IT-ипотека и почему её стоит обходить стороной

В конце февраля 2022 года Минцифры подготовило пакет мер для удержания IT-специалистов в России.

Среди них было введение льготной ипотеки под 5% годовых, которая подразумевала поддержку специалистов ИТ-сектора в сложившейся экономической ситуации и создание комфортных условий для работников отрасли.

Я, как молодой специалист ИТ-сферы, чуть было не взял ипотеку по этой программе, но вовремя остановился и расторг кредитный договор, т.к слишком высокие риски перейти на повышенную ставку. Мне повезло, что банк, в который я подавал заявку, после подписания кредитного договора не смог выдать мне деньги и у меня появился шанс расторгнуть договор и уйти с программы.

В этой статье предлагаю пройтись по основным условиям ипотеки для ИТ-специалистов и дополнительно расскажу о некоторых нюансах кредитного договора, которые есть в каждом банке-участнике данного ипотечного капкана. Основная информация взята с официальных источников и легко находится в том виде, в котором предоставлена на момент публикации.

Условие: компания должна быть аккредитована и пользоваться налоговыми льготами.
----------
Цитата

IT-компания, которая аккредитована Минцифры РФ и соответствует условиям, необходимым для получения налоговых льгот
----------

По какой-то причине не все банки указывают, что компания должна получать налоговые льготы, а говорят исключительно про аккредитацию. Но место работы может быть аккредитовано Минцифры и не получать налоговые льготы или не пользоваться ими в некоторых отчётных периодах.

Ваша ИТ-компания, должна хотя бы в одном отчётном периоде соответствовать условиям применения пониженных налоговых ставок или страховых тарифов. Да и вообще налоговые льготы ИТ-компании - это слишком мутная вода, чтобы можно было спокойно забыть об этом и не брать во внимание.

Если так случится, что организация изначально аккредитована и получает налоговые льготы, вы подписываете кредитный договор и банк даёт деньги, а затем в одном отчётном периоде место работы перестаёт по какой-либо причине соответствовать условиям применения пониженных налоговых ставок или страховых тарифов или компании будет выгодно не использовать налоговые льготы - слетаете с 5% и переходите на повышенную ставку. Также, если профильная выручка организации составит менее 70% от общего объема доходов - вы слетаете с программы.

Когда организация слетает с аккредитации, налоговых льгот или вдруг меняется место её регистрации (численность населения была менее миллиона, а стала более миллиона), то процентная ставка по кредиту может быть увеличена до размера базовой ставки банка, но не выше, чем размер ключевой ставки Центрального Банка РФ действующей на момент подписания Договора, увеличенной на 2,5 процентных пункта по программе «Приобретение строящегося жилья» и «Приобретение готового жилья» или 4,5 процентных пункта при программе «Строительство жилого дома». Фактически процентная ставка вырастет с воздушных 5%+-, до ощутимых 12%+- (по состоянию на июль).

Если ИТ-специалист решится перейти в другую организацию (которая будет соответствовать условиям программы), то необходимо подать информацию о трудоустройстве в течение трёх месяцев. Вдобавок ко всему, организация, по итогам не менее чем одного налогового (отчетного) и расчетного (отчетного) периода в течение срока своей деятельности должна соответствовать условиям применения налоговых ставок и тарифов страховых взносов.

Потенциальный заемщик заходит почитать условия, видит, что под основные требования попадает, отправляет заявку и ждёт результат. В 90% случаях банк одобряет заявку молодому специалисту, но отклоняет спустя время из-за несоответствия организации, при этом предлагая перейти на более высокую ставку другой ипотечной программы. Если вы почитаете отзывы по этой ипотеке на банки.ру, то увидите, как многих людей банки кидают на ровном месте, а лишний отказ - это дополнительная нагрузка на кредитный рейтинг.

Условие: необходимый уровень дохода
----------
Цитата

размер среднемесячного заработка гражданина составляет от 150 тыс. рублей для работников организаций, расположенных в городах с населением 1 млн человек и более, или от 100 тыс. рублей для работников организаций, расположенных в иных населенных пунктах;
----------

Как раз это условие является одним из основных проблем ипотеки для ИТ-специалистов.

Во первых, на личном примере, выяснилось, что банки не понимают это условие и каждый банк пишет свою формулировку и вводит в заблуждение заемщика. У одного банка - учитывается регион, у другого - город.

Во вторых - ИТ-специалист, который хочет сменить род деятельности и вынужден перейти временно на более низкий уровень дохода с перспективой развития до более высокого дохода в рамках одной компании, попадает впросак. В любой момент может произойти проверка соответствия уровня дохода и если на момент проверки выяснится, что доход меньше положенного - прощай пониженная процентная ставка, слетаем с программы.

Тут нас прямо обязывают постоянно подтверждать доход и место работы. Фактически получается так, что создание этой ипотечной программы наоборот тормозит развитие ИТ-отрасли, т.к часто "Айтишники" меняют сферу деятельности как раз из-за перспективы, а эта программа сажает их на цепь и снижает темпы развития новых навыков и компетенций.

Основные подводные камни:

Можно ли рефинансировать старую ипотеку?
Сейчас возможности рефинансирования нет. Дополнительно, если ранее была ипотека с господдержкой: льготная, семейная, дальневосточная или сельская - ставка под 5% действовать не будет. Льготой на ипотеку можно воспользоваться только один раз.

Что будет, если уволиться?
В течение 3х месяцев после увольнения необходимо устроиться в аналогичную аккредитованную IT-компанию, которая пользуется налоговыми льготами и предупредить банк. В противном случае возрастёт ставка.

Можно ли быть созаёмщиком?
Нельзя, т.к если мы становимся созаёмщиком другого человека по программе с господдержкой любого типа, то повышается процентная ставка.

Можно ли при подаче заявки указывать созаёмщика, который ранее брал ипотеку по господдержке?
Нельзя, т.к если созаёмщик был участником программ по другим ипотечным кредитам, по которым Банк получает (ранее получал) возмещение недополученных доходов, то повышается процентная ставка.

Сохраняются ли условия на весь срок кредитования?
Банк не фиксирует условия, по которым была подана ипотечная заявка. Происходит регулярная проверка уровня дохода и соответствия требованиям организации, в которой работаем.

Т.е в случае любых "негативных" нововведений/изменений и постановлений, даже с учётом, что на данный момент вы прекрасно соответствуете условиям программы - переходите на повышенную ставку.

Подводя итоги
Проведя черту над всем вышесказанным, ипотеку для IT-специалистов не стоит брать если:
- срок ипотеки более трёх-пяти лет, т.к слишком высокие риски и в основном всё зависит только от организации, в которой мы работаем.
- в перспективе захочется сменить профиль в IT-сфере с потенциальным временным снижением уровня дохода.
- есть желание перейти в более крупную организацию с регистрацией этой организации в регионе-миллионнике. Если был доход 100 т.р и вы перешли в организацию, где по условиям нужно 150тр - повышается процентная ставка.
- Если созаёмщик планирует получать ипотеку с господдержкой.

Риски:
Слетаете с ипотечной программы и переходите на повышенный процент в следующих случаях:
- организация лишается налоговых льгот и/или аккредитации.
- организация не вовремя предоставляет необходимые документы для получения налоговых льгот или предоставляет их в следующий отчётный период.
- организации будет выгодней в какой-то из периодов не использовать налоговые льготы.
- если доход становится ниже требуемого.
- если после смены места работы вы не информируете банк в соответствующей форме.
- если становитесь созаёмщиком ипотечной программы другого человека.
- если ваш созаёмщик рефинансирует свою ипотеку на господдержку.

Учитывая, что это "максимально подвижная" ипотечная программа - риски брать её на длительный срок слишком велики и лучше рассмотреть другую программу.

Надеюсь эта статья поможет вам принять окончательное решение в выборе ипотечной программы и ответить на возможные вопросы.