| Цитата |
|---|
chay_nik пишет:
…представился хороший вариант купить квартиру. Квартира получена в наследство по завещанию в декабре 2019 года, т.е. 9 месяцев назад. Собственник указывает в ДКП полную сумму. Какие могут быть подводные камни? |
1. Вам надо учитывать, что согласно:
1)
части 1 статьи 1175 «
Гражданского кодекса РФ (часть третья)» от
26.11.2001 № 146-ФЗ (в редакции от 18.03.2019) (далее «ГК РФ»)
«
Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя…»;
2)
первому предложению части 3 статьи 1175 «
ГК РФ» «Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований.».
1.1. Как разъяснил
Пленум Верховного Суда РФ в
абзаце первом пункта 59 и
абзацах первом и
втором пункта 61 своего
Постановления от
29.05.2012 № 9 (в редакции от 23.04.2019) «
О судебной практике по делам о наследовании»:
«59. Смерть должника не является обстоятельством, влекущим досрочное исполнение его обязательств наследниками. Например, наследник должника по кредитному договору обязан возвратить кредитору полученную наследодателем денежную сумму и уплатить проценты на неё в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа; сумма кредита, предоставленного наследодателю для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена наследником досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом кредитора не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата, если кредитным договором не установлен более короткий срок уведомления; сумма кредита, предоставленного в иных случаях, может быть возвращена досрочно с согласия кредитора…»
«61. Стоимость перешедшего к наследникам имущества, пределами которой ограничена их ответственность по долгам наследодателя, определяется его рыночной стоимостью на время открытия наследства вне зависимости от ее последующего изменения ко времени рассмотрения дела судом.
Поскольку
смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства (например, в случае, если наследодателем был заключен кредитный договор, обязанности по возврату денежной суммы, полученной наследодателем, и уплате процентов на нее). Проценты, подлежащие уплате в соответствии со статьей 395 ГК РФ, взимаются за неисполнение денежного обязательства наследодателем по день открытия наследства, а после открытия наследства за неисполнение денежного обязательства наследником, по смыслу пункта 1 статьи 401 ГК РФ, - по истечении времени, необходимого для принятия наследства (приобретения выморочного имущества). Размер задолженности, подлежащей взысканию с наследника, определяется на время вынесения решения суда.».
2. Кроме того, согласно:
1)
статье 61.5 «
Федерального закона от
26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и
абзацу первому пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от
23.12.2010 № 63 (в редакции от 30.07.2013)
«
Оспаривание сделок должника может осуществляться в отношении наследников и в иных случаях универсального правопреемства в отношении лица, в интересах которого совершена оспариваемая сделка.»;
2)
первому предложению абзаца первого пункта 4 статьи 223.1 «
Федерального закона от
26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
«4. Права и обязанности гражданина в деле о его банкротстве в случае смерти гражданина или объявления его умершим по истечении срока, установленного законодательством РФ для принятия наследства, осуществляют принявшие наследство наследники гражданина.».
2.1. Исключение составляет предусмотренное абзацами вторым и пятым пункта 7 статьи 223.1 «Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» жилое помещение (его части), которое
не включается в конкурсную массу (имущество должника) «по истечении срока принятия наследства, установленного законодательством РФ, если такое имущество является
единственным пригодным для постоянного проживания помещением для
наследника.».
| Цитата |
|---|
Gacetero пишет:
Главный риск - появление наследников по закону, которые не знали отмерит и завещании и хотят его оспорить. |
3. Относительно других появившихся наследников содержится разъяснение в
пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (в редакции от 23.04.2019) «О судебной практике по делам о наследовании», согласно которому
«42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре,
наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников - при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).».
3.1. Соответственно, такую денежную компенсацию наследнику, принявшему наследство после истечения установленных законом срока его принятия и его восстановления при его пропуске по уважительным причинам, будет обязан выплатить по решению суда наследник, своевременно принявший наследство и продавший квартиру, или его правопреемники, но
не покупатель.
3.2. Основной риск покупателей таких квартир составляет обращение других наследников в суд с иском о
признании завещания и основанной на нём последующей сделки отчуждения квартиры недействительными по основаниям, содержащимся в
пункте 1 статьи 177 «ГК РФ», согласно которому
«1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими,
может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения.».
3.3. Поскольку завещание является односторонней сделкой, оно также может быть признано недействительным, как любая другая многосторонняя сделка, даже после смерти завещателя-наследодателя.
4. Существует также риск последующего появления лиц, имеющих бессрочное право пользования этой квартирой.
5. Поэтому перед принятием решения о купле такой квартиры необходимо тщательно, скрупулёзно и основательно проверить наследодателя, наследника и историю квартиры на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной.
