На какой срок выгоднее брать ипотеку???

Преимущества долгосрочной ипотеки. Основной плюс ипотеки на длительный срок — относительно низкие ежемесячные платежи. Они не так сильно бьют по бюджету, как обязательные выплаты по кредиту на 10 лет. Долгосрочную ипотеку выбирают, чтобы не приходилось жестко экономить и лишаться привычного уровня жизни.

С низким платежом легче избежать просрочек: если возникнут финансовые проблемы, найти деньги будет проще.

Платежи по долгосрочной ипотеке иногда сопоставимы с платой за аренду квартиры.

Например, платеж за квартиру в ЖК «Квартал Сабурово» стоимостью 5 миллионов рублей составит около 26 000 рублей при условии, что срок кредита составляет 25 лет, ставка — 6%, и заемщик потратил 1 миллион рублей на первоначальный взнос. Арендовать квартиру такой же площади в том же районе в марте 2023 года можно за рублей. При этом в будущем съемная квартира не станет собственностью арендатора.

Долгосрочную ипотеку можно использовать для инвестиций — купить квартиру, чтобы сдавать. Стоимость аренды и недвижимости растет, а взнос по кредиту остается прежним. Получается, квартира себя окупает, а в будущем приносит пассивный доход или крупную сумму после продажи по высокой стоимости.

Инфляция может сделать долгосрочную ипотеку выгоднее: деньги обесцениваются, а платежи по ипотеке не меняются. Так, по данным Росстата, в 2021 году инфляция составила 8,39%, а в 2022 году — 11,94%. При этом зарплаты могут расти со временем, а взносы останутся прежними — кредит будет проще платить.

Ипотека поможет избежать роста цен на недвижимость. Например, в Санкт-Петербурге цены на первичную недвижимость за последние 3 года выросли почти в два раза. Если бы в течение этих лет покупатель копил на квартиру, то в 2023 году она обошлась бы ему гораздо дороже, чем в начале 2020 года. Переплату по ипотечному кредиту можно уменьшить, а стоимость недвижимости — нет.

Недостатки долгосрочной ипотеки. Основной минус ипотеки на 20-30 лет — переплата: чем дольше заемщик выплачивает кредит, тем больше тратит на проценты. Они могут превысить стоимость самой недвижимости.

Чтобы уменьшить переплату, ипотеку гасят досрочно или рефинансируют.

Рассмотрим на примере, как может уменьшиться переплата за ипотеку. Параметры для расчета:

• стоимость квартиры — 5 миллионов рублей;
• первоначальный взнос — 1 миллион рублей;
• сумма кредита — 4 миллиона рублей;
• срок ипотеки — 30 лет.ПараметрыДо рефинансированияПосле рефинансирования через 10 летСтавка9%5,8%Переплата7 586 240 рублей2 471 531 рублейВыплаты за весь срок кредита рублей6 048 720 рублейЕжемесячный платеж32 184 рубля25 203 рублей

Общая стоимость кредита уменьшилась на 5 537 520 рублей благодаря рефинансированию.

Преимущества и недостатки ипотеки на 20-30 лет 

ПлюсыМинусы

1. Комфортные ежемесячные платежи.
2. Меньше риск просрочки платежа.
3. Сохраняется привычный уровень жизни.
4. Платежи по ипотеке сравнимы с платой за аренду аналогичной квартиры.
5. Стоимость недвижимости растет, а выплаты по ипотеке — нет.

1. Долго выплачивать кредит.
2. Переплата выше стоимости недвижимости.

На какой срок выгоднее брать ипотеку?

Выгода при выборе срока может быть разной: иногда важнее финансовая стабильность, а иногда — наименьшая сумма переплаты. Выбор зависит от приоритетов и возможностей покупателя.

Чтобы определиться со сроком кредита, заемщик решает, какую сумму будет комфортно платить каждый месяц. Обычно рекомендуют закладывать на ипотеку до 40% от месячного бюджета. Но окончательное решение принимает банк: доход заемщика сопоставляется с суммой займа, после чего рассчитывается срок.

Ипотека на 10-15 лет: минимальная переплата.Относительно небольшая стоимость кредита, но внушительные ежемесячные платежи. Чтобы повысить вероятность одобрения, может понадобиться крупный первоначальный взнос.

Ипотека на 20-30 лет: комфортный платеж.Выплачивать кредит проще, но иногда переплата по процентам превосходит стоимость недвижимости.

Чтобы понять, как срок влияет на стоимость кредита и размер ежемесячных выплат, рассмотрим ипотеку на 10 млн рублей на 10 и 20 лет.

ПараметрыИпотека на 10 летИпотека на 20 летСтавка6%6%Переплата3 322 400 рублей7 194 320 рублейЕжемесячный платеж111 020 рублей71 643 рублейВыгодаПереплата меньше на 3 871 920 рублейЕжемесячный взнос меньше на 39 377 рубля

Любую ипотеку можно гасить досрочно

Ипотеку на любой срок можно гасить досрочно, чтобы уменьшить переплату. Дополнительные взносы сокращают основной долг, а с ним уменьшаются проценты — плата за пользование деньгами банка. Штрафы за досрочные платежи не взимаются.

Погасить ипотеку досрочно можно полностью или несколькими платежами.

Полное погашение. Оставшуюся сумму кредита вносят целиком и закрывают ипотеку. Такой вариант возможен, если заемщик получил крупную сумму — например, продал другую недвижимость.

Частичное погашение. Помимо ежемесячных платежей, вносят дополнительные суммы, например, из годовой премии или материнского капитала. Так можно сократить срок кредита или размер регулярных выплат.

Посчитаем, какая может быть выгода от досрочного погашения. Покупатель приобрел квартиру за 12 млн рублей с первоначальным взносом 2 млн рублей. Сумма кредита — 10 млн рублей, а срок— 20 лет. Допустим, это семейная ипотека со сниженной ставкой — 6%.

Если платить строго по графику, без досрочных платежей, то покупатель заплатит 7 194 320 рублей сверх основного долга.

Если дополнительно платить по 10 тыс. рублей в месяц и выбрать сокращение регулярного платежа, переплата банку составит 6 377 538 рубля. Покупатель сэкономит 816 782 рубля.

Зачем погашать ипотеку раньше срока

Если выплачивать кредит досрочно, можно сократить переплату. Чем больше денег заемщик должен кредитору, тем больше процентов на них начисляется. Когда сокращается сумма задолженности, уменьшаются и проценты, а значит, выплатить ипотеку получится быстрее и обойдется она дешевле.

Можно выбрать, что уменьшить: срок или размер платежа. Первый вариант позволит погасить долг быстрее, второй — постепенно сокращать ежемесячные выплаты и уменьшать нагрузку на бюджет.

Что выгоднее — уменьшение платежа или срока ипотеки?

Рассмотрим на примере. Квартира стоит 4 миллиона рублей. Заемщик тратит 1 миллион рублей на первоначальный взнос.

Размер кредита — 3 миллиона рублей на 30 лет, ставка — 7%. Платежи аннуитетные, то есть не меняются: суммы в первый и последний месяц одинаковые.

ПараметрыНе гасим досрочноУменьшаем платежУменьшаем срок кредитаСрок кредита30 лет28 лет 3 месяцаСократили на 1 год и 9 месяцев17 лет 2 месяцаСократили на 12 лет и 6 месяцевЕжемесячный платеж19 960 рублейПервый платеж: 19 960 рублейДосрочное погашение: 5 000 рублей в месяцПлатеж через 10 лет: 15 734+ 5 000 рублейПлатеж через 20 лет: 5 257 + 5 000 рублей19 960 рублейДосрочное погашение: 5 000 рублей в месяцПлатеж через 10 лет не изменитсяВсего заплатим банку7 137 660 рублей6 022 056 рублейВыгода — 1 115 603 рублей4 955 511 рублейВыгода — 1 998 872 рублейПроценты4 137 660 рублей3 022 056 рублей 1 955 511 рублей

Обычно уменьшать срок кредита выгоднее с точки зрения переплаты. Но уменьшение платежа — тоже выгодное решение: этот вариант помогает подстраховаться на случай, если в будущем сократятся доходы. Чтобы сократить переплату в этом случае, можно со снижением обязательного платежа увеличивать сумму досрочного погашения.