В ближайшие 12 месяцев цены на недвижимость могут снизиться на 3-5%

Рейтинговое агентство АКРА опубликовало обзор рынка ипотечного кредитования в России «Ипотека: Есть ли  жизнь после 1 июля?»

Согласно прогнозу аналитиков агентства, цены на недвижимость в стране могут снизиться на 3-5% в ближайшие 12 месяцев. Причем коррекция произойдет как на первичном, так и на вторичном рынках. Однако после этого квартиры снова начнут дорожать на горизонте более 12-18 месяцев.

В обзоре отмечаются следующие тенденции рынка ипотечного кредитования:

— Цель Банка России по планомерному охлаждению ипотечного рынка постепенно достигается. Ожидаемый существенный спад ипотечных выдач в июле 2024 года не выглядит драматичным, если сравнивать с аналогичным периодом не рекордного 2023 года, а более ранних лет. Кроме того, как минимум половина месяца потребовалась на утверждение новых условий льготных программ и на адаптацию банков к ним и ужесточенным регуляторным требованиям. Агентство ожидает, что по итогам текущего года снижение выдач ипотечных кредитов на новостройки может составить около 25%, тогда как остальная ипотека сократится на 40%.

— АКРА прогнозирует рост ипотечного портфеля в 2024 году в пределах 10– 15%, а величину совокупных ипотечных выдач — в объеме 5–5,2 трлн руб., что примерно на 35% ниже показателя рекордного 2023 года (7,8 трлн руб.), но все же чуть выше (+5%) значений 2022 года (4,8 трлн руб.). При этом снижение ипотечных выдач на первичную недвижимость может составить около 25%, тогда как остальная ипотека сократится на 40%.

— Вопрос о наличии на рынке ипотечного пузыря по-прежнему актуален, так как в 2020–2024 годах стоимость квадратного метра жилья росла существенно быстрее, чем доходы населения, однако при этом качество ипотечного портфеля сохраняется устойчивым (доля проблемной задолженности на 01.07.2024 составила 0,6%).

— В настоящее время цены на жилую недвижимость в целом стабильны, однако в ближайшие 12 месяцев АКРА допускает некоторую коррекцию в пределах 3–5% как на первичном рынке, так и на вторичном, после чего стоимость жилья вновь начнет расти на горизонте более 12–18 месяцев.

Аналитики отметили, что как застройщики, так и собственники вторичного жилья все охотнее соглашаются на дисконт. Возможную коррекцию стоимости первичного жилья сдерживают несколько факторов:

·        значительная разница между льготными и рыночными ставками, сейчас достигающая в среднем 18–20%, способствует поддержанию спроса на первичное жилье за счет продления сроков действия льготных программ;

·        различные предложения от застройщиков, в основе которых лежат формально более выгодные условия для покупателя (в том числе программы рассрочки, партнерские программы с отдельными банками, низкая ставка в течение нескольких лет при более высокой стоимости приобретаемого жилья);

·        непродолжительный период времени, прошедший после прекращения и/или изменения условий ряда льготных программ: то есть цены, вероятно, только встали на путь торможения и пока по инерции растут, хотя и незначительно.

— Досрочное погашение ипотеки не имеет экономического смысла на фоне роста ставок по вкладам, что несет в себе риски ухудшения качества банковских портфелей в будущем. Учитывая большую долю льготных программ в ипотечных портфелях банков и значительно возросший средний срок ипотечных кредитов (с весны 2020 года увеличился с 18 до 26 лет), средний срок жизни ипотечных кредитов, как полагает АКРА, в краткосрочной перспективе будет составлять не менее десяти лет. Максимальная ставка по вкладам десяти банков, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц составила по состоянию на 3 декаду сентября 18,7%. С начала года она выросла на 3,9%. При этом максимальные ставки по вкладам в ряде банков доходят до 23%.

— Вступающий в силу с начала 2025 года ипотечный стандарт, разработанный с целью защиты прав и законных интересов заемщиков, может привести к еще большему росту ипотечной ставки, поскольку банки, скорее всего, станут закладывать в нее упускаемую из-за действия данного стандарта выгоду.

Одновременно с этим агентство отмечает наличие на рынке признаков ценового пузыря: в 2020–2024 годах темпы подорожания квадратного метра существенно превышали темпы роста доходов населения. На данный момент стоимость квадратного метра на первичном рынке в разы превышает средний уровень заработной платы, которому сложно успеть за ростом цен.

Во избежание столь существенного превышения было бы целесообразно строительство большего объема жилой недвижимости при недопущении формирования застройщиками искусственного дефицита квартир в продаже. В этом случае жилье стало бы более доступным. Безусловно, рентабельность застройщиков могла от этого пострадать, однако тот же объем прибыли можно получить за счет эффекта масштаба, заключают эксперты.