Мутная схема покупки квартиры в ипотеку от Сбербанка

Мои родители, пожилые люди, продают квартиру в области молодой семье за 1 млн 400 тысяч. Молодая семья берет ипотеку в Сбербанке, первоначального взноса на жилье нет. Обратились в местное агентство недвижимости. Риелтор предложил родителям завысить стоимость жилья, чтобы семье выдали ипотеку. Родители уже заключили предварительный договор с новыми покупателями.
Еще узнала, что родители написали расписку о том, что получили 20 процентов от сделки на руки и отдали эту сумму обратно, расписка храниться у риелтора. Как только ипотечные деньги выдадут в кассе Сбербанка, риелтор порвет расписку. Риелтор уверил моих в том, что постоянно работает по такой схеме, т.к. на первоначальный взнос денег ни у кого нет. Плюс в отчете, который сдается в банк, фотки квартиры частично подменены: наша квартира имеет косметический ремонт, а в фотографиях квартира с евроремонтом.
Посмотрела я договор, сейчас мучают сомнения насчет юридической чистоты сделки, вдруг черный риелтор. Подскажите, форумчане, чего опасаться.

Предварительный договор купли-продажи квартиры
Город
Двадцать четвертое сентября две тысячи шестнадцатого года

Гражданин Иванов И.И, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны
Гражданин Петров П.П и гражданка Сидорова Н.М., именуемые далее по тексту договора – ПОКУПАТЕЛИ, с другой стороны, вместе именуемые СТОРОНЫ, руководствуясь ст. 429 ГК РФ заключили договор о нижеследующем:
Стороны не позднее 24 ноября 2016 обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, указанного в п.1, на следующих условиях:
1. Продавец передает в долевую собственность Покупателям, квартиру под номером 3 (Три), расположенную по адресу: …(далее по тексту Объект недвижимости):
1/2 доли в квартире – Петрову П.П
1/2 доли в квартире – Сидоровой Н.М.

2. Объект недвижимости принадлежит ПРОДАВЦУ по праве собственности на основании Договора купли-продажи от (дата, месяц) г. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним (дата, месяц) г., произведена запись регистрации № (номер), что потверждается выпиской из Единого государственного реестра прав еа недвижимое имущество и сделок с ним, выданной (дата, месяц) г. Обект недвижимости: Квартира. Назначение: жилое. Площадь: общая – 49 кв.м., Этаж: 5. Кадастровый (условный) номер: ……
3. Объект недвижимости оценивается сторонами в 1800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей 00 копеек. Объект недвижимости приобретается ПОКУПАТЕЛЯМИ за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк в лице …. Отделения (на правах управления) Свердловского отделения № (номер) ПАО Сбербанк, именуемом в дальнейшем БАНК, согласно Кредитному договору (далее Кредитный договор), заключенный в городе (название) между Петровым П.П., Сидоровой Н.М. и БАНКОМ.

4. Расчеты производятся в следующем порядке:
4.1. За счет собственных средств:
360000 (Триста шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек – на приобретение Объекта недвижимости уплачивается до подписания настоящего договора в качестве аванса. (Мои родители 2 расписки на 360000 подписали, что получили от покупателей и отдали покупателям эти же деньги)

4.2. За счет кредитных средств БАНКА:
1440000 (Один миллион четыреста сорок тысяч) рублей 00 копеек – на приобретение Объекта недвижимости, суммы п.п.4.2. уплачивается в течение 5 дней после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по недвижимости в силу закона в пользу БАНКА, путем перечисления указанной суммы со счета Покупателя, открытого в ПАО Сбербанк, на счет ПРОДАВЦА, открытый в ПАО Сбербанк.
(По факту мои родители на руки должны получить 1400000, 40 тысяч за работу риелтору от покупателей)
5. В соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ СТОРОНЫ договорились, что Объект недвижимости до полной оплаты его стоимости не находится в залоге у ПРОДАВЦА.
(получается, что квартира уже в залоге у банка?)

6. В соответствии со ст. 64.1., ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1988 года № 102-ФЗ Объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору, считается находящимся в залоге у БАНКА в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодержателем Объекта недвижимости является БАНК. Залогодателями являются ПОКУПАТЕЛИ. Право Залогодержателя удостоверяется Закладной.

7. До заключения основного договора купли-продажи ПРОДАВЕЦ гарантирует, что Объект недвижимости никому не продан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в аренду, наем, безвозмездное пользование, а также не обременен правами пользования членов семьи собственника. Объект недвижимости свободен от любых прав третьих лиц.

8. На момент заключения настоящего договора в Объекте недвижимости никто не зарегистрирован, что подтверждается Справкой, выданной Председателем ЖСК № 20 от (дата, месяц) 2016 г. Указанные лица обязуются выписаться до подписания основного договора.

9. ПРОДАВЕЦ обязан не позднее 2 дней после государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области передать ПОКУПАТЕЛЯМ Объект недвижимости без составления акта приема-передачи.
(т.е. ключи от квартиры и доки на квартиру мои родители отдают и только потом получают деньги за квартиру???)

10. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта недвижимости после его передачи ПОКУПАТЕЛЯМ несут ПОКУПАТЕЛИ. (Не понимаю этого пункта, дом обрушился во время сделки, чей дом в итоге, какие риски?)

11.Право собственности на Объект недвижимости возникает у ПОКУПАТЕЛЕЙ с момента регистрации права собственности на объект недвижимости ПОКУПАТЕЛЯМИ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

12. После государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Объект недвижимости переходит в собственность ПОКУПАТЕЛЯМ, которые за свой счет осуществляют ремонт и эксплуатация Объекта недвижимости, а также участвуют соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с технически обслуживанием и ремонтом, в том числе, капитальном, всего дома.

13. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на Объект недвижимости сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЯМИ своих обязательств, возникших из Кредитного договора.
14. Расходы на государственную регистрацию права собственности несут ПОКУПАТЕЛИ в соответствии с действующим законодательством РФ.
15. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
16. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента подписания основного договора купли-продажи.
17. Настоящий договор составлен и подписан сторонами в 3-х экземплярах, по одному для каждой из сторон.