Зомби-рынок: строители, у которых нет денег на строительство, берут деньги у покупателей, у которых нет денег на покупку

24.05.2019 14:46 4 3 039 просмотров
Не все что шевелится, обязательно живое.
Строительные рекорды поражают воображение, вот только на реальный платежеспособный спрос они давно не опираются.
Государство заигралось в поддержку, ухитряясь одновременно субсидировать и спрос, и предложение - а это, извините, уже смахивает на идиотизм.
Самое мягкое слово, которое можно подобрать для сегодняшней ситуации в строительстве - абсурд. Или образно назовем все что происходит зомби-рынком. Рынком ходячих мертвецов.

Тема «эскроу», которая муссируется в СМИ последнее время, появилась не на ровном месте.
Ведь как было раньше? Застройщики занимали у населения и на эти деньги вели строительство. Им так было удобнее: можно было не платить проценты живыми деньгами и без санкций задерживать ввод зданий. Инвесторы тоже получали выгоду за счет скидки на новостройки. Все были довольны (если дом достраивался).

Схема движения денег упрощенно выглядела так:
Население → Застройщик

Но время шло, и однажды наступил день, когда деньги у людей... закончились.
Заплатить застройщику было нечем, и люди начали сами обращаться за кредитом в банк. Теперь фактически стройку финансировал банк. Участие инвесторов превратилось в фарс.

Схема движения денег изменилась:
Банк → Население → Застройщик

В этой схеме роль населения стала пассивной. И банкам поручили кредитовать стройку напрямую. Так в муках родилось «эскроу».
Правда, возникла одна проблема: убирая население из процесса зарабатывания денег, одновременно испарялся и их интерес во всем этом участвовать. Какой смысл покупать новостройки, если прежней прибыли больше нет?

Но была и другая проблема, намного серьезнее. Дело в том, что сами банки - зачастую такие же живые трупы, как и строительный рынок, который они кредитуют.
У населения нет денег на покупку. Но у банков их тоже не достаточно, поскольку система держится на плаву только благодаря триллионным вливаниям ЦБ.

В 2013-2018 годах банковская система пережила ковровые отзывы лицензий и санации.
По оценкам экспертов общая дыра на зачистку частного банковского сектора превысила 5 трлн. руб. с 2013 года. Почти три триллиона из них были потрачены на санации (спасения за государственный счет), в том числе на такие крупнейшие банки как Открытие, Бинбанк и Промсвязьбанк - все эти банки ранее входили в топ-20. https://www.kommersant.ru/doc/3674448
Остальное ушло на выплаты возмещения по вкладам через АСВ (Агентство по страхованию вкладов).

Очевидно, без вливаний государства не было бы и кредитов экономике. В частности строительному сектору. То есть реально схема видоизменилась:
Государство→ Банк → Население → Застройщик

Тут мне могут возразить, что Сбербанк и ВТБ, которые выдают львиную долю ипотечных кредитов, не находятся на санации. Ну, это как посмотреть. Во-первых, сам статус полугосударственных образований намекает на источник формирования их капитала. Во-вторых, эти банки тоже отнюдь не стесняются обращаться за помощью к государству, только называется это красивым словом «докапитализация». Вот одна из статей на эту тему. 300 млрд. руб. в 2015 году получил ВТБ https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2018/02/27/752092-vtb-gospodderzhkoi
Сбербанк не берет деньги у государства так нагло как ВТБ, но его статус позволяет получать дешевое фондирование, в том числе и у ЦБ при необходимости. Способность Сбербанка выдавать дешевые ипотечные кредиты в условиях свободного рынка находится под большим вопросом.

Но это еще не все.
На самом деле, цепочка, представленная выше, слишком длинная. Мертвец рискует споткнуться и упасть.
Чтобы этого не произошло, государство реализует программы прямого субсидирования спроса. Всем известный маткапитал - не что иное, как прямая господдержка рынка недвижимости. Схема упрощается:

Государство→ Население → Застройщик

Есть и еще более короткая цепочка:
Государство →Застройщик

Это когда государство уже на таясь берет на себя функции застройщика (например, пресловутая реновация), либо поддерживает стройку вливаниями в околобюджетные фонды.

Буквально сегодня на РБК вышла очередная чудесная новость.
Потери государства от передачи «Роскапитала» «Дом.РФ» оценили в 80 млрд руб.
https://www.rbc.ru/finances/21/05/2019/5ce2cf3c9a79473d96cad6ca
что отразило потери на достройку домов обанкротившейся Су-155.
То есть, выражаясь русским языком, государство профинансировало стройку за счет бюджета (читай, налогоплательщиков).

А как вам такая новость:
«Дефицит Фонда защиты прав дольщиков составляет 340 миллиардов рублей, сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев на круглом столе в Совете Федерации».
В итоге принято решение о «дофинансировании» фонда на недостающую сумму. Разумеется, тоже из бюджета.

Подытожим.
Рынка недвижимости, как самостоятельной величины, больше не существует.
Нормальный рынок – это когда контрагенты заключают между собой сделки, а роль государства самое большее сводится к законодательному регулированию.
То, что есть сейчас – это что-то другое.
И запах мертвечины становится все более отчетливым.
Государство не просто поддерживает, но уже непосредственно формирует спрос. Попутно занимаясь обеспечением предложения.
Грубо говоря, оно одновременно финансирует строительство и дает людям деньги на покупку того, что построено.
Вам это ничего не напоминает?
Конечно же индустриальное строительство времен СССР!
Только тогда все-таки было честнее. Государство не прикрывалось рыночными лозунгами, а просто обеспечивало людей квартирами.
Сейчас, в принципе мы возвращаемся к тому же.
И чем дальше, тем больше.

Источник

Комментарии 4

renaissanceman  (renaissanceman)
#
Абсолютно совпадает с моим видением жилищного рынка РФ.
Сергей Б (Birza4you)  (ХСБ)
#
Только тогда все-таки было честнее. Государство не прикрывалось рыночными лозунгами, а просто обеспечивало людей квартирами.
Сейчас, в принципе мы возвращаемся к тому же.
И чем дальше, тем больше.

- Вот только тогда обеспечение было без процентов, но "за выслугу лет - пресловутая очередь", а сейчас государство обеспечивает население квартирами "через иМпотеку" заставляя десятки лет выплачивать долг.
Так что схемы в СССР и РФ всё же разные, хоть и работают похоже. Что лучше не возьмусь сказать. Это как выбор из двух зол: или жди десятки лет или долг выплачивай десятки лет.
Более удобны жителям были бы возможности строить кооперативами, чтобы платить адекватную цену и строить для себя адекватного качества за адекватные деньги и в адекватный срок. Однако это не выгодно ни государству ни бизнесу. Подобные схемы работать по многим причинам не будут, им просто не позволят работать.
Так что выбираем из двух оставшихся зол.
Андрей Малышев
#
Да и тогда обеспечение не было честным, кто то получал хорошие квартиры, сдавая свои похуже, а кто то в очериди стоял годами...
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
Андрей Малышев пишет:
Да и тогда обеспечение не было честным, кто то получал хорошие квартиры, сдавая свои похуже, а кто то в очериди стоял годами...


А так всегда получается, если государство начинает регулировать рынок
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Таблица вкладов с максимальными процентами в рублях. Апрель 2021
Таблица приведена по состоянию на 10.04.2021 Обсуждение - на форуме в топике "Обсуждение вкладов с максимальными процентами в рублях" Архив таблиц по
4
Победит ли Озон Алиэкспресс
Интересно, в конце марта прошла онлайн-конференция Яндекс, событие ежегодное и уважаемое, и там были приведены цифры, по которым ясно что за прошлый год
0
Наземная пересадка строящегося перехода московского метро по банковским картам МИР наконец то стала бесплатной!
Была проблема с которой столкнулись все, кто ездит через авиамоторную с пересадкой с розовой на жетную и наоборот - при кешбеке по банклвсаим картам выяснилось,
0
Краткая выжимка по "Восторгу"
Бонусы начисляются после оплаты 10 к в месяц. 5% по жкх лимит 20к оплаты в месяц, 1% за все остальное до 100 к кроме исключений. Кэшбэк не начисляется
0
Умная жена — как нищему сума
Спасибо жене, которая была рядом и по моим ответом поняла неладное и вырвала трубку.
0

Новые сообщения

Продукты Банки.ру