Маслов Дмитрий 04.09.2020 17:35 maslovdm
Куда потекут деньги вкладчиков
Держать деньги в банках становится невыгодно, но недвижимости от этого мало профита. Никогда еще в новейшей истории России ставки не были так низки. Что в очередной раз возрождает надежды владельцев недвижимости сорвать депозитный джекпот (объем вкладов населения превысил 30 трлн. руб.). Они об этом куше (или кэше) с вожделением мечтают уже лет десять, да все что-то им не везет. За исключением двух-трех месяцев 2014 года, когда вкладчики действительно в панике снимали средства и перекладывали в «реальные активы», существенных кейсов по перетоку денег из банков в недвижимость не было. Подробнее о причинах я писал тут. Но возможно в этот раз все будет по-другому? Ведь 3-4% по депозитам – совершенно новая реальность для российских вкладчиков. И нервы у многих уже не выдерживают и они ищут, куда бы припарковать свои кровные. Может недвижимости все-таки что-то обломится? Депозитов очень мало относительно недвижимости 30 трлн. (точнее, уже 31) выглядят внушительной суммой, только если вырвать эту величину из контекста. Читать далее
Маслов Дмитрий 02.03.2020 18:13 maslovdm
Беру маткапитал, льготную ипотеку, не плачу по кредиту, а деньги складываю в кубышку
Ну, что. Как говорится, за что боролись, на то и напоролись. Попытки искусственной стимуляции государством рынка жилья закономерно привели к тому, что сюда хлынул поток халявщиков, нечистых на руку персонажей, да и просто недалеких людей. В общем, логичное продолжение темы Зайцев в Недвижимости. Вот какой интересный сюжет подкинула читательница этого блога (ниже приводится ее рассказ в моей небольшой обработке). Вчера разговаривала с одним товарищем. Он задвинул очень интересную идею. Живёт в Москве. Снимает квартиру за 30 тысяч рублей в месяц. Двое детей. И придумал «идеальную схему». Сейчас маткапитал повысили до 600 тысяч. Куплю, говорит, на эти деньги квартиру в Москве в ипотеку. Потом уйду на чёрную зарплату. Ипотеку платить не буду. Пока банк сообразит, что я не плачу, пройдёт не меньше, чем полгода. Потом суды не сразу раскачаются, а сэкономленные денежки за аренду капают. Детей выселить из квартиры сложно, ведь у детей, у него и у жены это единственное жилье, да еще маткапитал задействован. Читать далее
Маслов Дмитрий 13.02.2020 17:04 maslovdm
Нерациональное поведение покупателей на рынке недвижимости. Арендовать или покупать и многое другое
В интервью в программе известного эксперта по недвижимости Сергея Смирнова разобраны многие вопросы, связанные с инвестициями в недвижимость. — Что выгоднее, ипотека или аренда. Почему многие покупатели в ипотеку действуют нерационально — Как правильно считать сравнительные затраты ипотека vs аренда — Действительно ли цены на недвижимость постоянно растут? — Возможны ли в России отрицательные ставки по ипотеке? — Кто такие «зайцы в недвижимости» — Как прогнозировать цены на недвижимость на длинную и короткую перспективу — Что такое сущность «Второй урбанизации» и как она влияет на цену недвижимости И многое другое. https://www.youtube.com/watch?time_continue=1&v=9RNJSfy3kQk&feature=emb_logo
Маслов Дмитрий 06.02.2020 13:21 maslovdm
Маткапитал – это провал. Кто подложил бомбу маткапитала под российский рынок недвижимости?
Я много писал про демографический аспект маткапитала, но теперь посмотрим, как обстоят дела с точки зрения экономики. Все считают маткапитал весьма ценной помощью для решения квартирного вопроса. И только риелторы, которые занимаются реальными сделками, хватаются за голову. Маткапитал – отравленный подарок от государства, который принесет много горя людям, которые его использовали и всему российскому рынку недвижимости. За что ни берется наше государство, все оно делает через одно место. Если уж решили субсидировать рынок недвижимости – сделайте это по-человечески! Хотите помочь молодым родителям (хотя не думаю, что такая помощь нужна), дайте денег, они сами выберут, на что им потратить. Или предоставьте им квартиру (в этом плане СССР действовал намного честнее, строил квартиру молодым семьям, в частности, моим родителям досталась такая квартира. Квартира, а не жалкий сертификат! Квартира, а не льготный ипотечный кредит! Я не сторонник социальной политики в духе СССР, но в данном случае современные порядки еще хуже. Читать далее
Маслов Дмитрий 16.12.2019 18:05 maslovdm
Когда ждать коррекции на рынке недвижимости?
Я стараюсь следить за ценами на недвижимость, особенно в Спб и Ленинградской области. Цены постоянно и неоправданно растут. Но коррекции почти не было. Она будет? Как вы считаете? Еще мне кажется, что сейчас цены на недвижимость исходят не из рыночного спроса, и тем более не из себестоимости, а из ежемесячного платежа по ипотеке. То есть, если даже ставка по ипотеке будет 5%, то и цены поднимутся, т.к. ежемесячный платеж по ипотеке останется тем же, а цена просто подтянется под ежемесячный платеж. Или же просто растянут срок по ипотеке лет на 50-70 с учетом унаследования платежей родственниками ипотечника; может еще что-нибудь придумают. Как вы считаете, такое возможно? Или вы все-таки думаете, что будет коррекция? Продолжаем рубрику «ответы подписчикам». В этот раз читатель попался умудренный, и сам ответил на половину вопросов. Но давайте все же пробежимся по основным пунктам, которые уже не раз звучали в данном блоге. 1. Почему растут цены на недвижимость? Читать далее
Маслов Дмитрий 01.12.2019 10:20 maslovdm
Почему мировые ЦБ вливают в экономику триллионы, а потребительские цены не растут
Живя в России, мы четко видим взаимосвязь: если Правительство печатает деньги, жди инфляции. Поэтому происходящее на Западе нам непонятно: ФРС и прочие эмиссионные центры сошли с ума, впрыскивая невероятное количество бабла в свои экономики, но цены упорно не хотят расти. А еще смешнее, что мировые цб-шники прямо так и заявляют: хотим, мол, чтоб цены росли. Уставшие от инфляции россияне только крутят у виска. Попробуем вновь объяснить на пальцах. Для начала рекомендую еще раз прочитать Сказ о лишних телевизорах для понимания сути мировой экономики. Если кратко, то нынешняя ситуация характеризуется тотальным перепроизводством товаров и услуг. Реального спроса нет; чтобы не дать производству обвалиться, бизнес и государство пускаются на всевозможные ухищрения, начиная от относительно безобидной стимуляции спроса и заканчивая полной переориентацией его на себя (например, через скупку непроданных товаров). Что произойдет, если государство перестанет заниматься стимуляцией спроса? Читать далее
Маслов Дмитрий 15.11.2019 10:49 maslovdm
Почему переход на эскроу-счета не привел (не приведет) к росту цен на квартир
«Страшилки» - основа основ российского рынка недвижимости. Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать человейники по ломовым ценникам? И тем более, кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная авантюра при любых раскладах, кроме быстрого роста цен)? Никто. Поэтому рынок нуждается в периодической, - а чем дальше, тем больше и систематичной - медийной поддержке. Каждый должен четко понимать: если сегодня дорого, значит, завтра будет еще дороже, поэтому бегом к застройщику! Технологии дезинформации могут быть разные, не будем их тут перечислять, суть одна: надо создать атмосферу неизбежности роста цен, а для этого необходимо как можно чаще повторять одно и то же, не слишком заботясь, соответствует ли это действительности или нет. Анализ, логика, обоснования – да кому это нужно? – все равно население не разбирается в ценообразовании при строительстве. В качестве свежего примера «страшилки» можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Читать далее
Маслов Дмитрий 21.10.2019 22:17 maslovdm
Продал квартиру, купил 15 гаражей, рассчитывал на 18% годовых! Вроде бы все учел...
Существуют две приметы, по которым вы почти безошибочно распознаете россиянина среди всех других народностей планеты Земля. Если вы заметили, как некоторый человек 1. Очень хочет зарабатывать кучу денег, не прикладывая особых усилий 2. Мечтает обладать недвижимостью в любых обстоятельствах, не утруждая себя детальными расчетами: неважно что, неважно где - главное, чтобы недвижимость... ...то перед вами - он самый, настоящий! Эти два пунктика могут причудливо переплетаться. Если недвижимость не приносит много денег, то по мысли россиянина, она просто "неправильно приготовлена". Сдача квартиры в аренду - вчерашний день. Немного фантазии - и недвижимость будет приносить бешеные бабки. Вариантов - куча! Можно например, купить просторную "трешку" и нарезать из нее студии, ведь всем известно, что малогабаритное жилье доходнее. Можно сделать из квартиры при... приятное место отдыха для множества людей. Можно сдавать квартиру посуточно. Читать далее
Маслов Дмитрий 03.10.2019 22:07 maslovdm
Самая популярная инвестиция в России
Как вы думаете, какая самая популярная инвестиция в России? Вот, например, объем вложений в ПИФы лишь несколько сотен миллиардов рублей: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10479605 В ОФЗ народ вкладывается и того меньше: https://iz.ru/745738/tatiana-gladysheva/rossiiane-odolzhili-gosudarstvu-pochti-93-mlrd-rublei Банковские депозиты – на два порядка больше, почти 29 триллионов рублей: http://www.cbr.ru/statistics/print.aspx?file=bank_system/4-2-1a_19.htm&pid=pdko_sub&sid=dpbvf Но даже депозиты меркнут......по сравнению с вложениями в недвижимость. Объем недвижимых активов исчисляется сотнями триллионов рублей, если считать их по рыночному курсу (стоимость только московской и только жилой недвижимости более 40 трлн. руб.). Еще сравнение с депозитами: в 2018 году объем депозитов вырос на 2,373 трлн. руб. или на 9,5%. Вроде бы немало, но чистый прирост вкладов намного скромнее (ведь часть прироста - проценты по вкладам). Думаю, реально говорить где-то о 1,5 трлн. Читать далее
Маслов Дмитрий 12.09.2019 19:14 maslovdm
«Жду понижения ипотечной ставки, чтобы сэкономить». Почему это ошибка
Жду понижения ставок на ипотеку. Один процент в ставке меняет переплату по кредиту на каждый миллион приблизительно на 160 000 (на 20 лет). К примеру, квартира, стоимостью в 1 млн., при ставке 10% обойдётся в 2 315 000, из которых 1 315к - проценты по кредиту. При ставке 11% переплата составит уже 1 475к. Если ипотека 3 000 000 на 20 лет, и купила я ее бы прошлым годом за 11%, то отдала бы одними процентами 4 428к. А дождись я ставки, скажем, 7%, то переплата 2 581 к. Разница, грубо, 1 850к. Миллион восемьсот пятьдесят! Я подожду! Одна из ошибок наивного инвестора в том, что принимая решение покупать или нет, он исследует только собственные мотивы, совершенно игнорируя поведение остальных игроков. Он не понимает, что цены на финансовых рынках формируют не какие-то объективные обстоятельства, а эти самые игроки, включая его самого. Это правило работает для большинства финансовых активов, особенно если этот активы с лимитированным предложением. Читать далее
Маслов Дмитрий 21.08.2019 13:48 maslovdm
Как решить российский жилищный вопрос
Столетиями в России ищут способ, как решить квартирный вопрос. Лучшие умы заняты этой проблемой, да все без толку. Уже и муравейников настроили тучу, но все равно "мало". Наконец, вроде придумали способ: сделаем жилье доступным для каждого! Предоставим всякому желающему кредит. Да не простой кредит, а с пониженной ставкой. А не с пониженной ставкой, так субсидию предложим. А не субсидию, так и просто бесплатно раздадим. Все для простого народа! И народ потянулся. Но что-то вновь пошло не так. Цены отчего-то выросли, а жилье как было недоступным, так и осталось. А кто купил (в ипотеку), так все равно счастливее не стал: ведь еще платить и платить. Вот и ютятся люди в городских курятниках и понимают, что где-то их обманули, но где - не поймут. Приоткрою завесу: в существующей парадигме квартирный вопрос не будет решен никогда. Потому что все делается шиворот-навыворот. А ведь решение есть. Вернее, их три. 1. Стимулировать предложение, а не спрос Это понятно любому, кто хоть немного знаком с экономической теорией. Читать далее
Маслов Дмитрий 05.08.2019 22:40 maslovdm
Взять кредит, чтобы дали взять кредит
Мы живем в интересное время. Логики в экономике становится все меньше, а абсурда все больше. Но зато это предоставляет неисчерпаемый ресурс для новых тем. Последние относительно богатые покупатели давно оквартирились, и на их место заступают менее обеспеченные собратья, у которых в карманах зияют унылые бреши. Однако как купить квартиру совсем без денег? Банки требуют первоначальный взнос, а чтобы накопить даже 20% от суммы квартиры требуются долгие годы. Не все умеют копить. Не у всех есть бабушкина квартира, которую можно продать и использовать деньги в качестве взноса. Не волнуйтесь: выход есть, и даже не один. Один из рабочих способов решить проблему первоначального взноса – взять под это дело потребительский кредит, благо сейчас это стало проще простого, тем более что банки сами их активно навязывают. Примерно 3,5—6% российских ипотечников с начала текущего года взяли ипотеку в течение квартала после получения потребительского кредита, следует из опроса РИА Новости различных бюро кредитных историй (БКИ). Читать далее
Маслов Дмитрий 21.07.2019 20:54 maslovdm
ЦБ, кажется, о чем-то догадывается..
Всегда интересно наблюдать, как политики и чиновники, когда от них никто не требует решений; аналитики, когда они пишут отчеты для собственного пользования, а не под заказ, начинают рассуждать на удивление здраво. Вдруг просыпается у них и ум, и мудрость и прагматичное видение ситуации. Может, они делают это для очистки совести или чтобы потом заявить: «а мы ведь говорили!» Но вся проблема в том, что на практике никто ничего менять не собирается. Я намекаю на последнее аналитическое исследование от ЦБ, на которое мало кто обратил внимание. А ведь там эксперты вышли на небывалую ступень откровения. Оказываются, они обо всем знают! - просто скромничают. https://www.cbr.ru/Content/Document/File/73070/analytic_note_20190711_dip.pdf Давайте пройдемся внимательно по этому занимательному чтиву. Название его, кажется, говорит само за себя «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». В преамбуле сообщается, что национальный проект «жилье и городская среда», который предполагает ежегодный ввод жилья до уровня 120 млн. Читать далее
Маслов Дмитрий 21.06.2019 21:35 maslovdm
Что произойдет, если Сбербанк сделает ипотечную ставку 2%
Слышу очень часто, как люди сетуют на чрезвычайно (по их мнению) высокие ипотечные ставки в России. Обирают банки честной народ, заставляя их выплачивать в сумме по 2-3 стоимости квартиры. Грабеж! Вот смотрите, говорят, к примеру, в Чехии Сбербанк выдает ипотеку по 2,89%. https://www.sberbankcz.cz/ru/individuals/mortgage-loans А у нас, в России тот же Сбербанк скидывает с барского плеча 9-10% (если не больше), радуйтесь дети. Кто-то ссылается на Германию, где ставки еще ниже. Или вот на Данию, где ввели отрицательную процентную ставку! https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2016/04/15/637913-danii-banki-protsenti-zaemschikam Ну, не чудо ли. Берешь кредит, а тебе еще приплачивают за это. Кажется, я чувствую, как затряслись многие россияне в приступе зависти и обиды. Несправедливо! Но не спешите завидовать. Давайте представим, что мечты стали реальностью. И уже сегодня Сбербанк снизил ипотечную ставку до 2%. Ниже, чем в Чехии. Ура, счастье наступило! Читать далее
Маслов Дмитрий 24.05.2019 14:46 maslovdm
Зомби-рынок: строители, у которых нет денег на строительство, берут деньги у покупателей, у которых нет денег на покупку
Не все что шевелится, обязательно живое. Строительные рекорды поражают воображение, вот только на реальный платежеспособный спрос они давно не опираются. Государство заигралось в поддержку, ухитряясь одновременно субсидировать и спрос, и предложение - а это, извините, уже смахивает на идиотизм. Самое мягкое слово, которое можно подобрать для сегодняшней ситуации в строительстве - абсурд. Или образно назовем все что происходит зомби-рынком. Рынком ходячих мертвецов. Тема «эскроу», которая муссируется в СМИ последнее время, появилась не на ровном месте. Ведь как было раньше? Застройщики занимали у населения и на эти деньги вели строительство. Им так было удобнее: можно было не платить проценты живыми деньгами и без санкций задерживать ввод зданий. Инвесторы тоже получали выгоду за счет скидки на новостройки. Все были довольны (если дом достраивался). Схема движения денег упрощенно выглядела так: Население → Застройщик Но время шло, и однажды наступил день, когда деньги у людей. Читать далее
Маслов Дмитрий 07.05.2019 17:18 maslovdm
Вселенское зло. Ипотека
Дьявольское упорство, с которым население подсаживают на ипотеку, вызывает неподдельное восхищение. Еще больше удовольствия можно испытать от лицемерия, с которым это делается. «Ипотека делает жилье доступнее» - сладко вещают с экранов телевизоров и динамиков радиоприемников. В нацпроекте прямым текстом заявляется, за счет чего застройщики будут реализовывать все больше и больше квартир. За счет снижения цен? – не угадали. Цены наоборот повысятся, но жилье станет доступнее! Диалектика! Открыта новая формула всеобщего счастья, когда и волки (застройщики) сыты, и овцы (покупатели) целы. Цены можно не снижать, но компенсировать провал спроса усиленной раздачей кредитов. Неплохо придумано, правда? Но поскольку черти не нанимали меня к себе в адвокаты, вывожу всю схему на чистую воду. Итак… Ипотека разгоняет цены на недвижимость Для начала развенчаем главный миф. Что якобы ипотека повышает доступность жилья. Это откровенная ложь. Доступность товара растет, если цена товара снижается (при неизменных доходах), либо доходы растут (при неизменных ценах). Читать далее
Маслов Дмитрий 04.04.2019 23:55 maslovdm
Люди не хотят больше сберегать. Хотят тратить. И к чему это приведет
Много разговоров о том, как прекрасно снизить ставки и увеличить ипотечное кредитование. Можно даже абстрагироваться от этической стороны вопроса (очевидно, ипотека не способствует доступности жилья, а только разгоняет цены), но даже технически ипотеку уже больше некуда увеличивать. По крайней мере, если власти не хотят скорого разрыва пузыря. Впрочем, уверенности в том, что они понимают, куда движется состав под названием «потребительское кредитование», нет. Казалось бы все просто: понижай ставки и раздавай больше кредитов, в чем проблема. Уже не раз слышатся призывы – снизим ипотечные ставки до 8%, до 6%, есть и более радикальные предложения. Почему-то эти люди представляют банки как такие благотворительные конторы, которые могут из ничего создавать деньги. Но в нормальной экономике, чтобы выдать кому-то один рубль, нужно, чтобы кто-то другой сберег этот рубль. Предположим, некий Миша Иванов берет кредит, то есть хочет потребить больше, чем заработал. Читать далее
Маслов Дмитрий 17.03.2019 23:04 maslovdm
Почему в кризис деньги лучше (недвижимости)
Кризис в представлении россиян - время спасать деньги. Как можно спасти деньги? - Как можно быстрее купить на них что-нибудь. Лучше всего недвижимость (если средства позволяют), если нет – то что-нибудь попроще, но все равно потратить быстрее. Страх перед обесценением затмевает разум, и люди избавляются от фантиков, в пользу реальных активов. Тех, что, по их мнению, являются лучшей защитой от экономических неурядиц. Подобное поведение масс я описал в статье Какой лучший защитный актив во время кризиса. Недвижимость? - а вот и не угадали!, где на реальных примерах показал, что такая тактика в финансовом отношении оказывается проигрышной. Обычные деньги, те самые презренные фантики, почему-то переигрывают хваленую недвижимость, по крайней мере, во время кризисов фантики смотрятся намного лучше. Теперь стоит объяснить, почему так. Для этого придется сделать некоторый неизбежный экскурс в теорию кризисов. Ведь чтобы зарабатывать во время экономических неурядиц, нужно понимать логику, по которой кризис формируется и эволюционирует. Читать далее
Маслов Дмитрий 01.03.2019 18:27 maslovdm
Откушенные доходы собственника квартиры (что не так с "арендной доходностью")
Нелишним будет добавить еще один важный штрих в извечные споры об ипотеке / аренде. Как мы выяснили в предыдущих статьях (мы сейчас говорим только о математике) если рассматривать два варианта А) купить квартиру в ипотеку (но не тратясь на аренду) Б) накапливать средства на депозите (арендуя жилье) И принять следующие обозначения i1 - ипотечная ставка i2 - депозитная ставка i3 - арендная ставка То при нулевом первоначальном взносе, аренда выгоднее ипотеки на разницу i1-i3 (допустим, ипотеку выдают по ставке 10%, а арендная ставка 6%, значит преимущество аренды будет 10-6=4% от стоимости квартиры). - при 100% первоначальном взносе аренда выгоднее ипотеки на разницу i2-i3 (допустим, депозит по 8%, а арендная ставка 6%, значит преимущество аренды будет 8-6=2%) - при всех промежуточных вариантах (20%, 50%, 80% первоначального взноса и т.д.) выгода будет подчиняться линейной зависимости (т.е. постепенно сокращаться с 4% до 2% в нашем примере). Читать далее
Маслов Дмитрий 18.02.2019 15:09 maslovdm
Кого в 2029 году станет меньше
О чем расскажет нам возрастная пирамида России? По-видимому, о том, что экономический бум близок к завершению. А также о том, что только наметившееся снижение в рождаемости означает скорое и неизбежное падение в пропасть. И это не преувеличение. Многие догадываются, что страну ждут нелегкие времена, но мало кто осознает масштабы бедствия. Давайте посмотрим на диаграмму возрастной структуры. Что бросается в глаза прежде всего? Волны! Длина одной волны, если присмотреться, примерно 28 лет, что как раз соответствует среднему возрасту рождения детей матерью. Гребни каждой следующей волны на 20-25% ниже предыдущей. Это тоже ясно: рождаемость давно не дотягивает до уровня простого воспроизводства, что означает, что каждое следующее поколение (грубо говоря, +28 лет) будет менее людным. Не могут (=не хотят) российские женщины рожать 2,1 ребенка среднем на каждую (именно столько необходимо для простого воспроизводства), поэтому, увы, это простая математика. Читать далее

Популярные сообщения

Таблица вкладов с максимальными процентами в рублях. Июль 2021
Таблица приведена по состоянию на 31.07.2021 Обсуждение - на форуме в топике «Обсуждение вкладов с максимальными процентами в рублях» Архив таблиц по
8
Банки-антидоноры: кто берёт комиссию за стягивание денег
Прошлогодняя подборка устарела, обновляем ⚠️ Банки, которые берут комиссию за стягивание с них денег: ● Авангард - 1%, мин.
0
Расходные банковские продукты. Август 2021
Таблица приведена по состоянию на 01.08.2021 Банковские продукты, сочетающие максимальную доходность и распоряжение средствами без ограничений
0
диверсификация портфеля
Что такое диверсификация инвестиционного портфеля Диверсификация — это покупка разных бумаг, фондов, продуктов (золото, нефть, серебро) и т.д. чтобы
0
Портфель инвестиций в акции, облигации, как альтернатива МФО - август 2021
В виду снижения доходности инвестиций в МФО по договору займа, стал особенно актуален поиск альтернатив инвестирования, который способен дать высокую
0

Новые сообщения

Продукты Банки.ру