Маслов Дмитрий 17.01.2019 00:35 maslovdm
ПОЧЕМУ ЭСКРОУ-СЧЕТА НЕ ЗАРАБОТАЮТ
Широко анонсированный переход от долевого строительства к системе эскроу-счетов может не состояться. По крайней мере, в том виде, как себе это представляют участники рынка недвижимости. Напомним: во имя защиты прав дольщиков и во избежание случаев, когда дома не сдаются в срок, застройщики лишаются права напрямую привлекать деньги населения. Теперь взносы физических лиц поступают на специальный счет в банке, а застройщик получает к ним доступ только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. «Средняя ставка по кредитам для застройщиков при переходе на проектное финансирование составит 7–9%» - сообщила заместитель председателя Банка России Ольга Полякова. На первый взгляд, все выглядит шоколадно. Для банков. Которые гарантированно получают 7-8% дохода практически из воздуха, поскольку дольщикам ничего платить не нужно (для сравнения, на ипотечном кредитовании банки зарабатывают 3-4% маржи). Особенная пикантность ситуации в том, что в случае срыва строительства деньги возвращаются дольщику… без процентов. Читать далее
Маслов Дмитрий 12.01.2019 22:01 maslovdm
"Новостройки" - это не квартиры!
Надо написать аршинными буквами и расклеить по всем стенам в офисах, где сидят матерые «аналитики» рынка недвижимости. НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ! НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ! НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ! Впрочем, не уверен, что это поможет, потому что раз за разом появляются новости а-ля «почему подорожают квартиры на ранней стадии строительства», «упало предложение квартир в новостройках» и т.д. И здесь непонятно: то ли «эксперты» сами не понимают разницы между квартирами и их недостроенными прототипами, то ли сознательно вводят народ в заблуждение, пытаясь обосновать рост цен, там, где его нет в помине. То, что обычно называют новостройками – честнее было бы назвать «недостройками» - так гораздо точнее. А еще правильнее сказать, что это "Обещание застройщика построить и передать квартиру покупателю" или фьючерс на квартиру. Для простоты мы так и будем коротко называть его в дальнейшем – Фьючерсом, по аналогии с деривативами (производными финансовыми инструментами). Читать далее
Маслов Дмитрий 09.01.2019 17:06 maslovdm
О происхождении денег на покупку недвижимости
Чем полезны кейсы по недвижимости (истории, которыми делятся люди на форумах и в жизни) – так это тем, что по ним можно отследить не только цены конкретных сделок в определенных локациях, но и еще одну важнейшую вещь – это вопрос ПРОИСХОЖДЕНИЯ ДЕНЕГ. На самом деле, основных вариантов происхождения денег на покупку недвижимости всего три. Это: 1. Собственные деньги (как правило, счет в банке). 2. Заемные деньги (ипотека, другие виды кредитов, сюда же включаются субсидии, в том числе материнский капитал). 3. Средства от продажи другой недвижимости. От того, в каких соотношениях используются эти три вида источников можно делать выводы о текущем состоянии рынка и делать прогнозы на будущее. Нынешняя ситуация в России, особенно в регионах, характеризуется слабым использованием «источника 1» и очень значительным – «источника 2» (третий источник как правило стабилен и на динамику рынка не влияет). Иными словами, сегодня можно говорить о беспрецедентной зависимости рынка недвижимости от заемных средств. Читать далее
Маслов Дмитрий 30.12.2018 15:02 maslovdm
ВСЕ ПРОИЗОШЕДШЕЕ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА 10 ЛЕТ НА ОДНОМ ГРАФИКЕ
Особенность нашего восприятия: мы хорошо запоминаем непродолжительные, но яркие события. А по-настоящему важные трансформации не замечаем лишь потому, что они происходят ежедневно микроскопическими шажками. Московский рынок недвижимости за 10 лет изменился очень сильно. Но большинство так это и не поняло, хотя уже живет (и привыкло) к другой реальности. Обычно при слове «Москва» провинциал раздраженно пожимает плечами – вроде как «нас не волнуют их заботы». Но это не так – структурные изменения затронули всю страну, причем они вышли далеко за пределы не только Москвы, но и непосредственно рынка недвижимости. Посмотрим на этот график и выделим самое главное. 1. Зарплаты в Москве устойчиво росли в номинале на протяжении всех десяти лет. Но на график попал не рост зарплат, а РАЗНИЦА между московской и региональной (точнее, среднероссийской) зарплатой. Как мы видим, эта разница (дельта) также постоянно росла. То есть теоретически средний россиянин при переезде в Москву выигрывал все больше и больше в зарплате (в номинале). Читать далее
Маслов Дмитрий 23.12.2018 12:33 maslovdm
Почему цены на квартиры не отыгрывают курсовые потери рубля
2014 год стал разочарованием для покупателей недвижимости. Напуганное стремительной девальвацией, население в панике искало, куда пристроить обесценивающиеся рубли. Кто победнее – скупали консервы и бытовую технику; кто побогаче – машины и квартиры. Однако цены вели себя странным образом – на продукты питания и автомобили они действительно подросли, но многие услуги и квартиры в последующие годы стоили практически столько же, сколько и до кризиса. Люди недоуменно пожимали плечами – почему раньше все росло, а теперь нет? Впрочем, многие граждане правильных выводов не сделали и в дальнейшем при скачках курса вели себя аналогичным образом. Этот пример - яркая демонстрация того, что метод аналогий в экономике может сыграть злую шутку с человеком, который, не пытаясь разобраться в причинах, просто следует за толпой. Если в 1992 году рубль падал, цены на недвижимость росли; в 1998 году рубль рухнул, и цены на недвижимость тоже росли (в рублях), то, следовательно, и дальше все будет происходить по тому же сценарию. Читать далее
Маслов Дмитрий 14.12.2018 22:45 maslovdm
Почему невозможно понизить снизить процентные ставки в России
Банк ВТБ второй раз за месяц поднял ставки по валютным вкладам, пишет РБК (написано 24.10.18). Теперь максимальная доходность составила 3,5% по долларовым депозитам. Для сравнения доходность по рублевым вкладам в том же банке не превышает 7,3%. Никто особенно не обратил внимания на эту новость, ну, повысил и повысил, тем более что ставки растут по всему рынку. Но здесь самое интересное не абсолютное значение ставок, а «спред» (разница) между ставками по рублевым и валютным депозитам. В данном примере она составила 3,8%. Эта величина по идее должна отражать риск девальвации рубля, чтобы уравнять долгосрочные доходности по рублю и доллару. То есть рублевые ставки традиционно выше и должны быть такими, чтобы сделать равно привлекательными для инвесторов отечественные и иностранные активы. Основная проблема при владении активом в рублях (например, депозите) – это риск внезапного обрушения национальной валюты. Какой смысл хранить деньги в рублях – если рано или поздно придет очередной северный пушной зверек, курс рухнет, и рублевые сбережения обесценятся? Читать далее
Маслов Дмитрий 12.12.2018 11:14 maslovdm
О реальной мотивации людей, берущих ипотечные кредиты
Процентная ставка по кредиту для потребителя означает цену, которую он платит за желание потреблять сегодня, а не завтра. Хочешь купить сегодня, а денег нет? - плати проценты. Напротив, тот, кто отказывается от текущего потребления, в пользу будущего (сберегает деньги в банке) - получает за это бонус в виде процентов по депозиту. Поэтому в общем случае (при положительных реальных ставках) заемщик всегда будет финансово проигрывать кредитору. Он не может сдерживать свои "шопоголические" порывы - и потому платит. А другой умеет - и наоборот зарабатывает. Ипотека - как частный случай потребительского кредитования (со своими нюансами, о которых ниже) - аналогичная история. Именно поэтому выбравший ипотеку в общем случае будет переплачивать по сравнению с арендующим жилье (предполагается, что тот кладет в банк сэкономленную разницу на процентах). Чтобы понять это, возьмем сначала более простой случай потребительского кредитования на покупку обычного товара, например айфона в кредит. Читать далее
Маслов Дмитрий 04.12.2018 16:17 maslovdm
Об одной очень надежной, сверхнадежной Ценной Бумаге
Предлагаю занятное мысленное упражнение. Представьте, Правительство предлагает вам приобрести некую очень надежную Ценную Бумагу стоимостью 10 миллионов рублей. Денег вы вкладываете 1 миллион, на оставшиеся 9 миллионов Правительство дает вам кредит под ставку 10% годовых на 20 лет. Каждый год вам возвращается 6% с общей суммы в виде купонного дохода. Озвучиваются некие перспективы роста стоимости Ценной Бумаги, но никем это не гарантируется (последние десять лет стоимость не росла, а временами даже падала). При этом важное дополнение: если вы передумаете и захотите продать эту бумагу, вы сможете сделать это приблизительно только через полгода с потерями до 10% стоимости Ценной Бумаги (естественно, при этом вы обязаны погасить перед Правительством всю сумму оставшегося долга). Согласитесь на такое заманчивое предложение? - Уверен, большинство скажет - нет-нет, конечно, мы ведь не сумасшедшие! – Ведь придется каждый месяц отдавать больше, чем возвращается обратно и все ради обладания активом с непонятной через двадцать лет стоимостью. Читать далее
Маслов Дмитрий 25.11.2018 22:19 maslovdm
Всех пугают, что отмена «долевки» приведет к росту цен на жилье. Не бойтесь, цены снизятся!
Создается впечатление, что российский рынок недвижимости уже не в состоянии жить без «страшилок». Истеричное рекламное нагнетание сопровождается непрекращающимся потоком псевдо-новостей и аналитических выкладок о неминуемом подорожании жилья. Страшилки могут быть самого разнообразного свойства, но задача у всех одна – создать атмосферу неуверенности и желание побыстрее расстаться с деньгами в пользу покупки квартиры. Подробнее о способах оболванивания населения можно прочитать в статье «Казусы нерационального поведения: Налетай, подорожает!» Забавно наблюдать, как любая, абсолютно любая новость интерпретируется только с точки зрения подорожания жилья. «Ипотечная ставка выросла» - покупайте скорее, пока не выросла еще больше! «Ипотечная ставка упала» - все пропало, жилье, разогретое кредитами, скоро начнет дорожать, торопитесь! «Курс доллара вырос» - Сейчас люди начнут забирать деньги из банков и перекладывать в недвижимость, бегите к застройщикам пока не поздно! Читать далее
Маслов Дмитрий 17.11.2018 20:30 maslovdm
На ипотеке наварись! Но только, чур, не навернись...
Застройщики, банки и агентства недвижимости в один голос поют, что цены на квартиры растут и растут. Песня уже настолько старая и заезженная, что, кажется, ничего нового уже не услышишь, но все же «певцам» удается порой удивлять. Казалось, если все так замечательно в строительном царстве, то зачем постоянно об этом твердить? Деньги ведь любят тишину. А раз цены только и делают, что растут, а ипотечное кредитование бьет рекорд за рекордом, то банкам и застройщикам не о чем беспокоиться – только снимай сливки и прибыль считай. Но те отчего-то нынче пошли нервные, а может быть излишне добрые – им все кажется, что не все покупатели успели приобрести по низким ценам в преддверие будущего повышения и хотят осчастливить каждого, кто еще не купил квартирку в ипотеку. Трогательная забота о потребителях толкает их на весьма оригинальные ходы. Так, например, Сбербанк в честь своего «177-летия» прислал в личный кабинет такую феерическую открытку. (Любопытно, что Сбербанк ведет отсчет своей истории с 1841 года, но когда интересуешься у него, что стало с вкладами в 91 году, то выясняется, что это был другой банк…). Читать далее
Маслов Дмитрий 15.11.2018 11:55 maslovdm
Умный человек не возьмет глупый кредит
Давно известно, что порок – двигатель экономики, а люди с пороками – самые желанные клиенты для любого бизнеса. И, в общем, всем они выгодны, только самим этим людям от того худо, что не могут контролировать свои темные стороны и обуздать свои соблазны. Я, конечно, понимаю, что рискую «обидеть» примерно 30 миллионов или больше российских граждан, которые имеют на балансе потребительский кредит, но придется посмотреть правде в глаза: брать кредит на потребление – очень глупая идея, для оправдания которой находится совсем мало доводов. Разберем, в общем-то, очевидные моменты: 1. Потребительское кредитование увеличивает потребление в настоящий момент за счет потребления будущего. Ратующие за кредиты «забывают», что ради того, чтобы поднять свой доход, они жертвуют располагаемым доходом будущих периодов – ведь придется не только выплачивать долг, но еще и проценты с него. То есть, парадоксальным образом, имея желание потреблять больше, такие люди наоборот сокращают свое потребление! Читать далее
Маслов Дмитрий 12.11.2018 12:50 maslovdm
Когда лопнет пузырь на ипотечном рынке?
А между тем ипотечный портфель по данным ЦБ достиг отметки 6 трлн. руб. Некоторые элементы «пузырения» стали уже хорошо заметны, но власти все время успокаивают низкими уровнями просрочки по ипотеке. Поможет ли это, и когда ожидать полномасштабного кризиса на рынке кредитования, разбираем в нашем материале. Для начала разберемся, с чем связана такая низкая просрочка по ипотечным кредитам (менее 5%), которой так гордятся банки и ЦБ. Известно, что несмотря на бурную выдачу кредитов, ипотечный портфель последние годы рос очень медленно – потому что брали и выплачивали ипотеку в основном одни и те же люди (по схеме «взял - погасил досрочно - снова взял - снова погасил»). Это был условно "золотой миллион" - люди с достатком выше среднего и высокой платежной дисциплиной. Но по мере того, как банки и застройщики педалируют выдачу кредитов, стараясь расширить этот сегмент, средний уровень ипотечного заемщика неуклонно падает. Это стандартный статистический закон - чем больше охват, тем ниже средний уровень аудитории. Читать далее
Маслов Дмитрий 07.11.2018 17:26 maslovdm
Много ли свободных мест в сумасшедшем доме?
Каждый вероятно мечтает о своем собственном маленьком и уютном гнездышке. Но есть небольшая проблема: все хорошие гнезда уже разобрали отчаянные ипотечники и поэтому приходится удовольствоваться чем-то поскромнее. Впрочем, у меня есть хорошая новость: застройщики тоже смекнули, что к чему, вспомнили, что имеются незанятые подмосковные поля, и быстро понаделали немало славных клетушек в дивной архитектуры домах. Так что Ваша Мечта еще может сбыться! Итак, что у меня есть для Вас… Вот, например, такой маленький и уютный домик. Находится он в городе Люберцы, недалеко от будущей станции метро. «Согласно проекту, площадь 14-секционного 17-этажного дома составляет 80427 кв. метров. Дом рассчитан на 1656 квартир, из которых 939 однокомнатных, 543 двухкомнатных, 174 трехкомнатных. Общая жилая площадь составляет 52307 кв. метров…» Ничего не сказано про парковки, но зачем они тут? – ведь можно дойти пешком до метро. А крыша достаточно широкая, чтобы припарковать личный вертолет. Читать далее
Маслов Дмитрий 04.11.2018 21:42 maslovdm
Украинский урок российскому рынку недвижимости
Наш сосед интересен по двум причинам. Во-первых, Украина экономически - это Россия без нефти и газа. Если и есть там ресурсная рента, то незначительна и ее наличием можно пренебречь. Во всем остальном это такая же постсоветская страна, люди в ней с похожим менталитетом, привычки и предпочтения относительно недвижимости схожие. На примере Украины можно наблюдать, как ведут себя цены на недвижимости в ситуации, когда нет искусственной подпитки деньгами и смоделировать, к чему придет Россия, если цены на углеводороды снизятся и обратно уже не отрастут. Во-вторых, Украина - живая иллюстрация, как ведет себя недвижимость во время жесткого экономического кризиса. Снижаются ли цены на недвижимость, а если да, то как и насколько? Этот опыт пригодится, если похожий кризис случится в России (кризисы 2008 и 2014 годов в России все же протекали в относительно «лайтовом» режиме). Итак, открываем их сайт по недвижимости и смотрим график цен за последние 10 лет. Читать далее
Маслов Дмитрий 24.10.2018 21:04 maslovdm
Ресурсы снижения цен на жилье.
За счет чего радикально может быть снижена себестоимость строительства. «Цены на квартиры будут расти, так как растет себестоимость строительства, и застройщики уже работают на грани рентабельности» - каждому, наверное, приходилось читать подобные выкладки на порталах, посвященных недвижимости. Если отбросить очевидную манипулятивную составляющую таких пассажей (для побуждения к покупке, см. например мою статью «Казусы нерационального поведения: Налетай подорожает!»), то стоит разобраться, насколько такие заявления верны. Действительно ли все так плохо, и ценам на жилье некуда двигаться, кроме как вверх? В данной статье я разберу всего лишь два (всего их больше) способа, за счет которых «себестоимость» строительства и, соответственно цены на квартиры, могут быть радикально снижены. Для начала придется развеять некоторые заблуждения, касающиеся себестоимости строительства. Дело в том, что этот термин одновременно и слишком обширный, и слишком неточный. Читать далее
Маслов Дмитрий 14.10.2018 19:13 maslovdm
Экономический смысл московской реновации
Тема "реновации" обросла всевозможными спекуляциями. Теперь, когда пыль от пиар-кампании немного улеглась, назовем истинную цель этой программы. Напомним, что московская «реновация» - это программа сноса хрущевок, и переселение жителей в новые, специально построенные на этом месте дома. Разумеется, не стоит думать, что это какая-то особая благотворительность со стороны московской мэрии. На бумаге все выглядит неплохо – стоимость квартир в новых домах выше, жители вроде бы выигрывают. Однако есть несколько «но», о которых ниже. Не выдерживают критики и всевозможные «теории заговора». Например, что стройкомплекс находится в глубоком кризисе и необходимо спасать его за счет бюджета. Или что людей обязательно переселят далеко за МКАД. Политическая подоплека? Здесь отчасти стоит согласиться. Власти решили использовать эту тему как козырь перед выборами (хотя, по-видимому, недооценили сопротивление части населения), рассчитывая на всеобщее одобрение. Читать далее
Маслов Дмитрий 06.10.2018 19:06 maslovdm
Торжество матриархата и спрос на жилье
На рынке жилья, как и в жизни, начинают доминировать женщины, хотя внешне это не всегда заметно. Официальная статистика утверждает, что покупателей мужчин и женщин примерно поровну, но не торопитесь – очень часто мужчины лишь формальные игроки. А за ними – стоят их жены. Женщины пока зарабатывают значительно меньше мужчин, но это не мешает им либо покупать самим, либо (если денег недостаточно) делать это руками мужчины. Кроме того, матриархат как явление, разрушает традиционную семью, сепарирует мужчин от женщин, вынуждая и тех и других активнее скупать недвижимость. Я отнюдь не утверждаю, что мужчины не заинтересованы в покупке квартиры. Однако их мотивация, если они принимают решение независимо от мнения своих подруг, существенно иная. Им значительно менее интересна квартира как материальное благо; не нужна огромная площадь, так как они понимают, что это повышает расходы на обслуживание; они менее подвержены маркетинговым уловкам застройщиков. С другой стороны, мужчины все равно могут клюнуть на квартиру, если она позиционируется как «престижное благо», а также могут рассматривать квартиру как «инвестицию» (точнее, спекуляцию, для получения гипотетического заработка). Читать далее
Маслов Дмитрий 02.10.2018 21:09 maslovdm
ПРИВЕДЕТ ЛИ ОТМЕНА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА К РОСТУ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ? МИФ О ДОРОЖАЮЩИХ НОВОСТРОЙКАХ
Откуда взялось убеждение, что отмена долевого строительства неизбежно приведет к росту цены квартир? Такая уверенность, в свою очередь обычно опирается на широко культивируемый миф, что новостройка дорожает по мере строительства. Поэтому нам придется сначала разобрать природу этой догмы. И здесь, я бы сказал, не просто маленькая неточность – а попросту подмена понятий. Аргумент о дорожающих новостройках используют чаще всего от отчаяния – чтобы хоть как-то обосновать рост цен на жилье, там, где его нет и в помине. Иногда – из-за непонимания, в чем разница между готовым жильем и его недостроенным аналогом. Проблема в том, что «новостройка» (а точнее, недострой) – это не жилье вообще. Люди покупают не физический объект, а финансовый инструмент – обещание застройщика построить квартиру или, можно сказать, «фьючерс» на покупку квартиры. Еще раз – это производный финансовый инструмент, а не квартира. Соответственно, по мере роста строительной готовности, будет расти в цене и данный «фьючерс». Читать далее
Маслов Дмитрий 26.09.2018 10:49 maslovdm
Мысленное упражнение для квартирного инвестора
Предлагаю простое умственное упражнение для квартирного «инвестора». Вот вы вложились в квартиру. И вы надеетесь, что ваша квартира будет расти в цене, и через X лет вы получите на Y больше денег (чем вложили). А теперь представьте себе человека, который захочет заплатить эти лишние Y денег. Выражаясь биржевым сленгом, вы должны четко представлять, об кого будете закрывать свой «лонг в недвижимости». Ведь вы же не считаете, что это Дед Мороз, который придет с мешком денег и купит вашу квартиру по той цене, какую вы хотите? Нет, это не добрый волшебник. Тогда почему вы уверены, что он уже не купил свою квартиру (одновременно с вами), чтобы жить в ней или перепродать позже, подобно вам? Зачем ему покупать у вас завтра, когда он может купить на рынке сегодня, на Y дешевле? И сотни, и тысячи других инвесторов, вместе с ним. Или вы считаете, что вы умный, а они все идиоты? Но кто, все-таки, этот человек? Если не сейчас, а лишь через X лет некто купит квартиру себе в убыток (и вам в прибыль) то это может произойти по одной из следующих причин: 1. Читать далее
Маслов Дмитрий 20.09.2018 21:49 maslovdm
Соль материнского капитала
Материнский капитал - одна из форм государственного субсидирования рынка жилья. Бессмысленная с точки зрения декларируемых целей, неудобная и не особо выгодная для населения. Какая декларируемая цель введения материнского капитала? – поощрение рождаемости, поддержка российских семей. Как обычно, вся ради народа и простого человека. Помог ли материнский капитал (м.к). повысить рождаемость? – нет, как, впрочем, и любые другие «монетарные» способы. Мотивация заведения детей – очень сложная и принципиально неэкономическая. В лучшем случае программы помогают сдвинуть рождения на более ранние периоды. Рост количества рождений в 2010-е годы связан с благоприятной возрастной структурой населения. Фактическая цель м.к. – поддержание застройщиков и первичного рынка жилья. Вопреки разговорам о многовариантном использовании м.к. (на образование детей, на накопительную пенсию и проч.), более 90% поступает на рынок жилья, в первую очередь, на первичный рынок. Читать далее
Маслов Дмитрий 16.09.2018 20:34 maslovdm
В России не 146 миллионов человек, а на 7 млн. меньше?! Просто садимся и считаем
Признаться, я не любитель конспирологии и теорий заговора. Но когда цифры решительно не «бьются», приходится искать какие-то внятные и рациональные объяснения. В принципе, тема уже была затронута в публикациях. Чудеса демографии: в России «пропали» 7 миллионов человек. https://www.ridus.ru/news/270200 Кто-то обратил внимание, что количество зарегистрированных избирателей (109 млн. на январь 2018г), с поправкой на несовершеннолетних, даже близко не дает цифру в 146,8 миллионов, о которой отчитывается Росстат. И ладно если бы ошибка была незначительной – ее можно было списать на статистическую погрешность или еще какие-то факторы. Но где-то «в песках» потерялись около 7 млн. человек – а этого уже вполне достаточно, чтобы призадуматься. Конечно, прежде чем строить далеко идущие выводы об ущербности российской статистики, надо проверить более простые объяснения. Например, что в цифрах по избирателям не учитываются некоторые категории граждан: А) Недееспособные Б) Находящиеся в местах лишения свободы Но, если бы разночтения были вызваны именно этими причинами, мы могли бы ожидать, что распределение ошибки легло бы равномерно на все субъекты РФ (действительно, вряд ли стоит полагать, что доля недееспособных граждан, например, в Мордовии будет принципиально выше или ниже, чем в Татарстане). Читать далее
Маслов Дмитрий 12.09.2018 10:57 maslovdm
Пять причин, что жилье упадет до глубин
Ранее я касался долгосрочных факторов в пользу роста цены жилья. Теперь, давай подумаем, какие существуют доводы в пользу удешевления (тоже пока долгосрочные). Здесь сразу для любителей проецировать на «Россию, здесь и сейчас» - в этой заметке я касаюсь абстрактных теоретических закономерностей. Прямые практические выводы надо делать очень аккуратно – т.к. цена – это равнодействующая огромного количества факторов. 1. Товарная сущность квартир Недвижимость существует сразу в двух ипостасях, что часто запутывает людей. Квартиры одновременно и товар (физическое благо, продукт) и деньги (средство накоплений, инвестиции и актив приносящий доход). Если смотреть на квартиру только с точки зрения товара, то серьезных причин для постоянного роста ее цены стабильно выше инфляции почти нет. Скорее наоборот – постепенно реальная цена будет сползать вниз, отражая все более высокий уровень технологий. Единственное исключение – это ситуация, когда предложение товара принципиально ограничено (нехватка места для строительства). Читать далее
Маслов Дмитрий 06.09.2018 18:37 maslovdm
Семь причин, почему жилье растет до вершин
Часто приходится слышать, что «квартиры дорожают всегда». Дескать, в любой ситуации покупай квартиру и не прогадаешь. Утверждение столь же безответственное, сколь и неверное Но определенные основания в пользу теории удорожания все же имеются. Попробуем разобраться где тут домыслы, а где факты. Прежде чем приступить к описанию факторов цен на жилье, отдельно выделим инфляционный фактор. Когда мы говорим о росте цен на квартиры, мы, разумеется, имеем в виду рост реальных цен. Однако многие путают номинальные и реальные цены, считая ростом цен на жилье простое переписывание ценников вслед за остальными товарами. Конечно, если записывать инфляционный фактор в союзники теории удорожания, то тогда не только квартиры, но и все другие товары, начиная от колбасы и заканчивая газовыми турбинами, внезапно становятся «инвестиционно привлекательными»! Абсурд? Но тогда и для квартир тоже. Конечно, мы должны учитывать ослабления покупательской способности денег и считать динамику цен на квартиры в реальном выражении. Читать далее
Маслов Дмитрий 03.09.2018 10:15 maslovdm
Закон понижения качества арендаторов
Бурное строительство, в сочетании с желанием людей иметь свой "угол", приводят к интересным закономерностям на рынке аренды. В предыдущих статьях я упомянул несколько казусов нерационального поведения на рынке жилья. Когда дело касается покупки квартиры, люди ведут себя не как экономические агенты, описанные в теории микроэкономики, а в соответствие со своими инстинктивными (= психологическими) установками. Очевидно, что получение квартиры в собственность сегодня – важнейшая экономическая цель подавляющего большинства россиян. Огромное количество людей стремятся к этому одновременно, хватая заветные метры при любой, малейшей возможности. А там, где множество людей действуют в едином порыве (=одинаково), возникают интересные закономерности или даже, можно сказать, законы. Один такой своеобразный закон я сегодня разберу. Это закон «понижения качества арендаторов». По мере того, как все больше людей отказываются от съема жилья, переезжая в собственную квартиру, качество тех, кто приходит им на смену, будет все ниже и ниже. Читать далее
Маслов Дмитрий 30.08.2018 17:08 maslovdm
Казусы нерационального поведения: «Оставлю квартиру детям или себе на пенсию»
И вновь, как в случае с «дядей» (это персонаж, которому никто не хочет платить), идея к этой заметке возникла после того, как я в сотый раз услышал от кого-то трафаретную фразу: «Покупаю квартиру, чтобы оставить ее детям». Другой вариант этой фразы «куплю себе на пенсию». Когда многие, совершенно незнакомые друг другу люди, начинают вести себя, ну скажем, странно и в оправдание своим нелогичным действиям приводить одни и те же обоснования, одними и теми же словами, это как минимум повод задуматься. А все ли здесь так просто? Человеку свойственно поступать нерационально, но совершив такой поступок, он всегда пытается придать ему видимость смысла. Сначала совершается действие, а уже потом под него подводится аргументация. «Дети» и «пенсия» удобны тем, что, во-первых, думать о них – это социально одобряемое поведение, а во-вторых, совершенное как бы ради них действие (покупка квартиры) максимально отдалено по времени от момента, когда эффективность этого действия будет доказана (или опровергнута). Читать далее
Маслов Дмитрий 28.08.2018 21:40 maslovdm
КАЗУСЫ НЕРАЦИОНАЛЬНОГО ПОВЕДЕНИЯ: «БУДУ ПРОДАВАТЬ КВАРТИРУ ГОД (ДВА, ТРИ...), НО ТОЛЬКО НЕ В УБЫТОК СЕБЕ»
Нежелание закрывать убыточную сделку - одна из ключевых закономерностей поведения мелких игроков на финансовых рынках. На рынке недвижимости это правило также работает Я много раз сталкивался с психологией мелких инвесторов на фондовом рынке, которые совершив неудачную сделку, не спешили ее закрывать, т.к. это означало бы для них фиксацию убытков и признание своего поражения. При этом они готовы были с ужасом наблюдать, как их убыток растет, но ничего не предпринимали. Один мой приятель накупил акций «ОГК-2», когда их цена упала в два раза от максимума, считая, что это «дешево». Точно так же поступили и другие миноритарии. Беда в том, что цену определяли не они, и цена продолжала падать, а убытки, соответственно, расти. На мой вопрос «И что дальше?», приятель с грустью заявил, что все равно не будет продавать, а если цена не отрастет, оставит акции себе на пенсию или детям. К слову, на тот момент он был неженат, и детей пока не намечалась. Читать далее
Маслов Дмитрий 26.08.2018 17:31 maslovdm
И ВСЕ-ТАКИ, ЧТО ВЫГОДНЕЕ, ИПОТЕКА ИЛИ АРЕНДА
Разместив небольшую заметку про «дядю», я, честно говоря, не ожидал такой бурной реакции. Во многом это именно психологическая реакция, о которой я и говорил. Под определенные эмоции подстраивается аргументация. Желание купить во что бы то ни стало сильнее здравого смысла, и логические аргументы блокируются. Попутно выяснилось, что многие читатели действительно не понимают, как считать сравнительную выгоду аренды и ипотеки. В интернете гуляет множество расчетов на эту тему, но они обычно касаются каких-то конкретных примеров. Ситуацию в целом они не проясняют, а только вносят путаницу. Пожалуй, я готов раз и навсегда закрыть этот вопрос, ведь все сводится к достаточно тривиальной задачке на проценты. Чтобы ее решить, я ее переформулирую, т.к. задача на самом деле сводится к вариантам – «купить квартиру и получить арендный доход» и «положить деньги в банк на депозит». Именно так: покупатель квартиры получает арендный доход, но несет расход по кредиту. Читать далее
Маслов Дмитрий 24.08.2018 01:32 maslovdm
КАЗУСЫ НЕРАЦИОНАЛЬНОГО ПОВЕДЕНИЯ: «НАЛЕТАЙ, ПОДОРОЖАЕТ!»
Одна из причин, почему так сложно получить качественную и независимую аналитику на рынке жилья в том, что влиятельным группам интересов это совершенно ни к чему. Застройщики, агентства недвижимости, банки, риелторы и обслуживающие их маркетологи находятся в одной упряжке и всегда действуют в едином порыве. Их задачи противоположны интересам рядового потребителя. Одна из широко известных манипуляций – создание общего информационного фона, в котором цены на жилье росли, растут и будут расти. Суть ясна: заработать больше денег и побудить людей ускорить решение о покупке. Эксплуатируются глубинные страхи людей - потерять нажитое добро, деньги. То, что этот страх имеет глубинное происхождение, доказывает многочисленные случаи ажиотажа на потребительских рынках – во время кризисов, при первых сообщениях о каких-то сбоях в поставках. Например, выстраиваются очереди за сахаром, солью, консервами и т.д. В конце 2014 года, после того, как рубль девальвировался, кто беднее, хватал сахар и гречку, кто чуть богаче – бытовую технику. Читать далее
Маслов Дмитрий 24.08.2018 01:28 maslovdm
КАЗУСЫ НЕРАЦИОНАЛЬНОГО ПОВЕДЕНИЯ: «ЛУЧШЕ БУДУ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ, НО ЖИТЬ В СВОЕМ, ЧЕМ ПЛАТИТЬ «ДЯДЕ» ЗА ЧУЖУЮ»
Этот неизменный «дядя», пожалуй, главный герой обывательских рассуждений о жилой недвижимости, т.к. постоянно встречается у людей, не знакомых между собой. Нелюбовь к «дяде» перекрывает все разумные и рациональные доводы. Давайте разберемся, почему. Безусловно, существует множество случаев, когда купить жилье выгоднее, чем снимать, однако это вопрос чисто математический. Свои расчеты я приводил в статье «что выгоднее: ипотека или аренда». Как правило, на одной чаше весов выплаты арендодателю, на другой – выплаты банку процентов. Причем, зачастую, банку приходится платить больше. Почему выплаты процентов банку более предпочтительны, чем выплаты за съем, никто обычно внятно объяснить не может. Не хочу «платить дяде» и все. Хотя банк вроде тоже далеко не родственник, и не близкий. Это и есть психология. После того как математические аргументы показывают свою несостоятельность, люди пытаются обосновать свое нерациональное решение неэкономическими аргументами. Читать далее

Популярные сообщения

О происхождении денег на покупку недвижимости
Чем полезны кейсы по недвижимости (истории, которыми делятся люди на форумах и в жизни) – так это тем, что по ним можно отследить не только цены конкретных
0
Шпаргалка по карте БИНБАНКА (теперь ОТКРЫТИЕ)
Компенсация покупок бонусами: Покупка не в исключениях по MCC Покупка не старше 30 дней Покупка на сумму 500 руб и более Покупка сделана не
0
История создания Платформы "Активный Путь" или стартапы, которые действительно взлетают, если приложить к ним достаточное количество усилий за долгий период времени
Хочу поделиться своим реальным опытом. Проработав в банке более 7 лет, у меня было множество стартапов: это было давно, когда еще прохождение сертификации
0
ИТОГИ 2018 ГОДА. ПОД ЗНАКОМ $
2018 год закончился, а вместе с ними и новогодние праздники – пора подводить официальные финансовые итоги года. Забегая вперед, скажу, что итоги получились
0

Новые сообщения