В свою очередь, в силу высокой значимости ипотеки в формировании ВВП США ипотечный кризис стал толчком к развитию масштабного экономического кризиса в стране, а впоследствии и мирового финансового кризиса 2007-2009 гг.

В России на фоне прогнозов АИЖК об увеличении объема задолженности по ипотечным кредитам к 2020 году вдвое по сравнению с уровнем 2017 года – до 10 трлн рублей – многие эксперты также стали опасаться формирования «ипотечного пузыря». В последние несколько лет рынок ипотеки является драйвером развития рынка розничного кредитования, однако по заявлению ряда специалистов повода для беспокойства ждать не стоит: доля ипотеки в формировании ВВП России составляет порядка 5%, поэтому риск развития «пузыря» не велик.

В целях ограничения возможности возникновения в России «ипотечного пузыря», а также для сдерживания роста доли высоко рисковых кредитов в портфелях банков Банком России с 1 января 2018 года было принято решение об ужесточении требований к резервам по ипотечным кредитам с низким взносом. Результатом стало повышение рядом банков его минимального порога до 20% собственных средств клиента от стоимости недвижимости, и исключение ими из продуктовых линеек предложений без первоначального взноса.