Наем с правом выкупа
Программа «Наем с правом выкупа» – пилотный проект ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Дом.рф) и ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (АФЖС), направленный на оказание помощи заемщикам, оказавшимся в трудном финансовом положении. Проект стартовал в 2015 году.
Участвовать в программе могут только те заемщики, у которых на дату подписания договора купли-продажи с АФЖС соблюдены следующие условия:
– соотношение кредит/залог – не более 85%;
– отсутствуют иски об обращении взыскания на объект недвижимости, за исключением исков, поданных группой Дом.рф.
Механизм заключается в том, что с согласия заемщика недвижимость, являющаяся залогом по кредиту, приобретается в собственность АФЖС по договору купли-продажи по рыночной цене. АФЖС, в свою очередь, полностью погашает долг заемщика перед кредитором. При этом с заемщиком заключается договор купли-продажи и договор найма с правом выкупа недвижимости. Таким образом, бывший заемщик не только освобождается от бремени ипотечного кредита, но и может еще какое-то время жить в квартире и даже выкупить ее обратно при улучшении своего финансового состояния.
Разница между ценой объекта недвижимости и размером погашенной задолженности учитывается в качестве аванса по договору найма с правом выкупа недвижимости. Благодаря авансу бывший владелец может и дальше проживать в квартире без оплаты стоимости найма и коммунальных платежей. Срок возможного проживания – от одного года и более в зависимости от размера аванса.
Неиспользованный остаток суммы аванса также может учитываться в счет оплаты в случае обратного выкупа недвижимости.
Цена по договору купли-продажи и стоимость аренды с первого года, в котором заключен договор найма с правом выкупа, определяются независимым оценщиком (отчет об оценке заказывается и оплачивается АФЖС). Далее ежемесячный платеж по найму индексируется не чаще одного раза в год и на сумму, не превышающую ставку индекса потребительских цен (ИПЦ) (показатель публикуется на сайте Росстата).
Цена обратного выкупа квартиры на каждый год определяется равной первоначальной цене приобретения, увеличенной на прогнозный ИПЦ, накопленный за период с даты покупки и до предполагаемой даты обратного выкупа. В данном случае вероятность снижения цен на недвижимость в общем и конкретного объекта в частности не предусмотрена.
