Недвижимость. Бурный рост спроса прошлого года (якобы, послуживший причиной роста цен) - которого на самом деле не было

05.02.2021 20:07 8 1 133 просмотра
smile:!: Статистика сделок от Росреестра за 2020 год.
Москва. Объем сделок купли/продажи готового жилья, относительно 2019 года - вырос на... 2%! (и упал на 5%, относительно 2018 года)
продажи новостроя - выросли на 1%!

Новосибирск. Объем перехода прав/регистрации сделок на вторичном рынке - упал на 14%.
Новострой + 4%.

Таким образом, данная статистика прямо указывает на то, что никакого, хоть сколько-нибудь существенного и значимого для цен роста спроса, и уж тем боле ажиотажа спроса - о котором весь прошлый год, в унисон вещали официальные кирпичные эксперты - не было. (и быть не могло. о чем я всегда и говорил)

И даже эти "оптимистичные" данные продаж Росстата, отчасти вызывают у меня больше сомнения, а от части, они просто фальшивы.
Фальшивы, это цифры продаж новостроя, ибо в этих "продажах", большую часть занимают регистрации ДДУ под кредитные залоги банкам, а так же масса прочих схемотозных регистраций.
Строители переходят на продажи через эксроу счета, денег дольщиков не получают, поэтому по нарастающей привлекают кредитные ресурсы, под залог регистрированных ДДУ.
И даже с учетом всего этого схемотоза, строители не смогли вытянуть за уши оптимистичных цифр своих "продаж" за прошлый год!
Большие же сомнения, у меня вызывают цифры московских сделок "купли/продажи", ибо вся страна считает общий объем регистрации сделок, а Москва - где глава местного Росреестра регулярно выступает в качестве эксперта - сторонника кирпича - засекретила общий объем регистрации сделок и вытаскивает оттуда на всеобщее обозрение, лишь сделки "купли/продажи", цифры которых можно брать с потолка, ведь они все равно ни в каких прочих отчетах Росреестра не учитываются и не отображаются.
А Росреестр Московской области, после публикации им статистики о рекордах продаж ДДУ в апреле, когда продажи по всей стране упали почти до ноля. мне вообще больше не авторитет. Я даже его статистику больше читать не буду.

В итоге вышесказанного, снова повторюсь.
Весь рост цен прошлого года, не имел под собой никаких реальных обоснований в виде роста покупательского спроса на недвижимость. Цены выросли, просто в результате механического их переписывания - сначала, ценники механически повысили строители, а затем, тоже самое продел вторичный рынок. А дабы придать этому повышение некие черты правдивости и был придуман и прокручен весь этот словесный экспертный лохотрон, в стиле Остапа Бендера о бурном росте спроса.
Это было так:
Весной, строители поняли, что общие дела с кирпичом, и дела их личные - кирпичные, очень плачевны. Вот они и сотворили/проплатили очередную пропагандистскую тему "веруй товарищ в нерушимость цен кирпичных!"
1. В качестве генератора словесной пропагандистской пены, запустили льготную ипотеку на новострой, скинув ставку с 8, 7.5%, аж до.. 6.5%! И их "эксперты" начали кричать на каждом углу, как весь народ кинулся расхватывать эту льготную ипотеку! Активно размахивали цифрами выдачи этой льготной ипотеки, но это был не новый спрос, вызванный льготной ипотекой, а старый, текущий ипотечный спрос на новострой, который просто перешел на льготную ипотеку.
И ведь, и ежу было понятно, что такое снижение ставки - и вообще снижение ипотечной ставки, оживить спрос на нашем рынке, уже не может, ибо, тут активно стимулировали спрос годами, особенно с 2014 года И народ наш, всегда брал ипотеку, по принципу "потяну - не потяну", без всякой оглядки на ее ставки, и никогда не выжидал, не откладывал покупки, в ожидании более низких ипотечных ставок. И к 2020 году, народ - те кто мог и хотел, уже по уши набрался кирпича кредитного. Эксперты же сами годами внушали народу - чем ниже ипотечная ставка, тем выше цены недвижимости! Вот весь народ и набрался кирпича "по дешевки", пока ставки по ипотеки были высокими.
Да ладно бы ценники на кирпич сильно упали... то на этом фоне, льготная ипотека, может и смогла бы хоть сколько-нибудь оживить спрос. Но ценники то, к 2020 году, уже были задранные после нескольких лет словесного стимулирования спроса страшилкой о переходе строителей на эскроу счета, грядущем дефиците новостроя, кошмаре и т. п... а с появлением темы "льготная ипотека", рынок снова начал накручивать ценники, без всякой оглядки на спрос. ну и кому нужна в таких условиях эта льготная "ипотека?"
2. Летний всплеск сделок на рынке - который на самом деле, лишь компенсировал провал сделок весеннего карантина - эксперты конечно же выдали за бурный рост спроса! ...случившейся из - за этой самой, льготной ипотеки!)
3. А сверху, для большей убедительности, эксперты постоянно напоминали об очередных рекордах в регистрации ипотечных сделок! Хотя - опять же - на самом деле, львиная доля ипотечных сделок, это было рефинансирование ранее взятой ипотеки, т.к. ЦБ снизил ставку до рекордно низких уровней.
Вот и получилось, что вся аргументация экспертов, весь их рост спроса, драйверы спроса - это обычная фальшивка. А звучала она так красиво, просто потому что ей возразить публично нельзя, и потому что она легла на хорошую почву, легла на душу народу, который по давней традиции считает, что во время любых кризисов и потрясений нужно покупать кирпич! НО, народ так считает, но сам уже, не покупает! Потому что у него уже, либо возможности нет, либо желания... А те, кто хотел спастись от кризиса в кирпиче, это уже сделали в кризис 2014, и теперь так и сидят в том кирпиче, не зная как оттуда вылезти. А кто вылезает, так с лаем - за пол уплаченной цены в валютном пересчете.

В общем, лично мне, ситуация на рынке предельно понятна и в целом тут нет ничего нового за последнее время. Это классическая ценовая пирамида, раздутый ценовой пузырь, с избыточным и постоянно прирастающим от новостроя предложением, на фоне низкого - покрывающего, лишь малую часть предложения - спроса, который невозможно увеличить никакими экспертными словесными интервенциями. Ими можно, лишь увеличить народную веру в кирпич, как когда то веру в коммунизм, но рынку нужна не вера, а новые и новые покупатели с деньжатами... а где ж их взять??? Прям как в анекдоте получилось, вера есть - денег нету...

чуть не забыл. есть у меня такое подозрение большое, что строители активно подсели в последнее время на схемотоз - продажа своего кирпича самим себе, через подставных покупателей, и конечно же - по льготной ставке! Т.е строители, через такие продажи получают долгосрочные кредиты под ставку в 6.5%. Сказка! Пока они эту ипотеку чуть поплатят, а потом разбегутся и вообще платить бросят...

Комментарии 8

Андрей Минзер
#
возможно, что рост сделок летом вызван их весенним отсутствием.
Но если в моем доме в Щелково стояло на продаже 4-5 квартир 4 года, а после осени не стоит уже ни одной - то вопросы все равно останутся.
ks567  (ks567)
#
Цитата
Андрей Минзер пишет:
возможно, что рост сделок летом вызван их весенним отсутствием.
Но если в моем доме в Щелково стояло на продаже 4-5 квартир 4 года, а после осени не стоит уже ни одной - то вопросы все равно останутся.

то, что летний рост следок вызван весенним отставанием, это не возможно, а это есть факт статистики.

а то, что "после осени не стоит уже ни одной", это я называю - сымать с продаж! любимая тема и страшилка риэлторов и прочих сторонников кирпича.
это тоже происходит у нас по давно сложившейся традиции - во время кризиса, обострения кризиса, кирпич не нужно продавать, потому что кто его знает, что там дальше будет, и можно сильно с ценой прогадать, вдруг рубли в фантики превратятся... а валюту купишь, а она подешевеет, или ее вообще запретят... и т.п... а когда кризис спадает, то снова идет выставление на продажу. и не редко, ходят туда - суда, то сымают - то снова ставят, годами, одни и те же варианты.
но в целом для расклада на рынке, соотношения спроса/предложения и цен, это регулярное "сымание с продаж" некоторой части предложения, большой роли не играет, ибо у нас на рынке, общий объем предложения в разы больше реального спроса, и получается, что временно уходит с рынка, лишь часть лишнего предложения... но оставшийся общий объем предложения всё равно значительно превышает спрос, который стабильно мал.
Андрей Минзер
#
Цитата
ks567 пишет:
Цитата
Андрей Минзер пишет:
возможно, что рост сделок летом вызван их весенним отсутствием.
Но если в моем доме в Щелково стояло на продаже 4-5 квартир 4 года, а после осени не стоит уже ни одной - то вопросы все равно останутся.

то, что летний рост следок вызван весенним отставанием, это не возможно, а это есть факт статистики.

а то, что "после осени не стоит уже ни одной", это я называю - сымать с продаж! любимая тема и страшилка риэлторов и прочих сторонников кирпича.
.

Все так в теории. Это рынок с двойным дном. Вы правы и я и своими деньгами подтвердил Вашу гипотезу: купил ликвидную, казалось бы, однушку в 2015 г. по "официальной" - 4 млн, продавать пришлось в 2017 - по реальной, за 2,5.
Но я наблюдаю не только за Щелково.
Вот Кашино - 90 км от Мск. Весной 20 года продавалось 4-5 квартир. Висели хаты несколько лет и я внимательно их изучал. И объекты, и хозяев.
С ноября - ни одной на продаже. Разговаривал с хозяйкой. Продалась, говорит.
В поле моего зрения было 8 точек по Подмосковью - осенью с продаж пропало 90% квартир и точно могу сказать, это не "сымать с продаж".
Возможно, следствие маткапитала уже на 1 ребенка, но - не "сымать с продаж"
Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
Большие сомнения, у меня вызывают цифры московских сделок "купли/продажи"...
Уважаемый ks567, 11 февраля 2021 года на официальном сайте Росреестра опубликована статистика зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости с привлечением кредитных средств за 2020 год в городе Москва. Пожалуйста, уточните, не эту ли статистику московских сделок Вы имеете ввиду?
mipon2  (mipon2)
#
Поддержу автора статьи!
А  (openid.mail.ru/mail/chernyshovalexander_chernyshov)
#
В соседнем доме висит объявление о продаже квартиры уже 4 года.. Вчера звоню спрашиваю о том и сем. В конце специальный вопрос о цене. Тетя отвечает что пока не продает.....передумала😂
ks567  (ks567)
#
"Пожалуйста, уточните, не эту ли статистику московских сделок Вы имеете ввиду?"

Неее... хотя в брал данные в том же месте, но то были данные в январе, по ДДУ в чистом виде. А эти данные - количество кредитных/не кредитных - для меня никакой роли не играют и не несут никакого смысла.
Леонид  (Леонид Николаевич)
#
Цитата
Андрей Минзер пишет:
...купил ликвидную, казалось бы, однушку в 2015 г. по "официальной" - 4 млн, продавать пришлось в 2017 - по реальной, за 2,5.
Интересно, за сколько именно Вы продали бы эту Вашу квартиру в период с сентября 2020 г. до 15 декабря 2020 г. smile:scratch: Похоже, в 2015 году Вы купили её по завышенной цене.
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Новости по итогам отчетности за январь 2021 г. Последний пост.
#проблемные банки, #банки в зоне риска, #надежность банков, #дацзыбао о банках, экономике и финансах Обзор написан здесь: =============================
6
Когда лучше покупать облигации - до или после выплаты купона?
Обновлено 24.02.2021. Не стоит придавать этому слишком большого значения. В любом случае разница не так существенна. Но всё же попытаемся ответить на
0
Сотовая связь ! моя связь в 2021-м
Теле2 не дорожит клиентами !
3
Парниковый холод.
По стране и по миру прокатилась волна небывалых морозов. Хотя, принято говорить о глобальном потеплении казалось бы. А ведь это одна из составляющих глобального
0

Новые сообщения

Продукты Банки.ру