Эксперты рассказали о сценариях на рынке жилья в 2026 году: цены вырастут

2025 год стартовал с рекордно высокой ключевой ставки — 21%, которая держалась примерно полгода. Это заметно «остудило» и первичный, и вторичный рынки жилья. В новостройках спрос в основном сохранялся благодаря рассрочкам, семейной ипотеке и другим льготным программам.

Какие перспективы у покупателей в новом году? Эксперты рынка недвижимости предложили свои варианты развития событий

• По словам заместителя коммерческого директора девелоперской компании «Север» Ольги Андреевой, высокая ставка в первой половине 2025 года быстро снизила активность на рынке. «Быстрые» сделки практически исчезли, а клиенты перешли к более осторожной и прагматичной модели выбора. Покупатели стали требовательнее: внимательнее смотрят на планировки, инженерные решения, окружение и особенно на баланс «цена — качество». В итоге комфорт-класс окончательно закрепился как наиболее устойчивый сегмент.
• Основатель Pinigina Consulting Светлана Пинигина отмечает, что в Москве в этот период девелоперы фактически массово перешли на рассрочки и увеличенные скидки при оплате наличными. В регионах ситуация выглядела чуть стабильнее, однако высокие депозитные ставки также снижали спрос, поскольку население предпочитало держать деньги на вкладах.

Переломные признаки появились летом, когда Банк России начал снижать ключевую ставку. Сначала темпы были заметными — примерно на 1–1,5 п.п. за шаг, но затем регулятор перешел к более аккуратной траектории, дав понять, что резких и неожиданных решений ждать не стоит.

Параллельно в начале года девелоперы заняли выжидательную позицию, рассчитывая на новую волну господдержки на фоне разговоров о продлении программ и мораториев. Однако к середине 2025-го власти ясно обозначили: масштабных дополнительных мер не будет, и отрасли следует повышать финансовую дисциплину. Это подтолкнуло застройщиков к оптимизации бюджетов, сокращению затрат и «заморозке» части проектов.

На фоне умеренного спроса запуск новых проектов замедлился. Многие компании откладывали старт жилых комплексов до более благоприятного момента, кроме ситуаций, когда нужно было поддерживать продажи или когда финансирование уже было согласовано на привлекательных условиях. Элитный сегмент при этом сохранял относительную устойчивость: колебания были небольшими, а в Москве даже усилился вывод новых элитных проектов.

Одним из заметных трендов стала высокая активность регионов. Так, Екатеринбург по объему строительства обошел Санкт‑Петербург, демонстрируя очень высокий, а возможно и чрезмерный, темп девелоперской активности. Число новых стартов продаж и приход компаний из других городов остается значительным. Отдельно выделяется курортная недвижимость: в Крыму рынок оживлен, но начинают проявляться признаки перегрева — особенно в инвестиционных покупках.

Восстановление активности, прежде всего на «вторичке», стало заметно после снижения ключевой ставки: часть отложенного спроса реализовалась, и в отдельные месяцы рост числа сделок доходил до 30%30% год к году, хотя общее предложение по-прежнему велико. Дополнительным влияющим фактором стала подготовка рынка к возможным изменениям по НДС: несмотря на разные варианты развития событий, большинство девелоперов ждут скорее негативного эффекта.

Важный сигнал рынку — мораторий на судебные иски к застройщикам за перенос сроков сдачи не продлили, то есть ответственность усиливается. В сочетании со снижением ставки это выглядит как позиция государства: после периода охлаждения отрасль должна адаптироваться и работать в новых условиях без расчета на постоянную поддержку.

Исполнительный директор девелоперской компании «Мармакс» Павел Бушков считает, что ключевыми драйверами для рынка будут правила льготной ипотеки и динамика ключевой ставки ЦБ РФ.

• В оптимистичном варианте к концу 2026 года ипотечные ставки могут опуститься до 12–13%. В негативном сценарии снижение «ключа» будет медленным, а рыночная ипотека останется по сути недоступной по уровню ставок. При этом рост ключевой ставки в 2026 году он считает маловероятным: экономика уже приспособилась к изменениям и внешним условиям.

По льготной ипотеке, как отмечает Бушков, ограничения, вступающие в силу с 1 февраля 2026 года, ожидаемо сократят ее доступность. Возможное введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке может дополнительно ухудшить ситуацию. Однако, по его мнению, в 2026 году этот эффект частично компенсируется снижением ключевой ставки, а также ростом доступности рыночной и комбинированной ипотеки.

Еще один существенный фактор — дефицит кадров, который разгоняет себестоимость строительства. С 2027 года планируется запуск организованного набора трудовых мигрантов, но в 2026-м нехватка рабочей силы сохранится и будет давить на цены строительных работ.

Руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал» Юрий Цукер говорит, что 2025 год прошел под знаком выраженного снижения спроса на новостройки — прежде всего в ипотечных сделках. Сохранение ставки 21% в начале года привело к устойчивому падению ипотечной активности более чем на 50% и к увеличению сроков продажи объектов. В результате спрос сместился в комфорт+ и бизнес-класс как в более ликвидные сегменты.

Курортные направления стали исключением. В Крыму продолжал расти интерес к апартаментам с отельным управлением. Ограниченность предложения на первой линии и устойчивое увеличение турпотока привели к росту цены квадратного метра в 2025 году примерно на 20%.

В отдельных регионах жилищное строительство стало опережать развитие инфраструктуры и территории в целом, что потребовало дополнительных вложений. На этом фоне именно курортные зоны получили дополнительный приток капитала: внутренний туризм растет, а качественных объектов для аренды по‑прежнему мало.

Ольга Андреева добавляет, что дорогие заемные деньги заставили девелоперов пересматривать финансовые модели, переносить сроки стартов и обновлять продуктовые линейки. Ближе к концу года вырос интерес к инвестиционным покупкам. На фоне снижения депозитных ставок оживился спрос на встроенные коммерческие помещения в жилых комплексах — формат с более понятной доходностью и устойчивым спросом со стороны ритейла и сервисных компаний.

2026 год, по оценкам экспертов, станет переходным: многое будет зависеть от скорости снижения ключевой ставки и того, как будет меняться поведение покупателей. В базовом сценарии рынок начнет оживать постепенно: ипотека стабилизируется, а люди, привыкнув к новым условиям, вернутся к отложенным решениям. Это может привести к умеренному росту цен на уровне 6–10% — за счет восстановления спроса, удорожания строительства и перетока капитала из финансовых инструментов в недвижимость.

• Существенную роль сыграет изменение условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Ожидается, что январь будет более активным: многие семьи постараются успеть оформить сделки до вступления новых правил. Такой краткосрочный всплеск способен поддержать продажи в комфорт-классе, — считает Ольга Андреева.

Юрий Цукер предлагает умеренно позитивный взгляд на 2026 год: при снижении ключевой ставки и стабилизации экономики рынок жилья может перейти к постепенному восстановлению. Первые признаки оживления обычно проявляются в крупнейших агломерациях и быстро развивающихся регионах.

Осторожный сценарий на 2026 год выглядит так: если высокая ключевая ставка сохранится, а реальные доходы населения снизятся, покупатели продолжат занимать выжидательную позицию. Часть проектов может потерять экономическую эффективность, что приведет к снижению темпов ввода новостроек и удешевлению вторичного жилья. В этом случае девелоперы будут уменьшать площади, снижать «порог входа» для клиентов и выбирать для строительства те локации, где спрос остается устойчивым даже при общем падении покупательской активности.