Расписка к ДКП квартиры

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Уважаемый Tin064, лично Вы, будучи продавцом объекта недвижимости передали бы покупателю собственноручно подписанную расписку, являющуюся документом, подтверждающим факт реального получения Вами денег, которые фактически Вы будете получать из арендованной покупателем банковской ячейки только после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданный Вами объект недвижимости?
----------


В данный момент мы рассматриваем ситуацию со стороны Покупателя, и вопрос с описанием проблемы задан именно покупателем. Мой ответ дан по конкретной ситуации.

В целом, обычно расписки в такой ситуации не передаются сразу Покупателю, а передаются на хранение третьим сторонам или даже в дополнительно арендованную ячейку.

Лично я против такой практики и считаю метод расчета через ячейку устаревшим и потенциально имеющим вероятность возникновения подобных споров. Как я написал постом выше, предпочитаю и советую проводить расчеты через условные аккредитивные счета.

Повторю еще раз, данный ответ был дан по конкретной ситуации стороне сделки, являющейся Покупателем.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
При денежном расчёте способом через банковскую ячейку после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на купленный объект недвижимости именно собственноручно подписанная продавцом и переданная покупателю расписка (или акт приёма-передачи денег) является единственным документом, подтверждающим фактическую передачу покупателем денег продавцу, чем именно и объясняется вполне обоснованное требование Федеральной налоговой службы её представления покупателем для получения имущественного налогового вычета.
----------

Я здесь не соглашусь с Вами, потому что при способе расчета через ячейку, передачи денежных средств из рук в руки от покупателя продавцу не происходит также как и при банковском переводе, Расписка уместна лишь при передачи из рук в руки. В рассматриваем случае факт расчета будет подтверждаться согласием продавца на помещение ДС причитающихся по договору в ячейку с его пересчетом и в его присутствии и дальнейшее успешное посещение ячейки в указанные по договору с банком о хранении этих ДС сроки. Никакие расписки тут не нужны вовсе.

----------
Цитата

Tin064 пишет:
А вообще, на будущее, я бы советовал пользоваться не ячейками, а условным (блокированным) аккредитивным счетом, что, по сути, то же самое - деньги вносятся на счет, доступ к которому у Продавца возникает после регистрация перехода права. Разумеется, этот способ пригоден только для полностью "прозрачных" расчетов и полных сумм в договоре купли-продажи.
----------

А чего это счет для "не прозрачных" сделок не подходит? Главное банкам подходит, а Вам не подходит... какие Вы привередливые.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Сколько времени прошло с даты государственной регистрации перехода к Вам права собственности на купленную квартиру и получения продавцом Ваших денег из арендованной Вами банковской ячейки?
----------

Регистрация прошла 29.09.2020, а деньги он забоал 5.10.2020

----------
Цитата

Golikov.VV пишет:
...при способе расчета...при банковском переводе...
----------
1. При расчёте банковским переводом покупатель получает на руки банковский документ, подтверждающий выдачу им сообтветствующего поручения о переводе денег на банковский счёт продавца или депозитный счёт нотариуса. ----------
Цитата

Golikov.VV пишет:
В рассматриваем случае факт расчёта будет подтверждаться согласием продавца на помещение ДС причитающихся по договору в ячейку с его пересчетом и в его присутствии и дальнейшее успешное посещение ячейки в указанные по договору с банком о хранении этих ДС сроки.
----------
2. Если только это согласие продавца будет указано в заключённом с покупателем договоре купли-продажи, потому что вложение покупателем в арендованную им банковскую ячейку в присутствии продавца денег не равно их последующему фактическому получению продавцом после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности и не обеспечивает их гарантированное получение продавцом. ----------
Цитата

Tin064 пишет:
...деньги были пересчитаны, проверены (при желании) и заложены в ячейку продавцом (в том числе) ЛИЧНО...
----------
3. По общему правилу в арендованную покупателем банковскую ячейку деньги закладывает именно покупатель в присутствии продавца в подтверждение не факта расчёта с продавцом, а наличия у покупателя денежных средств, достаточных для исполнения своего основного денежного обязательства уплаты их продавцу в соответствии с указанной в заключённом договоре купли-продажи ценой проданного объекта недвижимости.

4. Другое дело, если в заключённом договоре купли-продажи будет внесено условие признания его сторонами или продавцом фактического получения денег покупателя при их вложении покупателем в арендованную им банковскую ячейку в присутствии продавца, тогда в этом случае продавец добровольно, осознанно и самостоятельно принимает на себя риски последующего фактического не получения денег покупателя из арендованной им банковской ячейки. ----------
Цитата

Tin064 пишет:
... После этого ни у кого не было доступа к ячейке без личного участия (присутствия) продавца.
----------
5. Что не соответствует действительности и подтверждается многочисленными случаями несанкционированного доступа к содержимому банковских ячеек без личного участия (присутствия) продавца, о чём можно посмотреть в теме "Ограбление банковских ячеек" на этом же форуме. ----------
Цитата

Rustamka пишет:
Регистрация прошла 29.09.2020, а деньги он забрал 5.10.2020
----------
6. Rustamka, в Вашем случае, если продавец фактически не получил бы Ваши деньги, давно заявил бы в полицию об их краже из арендованной Вами банковской ячейки и сообщил бы Вам об этом.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
в Вашем случае, если продавец фактически не получил бы Ваши деньги, давно заявил бы в полицию об их краже из арендованной Вами банковской ячейки и сообщил бы Вам об этом.
----------

Так вопрос в другом. Грубо говоря что в расписке написано то, что по факту небыло в данный день. Действительна ли данная расписка?

----------
Цитата

Oleg_go пишет:
А чего это счет для "не прозрачных" сделок не подходит? Главное банкам подходит, а Вам не подходит... какие Вы привередливые.
----------

Банкам-то наплевать, а вот у налоговой могут возникнуть вопросы, особенно после 11 января 2021.

----------
Цитата

Rustamka пишет:
Так вопрос в другом. Грубо говоря что в расписке написано то, что по факту небыло в данный день. Действительна ли данная расписка?
----------


В расписке написано именно то, что по факту было в этот день. Деньги были получены продавцом, пересчитаны и (вместе с покупателем) заложены в банковскую ячейку до регистрации перехода права собственности.
После регистрации продавец лишь забирал из ячейки то, что он туда заложил в тот день. Уже, по сути, не пересчитывая и не проверяя, ибо закладывал деньги сам и претензии к вам, как к покупателю, предъявить не может.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Если только это согласие продавца будет указано в заключённом с покупателем договоре купли-продажи
----------

Естественно, в договоре должно быть подробно указано, что оплата происходит в момент внесения денежных средств на хранение в банковскую ячейку. Если продавец не согласен с такой формулировкой то не нужно расчитываться таким образом ----------
Цитата

Rustamka пишет:
Грубо говоря что в расписке написано то, что по факту небыло в данный день.
----------

Для налоговой пойдет.. для суда нет.

----------
Цитата

Golikov.VV пишет:
...в договоре должно быть подробно указано, что оплата происходит в момент внесения денежных средств на хранение в банковскую ячейку.
----------
1. В качестве примера Вы привели расплывчатую формулировку, не отражающую факт реального получения продавцом денег покупателя на момент их закладывания покупателем в арендуемую им банковскую ячейку в присутствии продавца на обусловленный договором её аренды срок до момента получения банком сведений о государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на купленный у продавца объект недвижимости, в связи с чем эти деньги покупателя будут находиться на временном хранении в арендованной покупателем банковской ячейке и не являются собственностью продавца, тем более, что продавец не заключает с банком договор их хранения в арендованной покупателем или иной банковской ячейке за исключением, если договор аренды индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки) предусматривает условие её аренды покупателем и продавцом вместе. ----------
Цитата

Golikov.VV пишет:
Если продавец не согласен с такой формулировкой то не нужно расчитываться таким образом
----------
2. Дело в том, что многие продавцы не понимают юридического для них значения такой формулировки и связанных с ней неблагоприятных для них последствий в случае несанкционированного доступа к содержимому арендованной покупателем банковской ячейки до момента доступа к ней продавцов после государственной регистрации перехода к покупателям права собственности на проданные продавцами объекты недвижимости, поэтому существенным для продавцов условием заключаемого основного договора возмездного отчуждения принадлежащих им объектов недвижимости является указание в нём следующего условия:

«Полное надлежащее исполнение Покупателем своего основного денежного обязательства уплаты Продавцу всей денежной суммы, соответствующей указанной в пункте 00 настоящего договора цене отчуждаемого Объекта, признаётся его Сторонами после её фактического получения продавцом из арендованного Покупателем индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки) после государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности и также после передачи третьим лицом (ф. и. о.) Покупателю заранее собственноручно подписанной Продавцом в присутствии Покупателя расписки Продавца, переданной также в присутствии Покупателя третьему лицу (ф. и. о.) на временное хранение до момента фактического (реального) получения Продавцом вышеуказанной суммы денег после государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на купленную у Продавца Квартиру.». ----------
Цитата

Tin064 пишет:
Деньги были получены продавцом, пересчитаны и (вместе с покупателем) заложены в банковскую ячейку до регистрации перехода права собственности.
----------
3. Такое утверждение:

1) противоречит самой сути способа денежного расчёта через арендуемый покупателем индивидуальный банковский сейф (банковскую ячейку), при использовании которого в сделках с недвижимостью именно покупатель закладывает в арендуемый у банка индивидуальный банковский сейф (банковскую ячейку) свои деньги, предназначенные для их последующего фактического (реального, а не формального) получения продавцом после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на купленный у продавца объект недвижимости, потому что в течение срока до представления продавцом банку документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности эти деньги находятся на хранении в арендованном покупателем индивидуальном банковском сейфе (банковской ячейке), реально и фактически получить которые продавец вправе и физически может только после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на купленный у продавца объект недвижимости;

2) имеет место быть при внесении в основной договор купли-продажи вышеуказанного условия (либо аналогичного условия в иной редакции), которым продавец признаёт факт реального получения от покупателя всех денег за проданный объект недвижимости и, соответственно, полного и надлежащего исполнения прокупателем своего основного денежного обязательства передачи продавцу всех денег в момент их закладки покупателем в присутствии продавца в арендованный покупателем индивидуальный банковский сейф (банковскую ячейку).

4. Что подтверждается судебной практикой, например Апелляционным определением Московского городского суда от 04.10.2018 по делу № 33-43177/2018, согласно которому Судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда по этому делу признала факт неполучения одним из продавцов своих 2/9 долей денег в сумме 1 млн 288 тыс. руб. 08 коп. за квартиру, проданную всеми тремя собственниками за 5 млн 800 тыс. руб., даже при написании этим продавцом и другими продавцами расписки в их получении до заключения основного договора купли-продажи при условии денежного расчёта покупателя с продавцами через арендованный им индивидуальный банковский сейф (банковскую ячейку), в который покупатель поместил все деньги, предназначенные для их получения продавцами после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на купленную у продавцов квартиру.

4.1. При этом:

1) в собственноручно подписанной расписке всех трёх продавцов было указано, что они "получили от покупателя...5 800 000 руб. за проданную ими квартиру по адресу:...в соответствии с договором купли-продажи от...материальных и иных претензий к покупателю не имеют, расчёт произведен полностью.";

2) в обоснованиии своего определения об удовлетворении иска этого не получившего свои деньги продавца Судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда истолковала, что "из буквального анализа...условий договора следует, что при написании расписки ...фактически денежные средства не передавались продавцам, а были помещены в банковскую ячейку, и получить их можно было только при предоставлении вышеуказанных документов, в перечень которых входила и данная расписка.";

3) Определением Мосгорсуда от 21.01.2019 № 4г-0332/19 было отказано в передаче кассационной жалобы представителя ответчика по вышеуказанному делу для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

----------
Цитата

Rustamka пишет:
Могут ли эту расписку признать безденежной? Может ли продавец заявить что деньги он не получал за квартиру и оспорить сделку?
----------


Расписка не является безденежной. Это просто такое выражение.

Безденежным, т. е. незаключенным, является договор займа.

Ваш документ хоть и называется "расписка" не является распиской в смысле ст. 808 ГК РФ: в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Ваша расписка является документом предусмотренным ст. 408 ГК РФ: кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

То есть это просто письменное доказательство выполнения Вами обязанности по оплате по договору купли-продажи. Одно из доказательств, не единственное и не эксклюзивное.

Даже если бы у Вас не было этой расписки, или даже если бы она была другой датой, продавец мог бы заявить, что он деньги не получал. Например, на основании того что расписка сфальсифицирована, он подписал её под действием обмана или угроз, а если бы её не было, что он денег фактически не получил, так как их из ячейки украли или забрал его представитель по доверенности, но денег ему не передал.

В чём суть: в том, что суд будет оценивать все доказательства в их совокупности и никакое доказательство не имеет заранее установленной силы: и объяснения продавца о том, что деньги были фактически заложены в ячейку, и факт того, что продавец после закладки добровольно подписал договор и поехал сдавать его на регистрацию и договор аренды ячейки с условием, что продавец имеет к ней доступ в определенные даты с предъявлением установленных документов, и данные из банка, что в определенную дату продавец предъявил эти документы и получил доступ к ячейке, после чего договор аренды досрочно прекратился и в ячейке после посещения продавца было пусто.

Эта расписка сама по себе не имеет никакого "критического значения".

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
3. Такое утверждение:

1) противоречит самой сути способа денежного расчёта через арендуемый покупателем индивидуальный банковский сейф (банковскую ячейку), при использовании которого в сделках с недвижимостью именно покупатель закладывает в арендуемый у банка индивидуальный банковский
----------


Много текста из ничего.

В том деле, на которое Вы ссылаетесь было три продавца (сособственника) одной квартиры.

Деньги были заложены полностью, но доступ в договоре аренды ячейки был прописан только для двух из трех продавцов.

На заседании суда второй инстанции одна из этих двух продавцом сказала, что они (двое продавцов) поделили эти деньги между собой после того как она забрала деньги из ячейки, а третьему продавцу не отдали его долю, так посчитали, что этот третий и так свое получил ещё при жизни того человека (их матери), от которого им всем троим досталась квартира.

В таких условиях, когда дурак ответчик сам во всем признался, никакой суд никогда бы не отказал этому третьему продавцу во взыскании его доли с двух первых.

Но никто в этом деле не ставил под сомнение тот факт, что покупатель выполнил свое обязательство по оплате, заложив деньги в ячейку. Спор был не с покупателем, а одного продавца с двумя другими продавцами о судьбе денег, которые достали из ячейки.

----------
Цитата

BambulaGTS пишет:
...никто...не ставил под сомнение тот факт, что покупатель выполнил свое обязательство по оплате, заложив деньги в ячейку.
----------
1. Если только основным договором купли-продажи объекта недвижимости не предусмотрено иное, заложение покупателем денег в арендованный им индивидуальный банковский сейф (банковскую ячейку) не является завершённым исполнением им своего основного денежного обязательства перед продавцом хотя бы потому, что согласно условиям заключаемого покупателем с банком договора аренды индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки) продавец фактически получает эти деньги и имеет реальную возможность распоряжаться ими по своему усмотрению только после государственной регистрации перехода к продавцу права собственности на купленный объект недвижимости, но никак не в момент их закладки покупателем в присутствии продавца в арендованный покупателем индивидуальный банковский сейф (банковскую ячейку).

2. Кроме того, в судебной практике имеется другой пример, содержащийся в Апелляционном определении Мосгорсуда от 16.02.2016 по делу № 33-2713/2016, согласно которому покупатель также заложил в присутствии продавца деньги в арендованный индивидуальный банковский сейф (банковскую ячейку), которые после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданную квартиру продавец не получил по независящим от него обстоятельствам (в настоящем деле по причине отказа банка в доступе продавца к нему и к его содержимому из-за ошибки в договоре купли-продажи, исправлять которую покупатель отказался, ссылаясь на свою занятость, однако вселившись в купленную квартиру вместе с членами своей семьи).

2.1. При этом в собственноручно:

1) подписанном сторонами заключённой сделки акте приёма-передачи квартиры было указано, что "стороны произвели все расчеты между собой в связи с заключением вышеуказанного договора, материальных и иных претензий друг у другу не имеют.";

2) написанной, подписанной продавцом и переданной ответчику расписке было указано, что "сумму в размере 2 млн. руб. за проданную...квартиру, расположенную по адресу:...от покупателя получила в полном объеме, материальных претензий по оплате не имеет.". ----------
Цитата

BambulaGTS пишет:
Расписка не является безденежной. Это просто такое выражение.
----------
2.2. Однако Судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда:

1) пришла к выводу:

а) о безденежности расписки, представленной покупателем-ответчиком в подтверждение произведённого им денежного расчёта с продавцом;

б) о неисполнении договора купли-продажи квартиры покупателем, поскольку он не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену, потому что продавец квартиры денежные средства не получил;

2) расторгла договор купли-продажи;

3) возвратила квартиру в собственность продавца;

4) выселила покупателя из купленной квартиры.

2.3. Определением Мосгорсуда от 28.04.2016 № 4г-4632/2016 отказано в передаче кассационной жалобы покупателя для её рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

----------
Цитата

wad910 пишет:
Банкам-то наплевать, а вот у налоговой могут возникнуть вопросы, особенно после 11 января 2021.
----------

И какие же вопросы возникнут у налоговой? Много у неё уже возникло вопросов на данный момент и что такого случится 11.01.2021, что налоговая вдруг начнет их задавать?

Данная расписка не является безденежной, а просто составлена с нарушениями к форме документа. Если Вы волнуетесь касательно оспаривания самого факта передачи денег, то все такие действия с банковской ячейкой подлежат обязательному видеонаблюдению.

----------
Цитата

Oleg_go пишет:
И какие же вопросы возникнут у налоговой? Много у неё уже возникло вопросов на данный момент и что такого случится 11.01.2021, что налоговая вдруг начнет их задавать?
----------

11.01.2021 начнётся сквозной контроль приходных операций на суммы свыше 600 т.р. и их автоматическая сверка с данными ФНС.

А вообще-то вопросы у налоговой возникали и до того. Просто не всегда.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Кроме того, в судебной практике имеется другой пример, содержащийся в Апелляционном определении Мосгорсуда от 16.02.2016 по делу № 33-2713/2016, согласно которому покупатель также заложил в присутствии продавца деньги в арендованный индивидуальный банковский сейф (банковскую ячейку), которые после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданную квартиру продавец не получил по независящим от него обстоятельствам (в настоящем деле по причине отказа банка в доступе продавца к нему и к его содержимому из-за ошибки в договоре купли-продажи, исправлять которую покупатель отказался, ссылаясь на свою занятость, однако вселившись в купленную квартиру вместе с членами своей семьи).
----------


По данному делу - покупатели, конечно, красавцы)) По-хамски взять и забрать деньги из ячейки после регистрации права собственности и получения расписки, вообще это достаточно вопиющий случай, и даже попахивает откровенным мошенничеством.
Ошибка была, как я понял, не в основном договоре купли-продажи квартиры, а именно в договоре с банком на аренду ячейки с условным доступом. Каким образом можно не заметить такую ошибку, когда ты являешься Продавцом, а возле твоей фамилии пишут "Покупатель" - тоже не совсем понятно.

На самом деле, момент передачи такой расписки Покупателю - очень тонкий и уязвимый момент.
Повторю, обычно она хранится либо у ответственного посредника, либо, что правильнее, в такой же арендованной ячейке с теми же условиями доступа после проведенной регистрации, но, наоборот, с доступом Покупателя, а не Продавца. В случае отказа/приостановки регистрации, либо вот в таких экстраординарных случаях, как минимум, стороны остаются при своем - покупатель с деньгами, а продавец - с распиской.

----------
Цитата

Tin064 пишет:
...момент передачи такой расписки Покупателю...
----------
Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 408 "Гражданского кодекса РФ (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 08.12.2020) обязанность продавца (как кредитора покупателя) выдать покупателю расписку обусловлена не только требованием покупателя, но и получением продавцом полностью или частично переданных ему покупателем (или его представителем) денег за проданный объект недвижимости, для их получения продавцом в свою личную собственность и возможности распоряжения ими по своему собственному усмотрению, чего не происходит при вложении покупателем своих денег в присутствии продавца в арендованный покупателем индивидуальный банковский сейф (банковскую ячейку) и документально подтверждается заключённым покупателем договором аренды индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки), потому что фактически получить эти деньги продавец вправе и физически может только после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на купленный у продавца объект недвижимости и представления банку документов, подтверждающих наступление этого обстоятельства, юридически значимого именно для фактического получения продавцом этих денег, почему именно апелляционные и кассационные судебные инстанции по двум вышеприведённым мною судебным делам не признали выданные продавцами покупателям расписки в якобы получении ими от покупателей денег за проданные объекты недвижимости в момент их закладки покупателями в присутствии продавцов в арендованные покупателями индивидуальные банковские сейфы (банковские ячейки) в качестве представленного покупателями доказательства якобы фактического получения продавцами этих денег, потому что на этот момент продавцы фактически их не получали и не имели возможность их реально получить в свою собственность и использовать по своему усмотрению.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
двум вышеприведённым мною судебным делам не признали выданные продавцами покупателям расписки
----------

Т.е. в суде расписку выданную мне продавцом могут не признать?

----------
Цитата

Rustamka пишет:
...в суде расписку выданную мне продавцом могут не признать?
----------
Уважаемый Rustam, в сделках, совершённых в вышеприведённых мною судебных актах продавцы деньги не получили в отличие от продавца купленной Вами квартиры, который Ваши деньги получил, что именно Вы сами подтвердили ----------
Цитата

Rustamka пишет:
...деньги он забрал 5.10.2020
----------
В связи с чем можете не переживать и спать спокойно!