Маслов Дмитрий 02.03.2020 18:13 maslovdm
Беру маткапитал, льготную ипотеку, не плачу по кредиту, а деньги складываю в кубышку
Ну, что. Как говорится, за что боролись, на то и напоролись. Попытки искусственной стимуляции государством рынка жилья закономерно привели к тому, что сюда хлынул поток халявщиков, нечистых на руку персонажей, да и просто недалеких людей. В общем, логичное продолжение темы Зайцев в Недвижимости. Вот какой интересный сюжет подкинула читательница этого блога (ниже приводится ее рассказ в моей небольшой обработке). Вчера разговаривала с одним товарищем. Он задвинул очень интересную идею. Живёт в Москве. Снимает квартиру за 30 тысяч рублей в месяц. Двое детей. И придумал «идеальную схему». Сейчас маткапитал повысили до 600 тысяч. Куплю, говорит, на эти деньги квартиру в Москве в ипотеку. Потом уйду на чёрную зарплату. Ипотеку платить не буду. Пока банк сообразит, что я не плачу, пройдёт не меньше, чем полгода. Потом суды не сразу раскачаются, а сэкономленные денежки за аренду капают. Детей выселить из квартиры сложно, ведь у детей, у него и у жены это единственное жилье, да еще маткапитал задействован. Читать далее
Маслов Дмитрий 13.02.2020 17:04 maslovdm
Нерациональное поведение покупателей на рынке недвижимости. Арендовать или покупать и многое другое
В интервью в программе известного эксперта по недвижимости Сергея Смирнова разобраны многие вопросы, связанные с инвестициями в недвижимость. — Что выгоднее, ипотека или аренда. Почему многие покупатели в ипотеку действуют нерационально — Как правильно считать сравнительные затраты ипотека vs аренда — Действительно ли цены на недвижимость постоянно растут? — Возможны ли в России отрицательные ставки по ипотеке? — Кто такие «зайцы в недвижимости» — Как прогнозировать цены на недвижимость на длинную и короткую перспективу — Что такое сущность «Второй урбанизации» и как она влияет на цену недвижимости И многое другое. https://www.youtube.com/watch?time_continue=1&v=9RNJSfy3kQk&feature=emb_logo
Маслов Дмитрий 06.02.2020 13:21 maslovdm
Маткапитал – это провал. Кто подложил бомбу маткапитала под российский рынок недвижимости?
Я много писал про демографический аспект маткапитала, но теперь посмотрим, как обстоят дела с точки зрения экономики. Все считают маткапитал весьма ценной помощью для решения квартирного вопроса. И только риелторы, которые занимаются реальными сделками, хватаются за голову. Маткапитал – отравленный подарок от государства, который принесет много горя людям, которые его использовали и всему российскому рынку недвижимости. За что ни берется наше государство, все оно делает через одно место. Если уж решили субсидировать рынок недвижимости – сделайте это по-человечески! Хотите помочь молодым родителям (хотя не думаю, что такая помощь нужна), дайте денег, они сами выберут, на что им потратить. Или предоставьте им квартиру (в этом плане СССР действовал намного честнее, строил квартиру молодым семьям, в частности, моим родителям досталась такая квартира. Квартира, а не жалкий сертификат! Квартира, а не льготный ипотечный кредит! Я не сторонник социальной политики в духе СССР, но в данном случае современные порядки еще хуже. Читать далее
Маслов Дмитрий 16.12.2019 18:05 maslovdm
Когда ждать коррекции на рынке недвижимости?
Я стараюсь следить за ценами на недвижимость, особенно в Спб и Ленинградской области. Цены постоянно и неоправданно растут. Но коррекции почти не было. Она будет? Как вы считаете? Еще мне кажется, что сейчас цены на недвижимость исходят не из рыночного спроса, и тем более не из себестоимости, а из ежемесячного платежа по ипотеке. То есть, если даже ставка по ипотеке будет 5%, то и цены поднимутся, т.к. ежемесячный платеж по ипотеке останется тем же, а цена просто подтянется под ежемесячный платеж. Или же просто растянут срок по ипотеке лет на 50-70 с учетом унаследования платежей родственниками ипотечника; может еще что-нибудь придумают. Как вы считаете, такое возможно? Или вы все-таки думаете, что будет коррекция? Продолжаем рубрику «ответы подписчикам». В этот раз читатель попался умудренный, и сам ответил на половину вопросов. Но давайте все же пробежимся по основным пунктам, которые уже не раз звучали в данном блоге. 1. Почему растут цены на недвижимость? Читать далее
Маслов Дмитрий 01.12.2019 10:20 maslovdm
Почему мировые ЦБ вливают в экономику триллионы, а потребительские цены не растут
Живя в России, мы четко видим взаимосвязь: если Правительство печатает деньги, жди инфляции. Поэтому происходящее на Западе нам непонятно: ФРС и прочие эмиссионные центры сошли с ума, впрыскивая невероятное количество бабла в свои экономики, но цены упорно не хотят расти. А еще смешнее, что мировые цб-шники прямо так и заявляют: хотим, мол, чтоб цены росли. Уставшие от инфляции россияне только крутят у виска. Попробуем вновь объяснить на пальцах. Для начала рекомендую еще раз прочитать Сказ о лишних телевизорах для понимания сути мировой экономики. Если кратко, то нынешняя ситуация характеризуется тотальным перепроизводством товаров и услуг. Реального спроса нет; чтобы не дать производству обвалиться, бизнес и государство пускаются на всевозможные ухищрения, начиная от относительно безобидной стимуляции спроса и заканчивая полной переориентацией его на себя (например, через скупку непроданных товаров). Что произойдет, если государство перестанет заниматься стимуляцией спроса? Читать далее
Маслов Дмитрий 15.11.2019 10:49 maslovdm
Почему переход на эскроу-счета не привел (не приведет) к росту цен на квартир
«Страшилки» - основа основ российского рынка недвижимости. Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать человейники по ломовым ценникам? И тем более, кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная авантюра при любых раскладах, кроме быстрого роста цен)? Никто. Поэтому рынок нуждается в периодической, - а чем дальше, тем больше и систематичной - медийной поддержке. Каждый должен четко понимать: если сегодня дорого, значит, завтра будет еще дороже, поэтому бегом к застройщику! Технологии дезинформации могут быть разные, не будем их тут перечислять, суть одна: надо создать атмосферу неизбежности роста цен, а для этого необходимо как можно чаще повторять одно и то же, не слишком заботясь, соответствует ли это действительности или нет. Анализ, логика, обоснования – да кому это нужно? – все равно население не разбирается в ценообразовании при строительстве. В качестве свежего примера «страшилки» можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Читать далее
Маслов Дмитрий 21.10.2019 22:17 maslovdm
Продал квартиру, купил 15 гаражей, рассчитывал на 18% годовых! Вроде бы все учел...
Существуют две приметы, по которым вы почти безошибочно распознаете россиянина среди всех других народностей планеты Земля. Если вы заметили, как некоторый человек 1. Очень хочет зарабатывать кучу денег, не прикладывая особых усилий 2. Мечтает обладать недвижимостью в любых обстоятельствах, не утруждая себя детальными расчетами: неважно что, неважно где - главное, чтобы недвижимость... ...то перед вами - он самый, настоящий! Эти два пунктика могут причудливо переплетаться. Если недвижимость не приносит много денег, то по мысли россиянина, она просто "неправильно приготовлена". Сдача квартиры в аренду - вчерашний день. Немного фантазии - и недвижимость будет приносить бешеные бабки. Вариантов - куча! Можно например, купить просторную "трешку" и нарезать из нее студии, ведь всем известно, что малогабаритное жилье доходнее. Можно сделать из квартиры при... приятное место отдыха для множества людей. Можно сдавать квартиру посуточно. Читать далее
Маслов Дмитрий 03.10.2019 22:07 maslovdm
Самая популярная инвестиция в России
Как вы думаете, какая самая популярная инвестиция в России? Вот, например, объем вложений в ПИФы лишь несколько сотен миллиардов рублей: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10479605 В ОФЗ народ вкладывается и того меньше: https://iz.ru/745738/tatiana-gladysheva/rossiiane-odolzhili-gosudarstvu-pochti-93-mlrd-rublei Банковские депозиты – на два порядка больше, почти 29 триллионов рублей: http://www.cbr.ru/statistics/print.aspx?file=bank_system/4-2-1a_19.htm&pid=pdko_sub&sid=dpbvf Но даже депозиты меркнут......по сравнению с вложениями в недвижимость. Объем недвижимых активов исчисляется сотнями триллионов рублей, если считать их по рыночному курсу (стоимость только московской и только жилой недвижимости более 40 трлн. руб.). Еще сравнение с депозитами: в 2018 году объем депозитов вырос на 2,373 трлн. руб. или на 9,5%. Вроде бы немало, но чистый прирост вкладов намного скромнее (ведь часть прироста - проценты по вкладам). Думаю, реально говорить где-то о 1,5 трлн. Читать далее
Маслов Дмитрий 12.09.2019 19:14 maslovdm
«Жду понижения ипотечной ставки, чтобы сэкономить». Почему это ошибка
Жду понижения ставок на ипотеку. Один процент в ставке меняет переплату по кредиту на каждый миллион приблизительно на 160 000 (на 20 лет). К примеру, квартира, стоимостью в 1 млн., при ставке 10% обойдётся в 2 315 000, из которых 1 315к - проценты по кредиту. При ставке 11% переплата составит уже 1 475к. Если ипотека 3 000 000 на 20 лет, и купила я ее бы прошлым годом за 11%, то отдала бы одними процентами 4 428к. А дождись я ставки, скажем, 7%, то переплата 2 581 к. Разница, грубо, 1 850к. Миллион восемьсот пятьдесят! Я подожду! Одна из ошибок наивного инвестора в том, что принимая решение покупать или нет, он исследует только собственные мотивы, совершенно игнорируя поведение остальных игроков. Он не понимает, что цены на финансовых рынках формируют не какие-то объективные обстоятельства, а эти самые игроки, включая его самого. Это правило работает для большинства финансовых активов, особенно если этот активы с лимитированным предложением. Читать далее
Маслов Дмитрий 21.08.2019 13:48 maslovdm
Как решить российский жилищный вопрос
Столетиями в России ищут способ, как решить квартирный вопрос. Лучшие умы заняты этой проблемой, да все без толку. Уже и муравейников настроили тучу, но все равно "мало". Наконец, вроде придумали способ: сделаем жилье доступным для каждого! Предоставим всякому желающему кредит. Да не простой кредит, а с пониженной ставкой. А не с пониженной ставкой, так субсидию предложим. А не субсидию, так и просто бесплатно раздадим. Все для простого народа! И народ потянулся. Но что-то вновь пошло не так. Цены отчего-то выросли, а жилье как было недоступным, так и осталось. А кто купил (в ипотеку), так все равно счастливее не стал: ведь еще платить и платить. Вот и ютятся люди в городских курятниках и понимают, что где-то их обманули, но где - не поймут. Приоткрою завесу: в существующей парадигме квартирный вопрос не будет решен никогда. Потому что все делается шиворот-навыворот. А ведь решение есть. Вернее, их три. 1. Стимулировать предложение, а не спрос Это понятно любому, кто хоть немного знаком с экономической теорией. Читать далее
Маслов Дмитрий 05.08.2019 22:40 maslovdm
Взять кредит, чтобы дали взять кредит
Мы живем в интересное время. Логики в экономике становится все меньше, а абсурда все больше. Но зато это предоставляет неисчерпаемый ресурс для новых тем. Последние относительно богатые покупатели давно оквартирились, и на их место заступают менее обеспеченные собратья, у которых в карманах зияют унылые бреши. Однако как купить квартиру совсем без денег? Банки требуют первоначальный взнос, а чтобы накопить даже 20% от суммы квартиры требуются долгие годы. Не все умеют копить. Не у всех есть бабушкина квартира, которую можно продать и использовать деньги в качестве взноса. Не волнуйтесь: выход есть, и даже не один. Один из рабочих способов решить проблему первоначального взноса – взять под это дело потребительский кредит, благо сейчас это стало проще простого, тем более что банки сами их активно навязывают. Примерно 3,5—6% российских ипотечников с начала текущего года взяли ипотеку в течение квартала после получения потребительского кредита, следует из опроса РИА Новости различных бюро кредитных историй (БКИ). Читать далее
Маслов Дмитрий 21.07.2019 20:54 maslovdm
ЦБ, кажется, о чем-то догадывается..
Всегда интересно наблюдать, как политики и чиновники, когда от них никто не требует решений; аналитики, когда они пишут отчеты для собственного пользования, а не под заказ, начинают рассуждать на удивление здраво. Вдруг просыпается у них и ум, и мудрость и прагматичное видение ситуации. Может, они делают это для очистки совести или чтобы потом заявить: «а мы ведь говорили!» Но вся проблема в том, что на практике никто ничего менять не собирается. Я намекаю на последнее аналитическое исследование от ЦБ, на которое мало кто обратил внимание. А ведь там эксперты вышли на небывалую ступень откровения. Оказываются, они обо всем знают! - просто скромничают. https://www.cbr.ru/Content/Document/File/73070/analytic_note_20190711_dip.pdf Давайте пройдемся внимательно по этому занимательному чтиву. Название его, кажется, говорит само за себя «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». В преамбуле сообщается, что национальный проект «жилье и городская среда», который предполагает ежегодный ввод жилья до уровня 120 млн. Читать далее
Маслов Дмитрий 21.06.2019 21:35 maslovdm
Что произойдет, если Сбербанк сделает ипотечную ставку 2%
Слышу очень часто, как люди сетуют на чрезвычайно (по их мнению) высокие ипотечные ставки в России. Обирают банки честной народ, заставляя их выплачивать в сумме по 2-3 стоимости квартиры. Грабеж! Вот смотрите, говорят, к примеру, в Чехии Сбербанк выдает ипотеку по 2,89%. https://www.sberbankcz.cz/ru/individuals/mortgage-loans А у нас, в России тот же Сбербанк скидывает с барского плеча 9-10% (если не больше), радуйтесь дети. Кто-то ссылается на Германию, где ставки еще ниже. Или вот на Данию, где ввели отрицательную процентную ставку! https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2016/04/15/637913-danii-banki-protsenti-zaemschikam Ну, не чудо ли. Берешь кредит, а тебе еще приплачивают за это. Кажется, я чувствую, как затряслись многие россияне в приступе зависти и обиды. Несправедливо! Но не спешите завидовать. Давайте представим, что мечты стали реальностью. И уже сегодня Сбербанк снизил ипотечную ставку до 2%. Ниже, чем в Чехии. Ура, счастье наступило! Читать далее
Маслов Дмитрий 24.05.2019 14:46 maslovdm
Зомби-рынок: строители, у которых нет денег на строительство, берут деньги у покупателей, у которых нет денег на покупку
Не все что шевелится, обязательно живое. Строительные рекорды поражают воображение, вот только на реальный платежеспособный спрос они давно не опираются. Государство заигралось в поддержку, ухитряясь одновременно субсидировать и спрос, и предложение - а это, извините, уже смахивает на идиотизм. Самое мягкое слово, которое можно подобрать для сегодняшней ситуации в строительстве - абсурд. Или образно назовем все что происходит зомби-рынком. Рынком ходячих мертвецов. Тема «эскроу», которая муссируется в СМИ последнее время, появилась не на ровном месте. Ведь как было раньше? Застройщики занимали у населения и на эти деньги вели строительство. Им так было удобнее: можно было не платить проценты живыми деньгами и без санкций задерживать ввод зданий. Инвесторы тоже получали выгоду за счет скидки на новостройки. Все были довольны (если дом достраивался). Схема движения денег упрощенно выглядела так: Население → Застройщик Но время шло, и однажды наступил день, когда деньги у людей. Читать далее
Маслов Дмитрий 07.05.2019 17:18 maslovdm
Вселенское зло. Ипотека
Дьявольское упорство, с которым население подсаживают на ипотеку, вызывает неподдельное восхищение. Еще больше удовольствия можно испытать от лицемерия, с которым это делается. «Ипотека делает жилье доступнее» - сладко вещают с экранов телевизоров и динамиков радиоприемников. В нацпроекте прямым текстом заявляется, за счет чего застройщики будут реализовывать все больше и больше квартир. За счет снижения цен? – не угадали. Цены наоборот повысятся, но жилье станет доступнее! Диалектика! Открыта новая формула всеобщего счастья, когда и волки (застройщики) сыты, и овцы (покупатели) целы. Цены можно не снижать, но компенсировать провал спроса усиленной раздачей кредитов. Неплохо придумано, правда? Но поскольку черти не нанимали меня к себе в адвокаты, вывожу всю схему на чистую воду. Итак… Ипотека разгоняет цены на недвижимость Для начала развенчаем главный миф. Что якобы ипотека повышает доступность жилья. Это откровенная ложь. Доступность товара растет, если цена товара снижается (при неизменных доходах), либо доходы растут (при неизменных ценах). Читать далее
Маслов Дмитрий 04.04.2019 23:55 maslovdm
Люди не хотят больше сберегать. Хотят тратить. И к чему это приведет
Много разговоров о том, как прекрасно снизить ставки и увеличить ипотечное кредитование. Можно даже абстрагироваться от этической стороны вопроса (очевидно, ипотека не способствует доступности жилья, а только разгоняет цены), но даже технически ипотеку уже больше некуда увеличивать. По крайней мере, если власти не хотят скорого разрыва пузыря. Впрочем, уверенности в том, что они понимают, куда движется состав под названием «потребительское кредитование», нет. Казалось бы все просто: понижай ставки и раздавай больше кредитов, в чем проблема. Уже не раз слышатся призывы – снизим ипотечные ставки до 8%, до 6%, есть и более радикальные предложения. Почему-то эти люди представляют банки как такие благотворительные конторы, которые могут из ничего создавать деньги. Но в нормальной экономике, чтобы выдать кому-то один рубль, нужно, чтобы кто-то другой сберег этот рубль. Предположим, некий Миша Иванов берет кредит, то есть хочет потребить больше, чем заработал. Читать далее
Маслов Дмитрий 17.03.2019 23:04 maslovdm
Почему в кризис деньги лучше (недвижимости)
Кризис в представлении россиян - время спасать деньги. Как можно спасти деньги? - Как можно быстрее купить на них что-нибудь. Лучше всего недвижимость (если средства позволяют), если нет – то что-нибудь попроще, но все равно потратить быстрее. Страх перед обесценением затмевает разум, и люди избавляются от фантиков, в пользу реальных активов. Тех, что, по их мнению, являются лучшей защитой от экономических неурядиц. Подобное поведение масс я описал в статье Какой лучший защитный актив во время кризиса. Недвижимость? - а вот и не угадали!, где на реальных примерах показал, что такая тактика в финансовом отношении оказывается проигрышной. Обычные деньги, те самые презренные фантики, почему-то переигрывают хваленую недвижимость, по крайней мере, во время кризисов фантики смотрятся намного лучше. Теперь стоит объяснить, почему так. Для этого придется сделать некоторый неизбежный экскурс в теорию кризисов. Ведь чтобы зарабатывать во время экономических неурядиц, нужно понимать логику, по которой кризис формируется и эволюционирует. Читать далее
Маслов Дмитрий 01.03.2019 18:27 maslovdm
Откушенные доходы собственника квартиры (что не так с "арендной доходностью")
Нелишним будет добавить еще один важный штрих в извечные споры об ипотеке / аренде. Как мы выяснили в предыдущих статьях (мы сейчас говорим только о математике) если рассматривать два варианта А) купить квартиру в ипотеку (но не тратясь на аренду) Б) накапливать средства на депозите (арендуя жилье) И принять следующие обозначения i1 - ипотечная ставка i2 - депозитная ставка i3 - арендная ставка То при нулевом первоначальном взносе, аренда выгоднее ипотеки на разницу i1-i3 (допустим, ипотеку выдают по ставке 10%, а арендная ставка 6%, значит преимущество аренды будет 10-6=4% от стоимости квартиры). - при 100% первоначальном взносе аренда выгоднее ипотеки на разницу i2-i3 (допустим, депозит по 8%, а арендная ставка 6%, значит преимущество аренды будет 8-6=2%) - при всех промежуточных вариантах (20%, 50%, 80% первоначального взноса и т.д.) выгода будет подчиняться линейной зависимости (т.е. постепенно сокращаться с 4% до 2% в нашем примере). Читать далее
Маслов Дмитрий 18.02.2019 15:09 maslovdm
Кого в 2029 году станет меньше
О чем расскажет нам возрастная пирамида России? По-видимому, о том, что экономический бум близок к завершению. А также о том, что только наметившееся снижение в рождаемости означает скорое и неизбежное падение в пропасть. И это не преувеличение. Многие догадываются, что страну ждут нелегкие времена, но мало кто осознает масштабы бедствия. Давайте посмотрим на диаграмму возрастной структуры. Что бросается в глаза прежде всего? Волны! Длина одной волны, если присмотреться, примерно 28 лет, что как раз соответствует среднему возрасту рождения детей матерью. Гребни каждой следующей волны на 20-25% ниже предыдущей. Это тоже ясно: рождаемость давно не дотягивает до уровня простого воспроизводства, что означает, что каждое следующее поколение (грубо говоря, +28 лет) будет менее людным. Не могут (=не хотят) российские женщины рожать 2,1 ребенка среднем на каждую (именно столько необходимо для простого воспроизводства), поэтому, увы, это простая математика. Читать далее
Маслов Дмитрий 31.01.2019 11:15 maslovdm
Пять способов вырастить цены на жилье
Представьте, что вы государственный Деятель. И вдруг вам захотелось, чтобы цены на жилье росли как на дрожжах. Только не спрашивайте, зачем вам это нужно. Просто нужно и все. Все счастливы, когда цены на недвижимость растут. Население радуется, что его активы растут. Банки радуются, что залоги растут. Государство радуется, что налоги растут. Застройщики так вообще прыгают от счастья. Ну, а кто несчастлив, из-за того, что не может купить подорожавшие квартиры, те сами виноваты. Это лузеры и нищеброды, не стоит о них. И вот вам необходимо, чтобы стоимость недвижимости ушла в стратосферу. Есть правда одна небольшая проблема: цены уже и так давно кусаются и самостоятельно расти не хотят. Спроса нет. Все, кто хотел и мог, уже давно «затарился недвигой». Других желающих по таким ценам не наблюдается. Однако вы не были бы государственным Деятелем, если бы сдались так просто. Существует пять основных способов встряхнуть непокорный рынок и заставить идти его в нужную вам сторону. Читать далее
Маслов Дмитрий 24.01.2019 12:23 maslovdm
О низкой ликвидности недвижимости
Про это свойство недвижимости слышали, наверное, все. Однако все равно часто приходится слышать, как люди употребляют фразу «ликвидное /неликвидное жилье» без четкого понимания смысла. И тем более, мало кто имеет представление, откуда взялось это свойство и что оно означает на практике. Что такое ликвидность? Это скорость превращения в наличные деньги – то, насколько быстро актив может быть продан. Минус такого определения в том, что оно не конкретно. Можно зайти с другой стороны: степень ликвидности выражается в скидке, которую нужно предложить покупателю, чтобы он согласился быстро выйти на сделку. Чем больше требуется дисконт – тем ниже ликвидность. Но и в таком виде не совсем понятно, как использовать это определение на практике. Тем более что вопреки устоявшемуся мнению, низкая ликвидность относится не только к продаже, но и к покупке актива: если покупателю срочно требуется определенный актив, то ему точно так же придется заплатить премию продавцу, чтобы тот согласился на сделку. Читать далее
Маслов Дмитрий 17.01.2019 00:35 maslovdm
ПОЧЕМУ ЭСКРОУ-СЧЕТА НЕ ЗАРАБОТАЮТ
Широко анонсированный переход от долевого строительства к системе эскроу-счетов может не состояться. По крайней мере, в том виде, как себе это представляют участники рынка недвижимости. Напомним: во имя защиты прав дольщиков и во избежание случаев, когда дома не сдаются в срок, застройщики лишаются права напрямую привлекать деньги населения. Теперь взносы физических лиц поступают на специальный счет в банке, а застройщик получает к ним доступ только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. «Средняя ставка по кредитам для застройщиков при переходе на проектное финансирование составит 7–9%» - сообщила заместитель председателя Банка России Ольга Полякова. На первый взгляд, все выглядит шоколадно. Для банков. Которые гарантированно получают 7-8% дохода практически из воздуха, поскольку дольщикам ничего платить не нужно (для сравнения, на ипотечном кредитовании банки зарабатывают 3-4% маржи). Особенная пикантность ситуации в том, что в случае срыва строительства деньги возвращаются дольщику… без процентов. Читать далее
Маслов Дмитрий 12.01.2019 22:01 maslovdm
"Новостройки" - это не квартиры!
Надо написать аршинными буквами и расклеить по всем стенам в офисах, где сидят матерые «аналитики» рынка недвижимости. НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ! НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ! НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ! Впрочем, не уверен, что это поможет, потому что раз за разом появляются новости а-ля «почему подорожают квартиры на ранней стадии строительства», «упало предложение квартир в новостройках» и т.д. И здесь непонятно: то ли «эксперты» сами не понимают разницы между квартирами и их недостроенными прототипами, то ли сознательно вводят народ в заблуждение, пытаясь обосновать рост цен, там, где его нет в помине. То, что обычно называют новостройками – честнее было бы назвать «недостройками» - так гораздо точнее. А еще правильнее сказать, что это "Обещание застройщика построить и передать квартиру покупателю" или фьючерс на квартиру. Для простоты мы так и будем коротко называть его в дальнейшем – Фьючерсом, по аналогии с деривативами (производными финансовыми инструментами). Читать далее
Маслов Дмитрий 09.01.2019 17:06 maslovdm
О происхождении денег на покупку недвижимости
Чем полезны кейсы по недвижимости (истории, которыми делятся люди на форумах и в жизни) – так это тем, что по ним можно отследить не только цены конкретных сделок в определенных локациях, но и еще одну важнейшую вещь – это вопрос ПРОИСХОЖДЕНИЯ ДЕНЕГ. На самом деле, основных вариантов происхождения денег на покупку недвижимости всего три. Это: 1. Собственные деньги (как правило, счет в банке). 2. Заемные деньги (ипотека, другие виды кредитов, сюда же включаются субсидии, в том числе материнский капитал). 3. Средства от продажи другой недвижимости. От того, в каких соотношениях используются эти три вида источников можно делать выводы о текущем состоянии рынка и делать прогнозы на будущее. Нынешняя ситуация в России, особенно в регионах, характеризуется слабым использованием «источника 1» и очень значительным – «источника 2» (третий источник как правило стабилен и на динамику рынка не влияет). Иными словами, сегодня можно говорить о беспрецедентной зависимости рынка недвижимости от заемных средств. Читать далее
Маслов Дмитрий 30.12.2018 15:02 maslovdm
ВСЕ ПРОИЗОШЕДШЕЕ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА 10 ЛЕТ НА ОДНОМ ГРАФИКЕ
Особенность нашего восприятия: мы хорошо запоминаем непродолжительные, но яркие события. А по-настоящему важные трансформации не замечаем лишь потому, что они происходят ежедневно микроскопическими шажками. Московский рынок недвижимости за 10 лет изменился очень сильно. Но большинство так это и не поняло, хотя уже живет (и привыкло) к другой реальности. Обычно при слове «Москва» провинциал раздраженно пожимает плечами – вроде как «нас не волнуют их заботы». Но это не так – структурные изменения затронули всю страну, причем они вышли далеко за пределы не только Москвы, но и непосредственно рынка недвижимости. Посмотрим на этот график и выделим самое главное. 1. Зарплаты в Москве устойчиво росли в номинале на протяжении всех десяти лет. Но на график попал не рост зарплат, а РАЗНИЦА между московской и региональной (точнее, среднероссийской) зарплатой. Как мы видим, эта разница (дельта) также постоянно росла. То есть теоретически средний россиянин при переезде в Москву выигрывал все больше и больше в зарплате (в номинале). Читать далее
Маслов Дмитрий 23.12.2018 12:33 maslovdm
Почему цены на квартиры не отыгрывают курсовые потери рубля
2014 год стал разочарованием для покупателей недвижимости. Напуганное стремительной девальвацией, население в панике искало, куда пристроить обесценивающиеся рубли. Кто победнее – скупали консервы и бытовую технику; кто побогаче – машины и квартиры. Однако цены вели себя странным образом – на продукты питания и автомобили они действительно подросли, но многие услуги и квартиры в последующие годы стоили практически столько же, сколько и до кризиса. Люди недоуменно пожимали плечами – почему раньше все росло, а теперь нет? Впрочем, многие граждане правильных выводов не сделали и в дальнейшем при скачках курса вели себя аналогичным образом. Этот пример - яркая демонстрация того, что метод аналогий в экономике может сыграть злую шутку с человеком, который, не пытаясь разобраться в причинах, просто следует за толпой. Если в 1992 году рубль падал, цены на недвижимость росли; в 1998 году рубль рухнул, и цены на недвижимость тоже росли (в рублях), то, следовательно, и дальше все будет происходить по тому же сценарию. Читать далее
Маслов Дмитрий 14.12.2018 22:45 maslovdm
Почему невозможно понизить снизить процентные ставки в России
Банк ВТБ второй раз за месяц поднял ставки по валютным вкладам, пишет РБК (написано 24.10.18). Теперь максимальная доходность составила 3,5% по долларовым депозитам. Для сравнения доходность по рублевым вкладам в том же банке не превышает 7,3%. Никто особенно не обратил внимания на эту новость, ну, повысил и повысил, тем более что ставки растут по всему рынку. Но здесь самое интересное не абсолютное значение ставок, а «спред» (разница) между ставками по рублевым и валютным депозитам. В данном примере она составила 3,8%. Эта величина по идее должна отражать риск девальвации рубля, чтобы уравнять долгосрочные доходности по рублю и доллару. То есть рублевые ставки традиционно выше и должны быть такими, чтобы сделать равно привлекательными для инвесторов отечественные и иностранные активы. Основная проблема при владении активом в рублях (например, депозите) – это риск внезапного обрушения национальной валюты. Какой смысл хранить деньги в рублях – если рано или поздно придет очередной северный пушной зверек, курс рухнет, и рублевые сбережения обесценятся? Читать далее
Маслов Дмитрий 12.12.2018 11:14 maslovdm
О реальной мотивации людей, берущих ипотечные кредиты
Процентная ставка по кредиту для потребителя означает цену, которую он платит за желание потреблять сегодня, а не завтра. Хочешь купить сегодня, а денег нет? - плати проценты. Напротив, тот, кто отказывается от текущего потребления, в пользу будущего (сберегает деньги в банке) - получает за это бонус в виде процентов по депозиту. Поэтому в общем случае (при положительных реальных ставках) заемщик всегда будет финансово проигрывать кредитору. Он не может сдерживать свои "шопоголические" порывы - и потому платит. А другой умеет - и наоборот зарабатывает. Ипотека - как частный случай потребительского кредитования (со своими нюансами, о которых ниже) - аналогичная история. Именно поэтому выбравший ипотеку в общем случае будет переплачивать по сравнению с арендующим жилье (предполагается, что тот кладет в банк сэкономленную разницу на процентах). Чтобы понять это, возьмем сначала более простой случай потребительского кредитования на покупку обычного товара, например айфона в кредит. Читать далее
Маслов Дмитрий 04.12.2018 16:17 maslovdm
Об одной очень надежной, сверхнадежной Ценной Бумаге
Предлагаю занятное мысленное упражнение. Представьте, Правительство предлагает вам приобрести некую очень надежную Ценную Бумагу стоимостью 10 миллионов рублей. Денег вы вкладываете 1 миллион, на оставшиеся 9 миллионов Правительство дает вам кредит под ставку 10% годовых на 20 лет. Каждый год вам возвращается 6% с общей суммы в виде купонного дохода. Озвучиваются некие перспективы роста стоимости Ценной Бумаги, но никем это не гарантируется (последние десять лет стоимость не росла, а временами даже падала). При этом важное дополнение: если вы передумаете и захотите продать эту бумагу, вы сможете сделать это приблизительно только через полгода с потерями до 10% стоимости Ценной Бумаги (естественно, при этом вы обязаны погасить перед Правительством всю сумму оставшегося долга). Согласитесь на такое заманчивое предложение? - Уверен, большинство скажет - нет-нет, конечно, мы ведь не сумасшедшие! – Ведь придется каждый месяц отдавать больше, чем возвращается обратно и все ради обладания активом с непонятной через двадцать лет стоимостью. Читать далее
Маслов Дмитрий 25.11.2018 22:19 maslovdm
Всех пугают, что отмена «долевки» приведет к росту цен на жилье. Не бойтесь, цены снизятся!
Создается впечатление, что российский рынок недвижимости уже не в состоянии жить без «страшилок». Истеричное рекламное нагнетание сопровождается непрекращающимся потоком псевдо-новостей и аналитических выкладок о неминуемом подорожании жилья. Страшилки могут быть самого разнообразного свойства, но задача у всех одна – создать атмосферу неуверенности и желание побыстрее расстаться с деньгами в пользу покупки квартиры. Подробнее о способах оболванивания населения можно прочитать в статье «Казусы нерационального поведения: Налетай, подорожает!» Забавно наблюдать, как любая, абсолютно любая новость интерпретируется только с точки зрения подорожания жилья. «Ипотечная ставка выросла» - покупайте скорее, пока не выросла еще больше! «Ипотечная ставка упала» - все пропало, жилье, разогретое кредитами, скоро начнет дорожать, торопитесь! «Курс доллара вырос» - Сейчас люди начнут забирать деньги из банков и перекладывать в недвижимость, бегите к застройщикам пока не поздно! Читать далее

Популярные сообщения

Таблица вкладов с максимальными процентами в рублях. Август 2020
Таблица приведена по состоянию на 11.08.2020 Обсуждение - на форуме в топике "Обсуждение вкладов с максимальными процентами в рублях" -------------------------------------------------------------------------
2
Авторский рейтинг надежности МФО от thinks (не аккредитован ЦБ) - август 2020
Внутрифорумный рейтинг надежности МФО от thinks (не аккредитован ЦБ) - август 2020 В рейтинге в названии МФО указана ссылка на статистику сайта МФО.
0
Почему банки так часто меняют условия бонусных программ?
Невероятно, но факт: банкиры - не благотворители, а банковское дело - это бизнес. Все эти рекламные 2-5-10% кэшбэка - наживка, невыгодная и убыточная
1
Сегодня стал клиентом Альфа Банка !
Сегодня стал клиентом Альфа Банка ! Было семь )))) стало восемь ))) банков - где я клиент )))
3
Обзор процентов по ипотеке в конце 2019 года
Возможно кому-то будет интересно, систематизировал данные из открытых источников для своего знакомого по его просьбе на оформление ипотеки. Актуальность
0

Новые сообщения

Продукты Банки.ру