Недвижимость. Итоги года. Моё мнение.

02.02.2019 12:13 10 1 484 просмотра
по большому счету, со времени написания моего предыдущего тут коммента, в этой теме мало что изменилось.
и говоря об итогах года, снова придется во многом повторяться.

главный итог года для меня, это то, что практически не произошло роста спроса на кирпич. по законам финансовых потоков и платежеспособному спросу/предложению, конечно так и должно было быть.
но ведь весь прошлый год, эксперты кирпичные, монопольно занявшие все СМИ, давили на уши народу про бурный рост спроса, про бум. ажиотаж...
я про этих "экспертов" и говорить уже не хочу. их кирпичная аналитика, это есть реклама, щедро оплачиваемая строителями, с целью удержания задранных цен предложения. они уже аналитят, просто по беспределу... напрочь игнорируя реалии рынка, и (или) выворачивая наизнанку эти реалии, тем боком, который можно пропиарить - например рост ипотеки.

росреестр, с августа перестал публиковать общую, сводную статистику страна/регионы. очевидно от того, что цифры статистики грустные, и бросают тень на экспертный кирпичный оптимизм, льющийся на уши народу.
о положении дел, я сужу по Москве, Московской обл и Новосибирску.
стат данные по Московской области, для меня являются, чуть улучшенным, отражением положения дел во всей стране. ситуация в прочих регионах, лучше чем в МО быть не может просто потому, что в кирпич МО так же, как и в кирпич Москвы, идет приток средств из регионов.

главная и единственная более - менее подлинная цифра в статистике росреестра, по которой я и сужу о положении дел, это "общее количество перехода прав на жилые помещения".
эта цифра по МО и Новосибирску, выросла за прошлый гол на 2 - 4%. и это после стагнации количества регистрации сделок в 2017 году и их существенного падения в 2015 - 2016 гг.
т.е. в прошлом году, произошел, лишь рост сделок, близкий к нолю. это обычный технический отскок, в пределах стат погрешности. поэтому ни о каком росте спроса, тем более бурном, и речи быть не может...
а ведь год для кирпича был очень удачен, как по фин. ситуации, так и для экспертных кричалок, которыми они стимулируют спрос - падение ставок, бурный рост ипотеки, который, как бы приведет к росту спроса общего и к росту цен затяжному! строители подымут ценники!.. побежали - побежали!...
в прошлом году, в рынок загоняли последних запозлалых буратин, поверивших в кричалки экспертов... но при этом на произошло роста спроса... и это вполне закономерно, потому что после многих лет загона населения в кирпич, у населения уже кончился платежеспособный спрос, и желание покупать кирпич - у тех. у кого еще осталась платежеспособность.

данные по г. Москва вышли оптимистичные. рост, что то... процентов на 20. правда там вместо "переходов прав", фигурирует цифра "количество сделок купли/продажи". это импровизация росреестра в угоду сторонников кирпича - знатных московский строителей. цифры по "купли/продажи", в общей, итоговой статистике реестра нигде не учитывается, поэтому их можно рисовать такие, какие пожелаешь. подлинность этих цифр, все равно некто не сможет проверить и оспорить.
но главное, хорошая статистика Москвы - назло плохим цифрам по все прочей стране - есть результат московской реновации, которая раскочегарилась в прошлом году. под реновацию пошла массовая регистрация сделок и массовая регистрация ДДУ - которая по своей сути, есть залог банкам, но которая всеми "экспертами" упрямо выдается - за продажи ДДУ.
реновация, это фактор не рыночный и ее цифры, сильно искажают правдивость статистики и реальное положение дел на рынке. но "эксперты", конечно же об этом умалчивают и продолжают выдавать свои оптимистичные "экспертные заключения", о том, как в Москве бурно спрос растет!
вообщем, данные по Москве - фальшивы и не отражают кирпичных процессов происходящих в стране.

а вот предложение - в отличии от спроса, в прошлом году, конечно же продолжило расти. потому что новострой никуда не делся и в погоне за новыми прибылями, продолжает рыть новые котлованы... и будет их рыть, пока не выловит с рынка последних покупателей и пока спрос не упадет, буквально до ноля.
+ будет и дальше расти отложенное предложение на вторичном рынке, которое годами не может продаться и которое было отложено в последние 4 года, в ожидании возврата цен к докризисным долларовым уровням.
по мере понимания, что ожидания старых больших цен, приводят, лишь к еще большему падению цен на квартиры, продавцы будет вынуждены искать покупателей, и совершать сделки по тем деньгам, которые сегодня есть у покупателей.

в прошлом году, и сегодня - завтра, на рынке будет продолжаться рост дисбаланса спроса/предложения.
бОльшая часть предложения на рынке, как минимум 2/3, уже давно не находит спроса, но при этом чего то ждет и не снижает цены. а в прошлом голу - на фоне экспертных кричалок - цены растут, это лишнее предложение, даже поднимало свои цены.
такое абсурдное положение дел, я и называю - классическая ценовая пирамида, которая изображает оптимизм, на фоне роста предложения и цен, при одновременном малом - и постоянно падающем спросе.
в этой пирамиде, многие продавцы вечно сидят в продажах, не могут продать, но при этом подсчитывают прибыль виртуальную, которую они получили от роста цен на кирпич, о котором им поведали "эксперты" кирпичные. но зато от этого театра абсурда, от этой стабильной ценовой пирамиды, выигрывают строители, которые могут совершать ценовые маневры, и пытаться продать свои объекты по ценам, ниже цен продавцов вторички, ждущих годами с моря погоды... с неба щедрых покупателей. правда в последнее время, строители вдарились отчаянно в различные ценовые и ипотечные схемотозы... а это говорит о том, что просто так, зайдя со своими ценами, чуть ниже цен вторички, они всё равно не могут ничего продать. но про все эти схемотозы, поставленные у некоторых строителей на поток - без первоначального взноса, с завышенной оценкой объектов... наши доблестные публичные кирпичные эксперты, тоже конечно вслух не говорят...

вообщем, моё мнение - кирпичная ценовая пирамида, держится из последних сил. держится, исключительно на словесной пропаганде экспертов, заверяющей продавцов - не продавайте за даром, скоро цены подымутся!
реальной же поддержки, финансовой, со стороны спроса, у этой пирамиды, давно уже нет. в дальнейшем, спрос будет только падать и падать... а предложение - расти. и рано или поздно, на рынке начнется выравнивание спроса/предложения, что обязательно и приведет к жесткой ценовой ломке.

однако я не ожидаю, что цены будут падать по честному, в открытую. в сохранении этой ценовой пирамиды любой ценой, заинтересованы очень знатные и влиятельные люди, поэтому оптимистичный экспертный пиар, будет и дальше плотно литься, при любом развитии событий.
покупателям будет и дальше впаривать квартиры по задранным ценам, и убеждать их в том, что цены это справедливые и рыночные.

исходя из финансовой целесообразности, покупать сейчас вообще ничего нельзя. а если и покупать, то нужно торговаться напрямую с продавцами и предлагать им свои цены.
сейчас на рынке двойное дно, которое будет и дальше расширятся в разные стороны - цены предложения официальные и цены реальных сделок, о которых не знают посторонние.

про статистику ипотеки и ДДУ, и говорить не хочу. до ипотеки мне дела нет, ибо мне важен общей общем сделок. а цифры ДДУ напрочь фальшивые, ибо там в "продажи" загоняют все регистрации, в т.ч под кредитные залоги банкам.
и в целом строителей, все их угрожающие вопилки - мы ценники подымим, обсуждать больше тоже не хочу. строители сегодня нужны рынку - ломящемуся и так от лишниго предложения, как собаки пятая нога... они вбрасывают в рынок свежий новострой и лишь увеличивают дисбаланс спроса/предложения. а что они там кричат, это значения не имеет.

Комментарии 10

Андрей Минзер
#
1. Не учтен еще один фактор: падение доходов населения приведет к невозможности для многих схвативших ипотеку - выплачивать ее. Сколько тогда вылетит на рынок квартир....
2. "однако я не ожидаю, что цены будут падать по честному". Если 1 июля введут электронные торги объектами недвижимости - падение цен будет как раз открытым, по-честному, прозрачным. А что до "влиятельных людей" - пытаясь убедить публику, они сами начинают верить в свою ложь. Ловушка для лжеца на хаях рынка
ks567  (ks567)
#
залоговые квартиры, выброшенные на рынок я в расчет не беру. это уже будет так... довеском к общему негативу. они и сейчас есть на рынке, но банки не ходят отдавать их "за даром", а по ценам "рыночным и справедливым", продать их не могут. пока эти квартиры продолжают скапливаться на балансах банков.

заметного увеличения неплатежей по ипотеки, я ожидаю, но чуть позже. при прочих равных и стабильных, это должно случится через год - два. это будут вылазить наружу неплатежи некачественных заемщиков, которые массово брали ипотеку в последние год - полтора, в т.ч. по завышенным ценам и хитрым схемам без первоначального взноса. первое время все платят по кредитам, а через год, у них начнутся кончаться и средства, и желание оплачивать кирпич, купленный в три дорога.
aljanov-ant  (aljanov-ant)
#
Примерно 10 - 15 лет назад в Новосибирске новостройки стоили дешевле, чем вторичка. И это оправданно - постоянные неудобства из-за ремонтов у соседей, риск задержки сдачи дома, неразвитая инфраструктура, незаконченное благоустройство. Сейчас цены практически сравнялись. Новостройки раскупают не так активно, как раньше, и не так, как хотелось бы застройщикам, но их раскупают. Есть категория людей, которые которые готовы на это несмотря на все очевидные минусы - и покупают новостройку где-нибудь в матвеевке. Ради колясочной на первом этаже и нового чистого подъезда, несмотря на то, что местный контингент быстро всё это испортит. Застройщики же делают упор на юридическую чистоту и чистую "ауру" квартиры, в которой раньше никто (кроме строителей) не жил.

Со всем рынком недвижимости ситуация похожая. Спрос будет всегда. Во-первых, население Новосибирска всё же растёт. За счёт приезжих из области, из ближнего зарубежья - неважно. Большое количество университетов, выпускники которых не спешат возвращаться в родную деревню, этому способствует. Во-вторых, для большинства людей квартира всё ещё выглядит единственным защищённым активом, с которым точно ничего не случится. Многие стараются при продаже квартиры (даже не единственной) сразу подыскивать новую, чтобы не находиться слишком долгое время без квартиры, но с деньгами. Боятся, что с деньгами что-то случится, где бы они не были, а с квартирой не случится ничего. Некоторые знакомые даже покупали уже дешевеющие квартиры в конце 2014, чтобы "спасти деньги в кризис" - ведь "потом как подорожает!". Тогда уже по вкладам 20%+ давали, но банкам они не верили. И в-третьих, большинство инвесторов, накупивших квартиры 5 - 10 лет назад не спешат их продавать дешевле, чем купили. Зачем, если их можно сдавать в аренду (особенно есть место хорошее - возле университета или рядом с метро). Есть те, кому деньги понадобились срочно, которые скидывают цену ниже рынка и продают сразу. Такие были всегда, и не нужно оценивать "реальную стоимость" квартир по таким сделкам. Ведь если мне будет нужна квартира и будут деньги, не факт, что я дождусь, когда кому-то из собственников деньги срочно понадобятся, а куплю по той цене, по которой продают.

Из всего этого следует то, что никакого обвала цен на квартиры скорее всего не будет. Возможно, даже, квартиры просто будут медленно дорожать (медленнее, чем официальная инфляция).
ks567  (ks567)
#
я с вами спорить не буду. надоело повторяться..
в вашей философии кирпичной, моменты эмоциональные, поверхностные, подменяют расклад финансовый, по которому и нужно оценивать движение цен любого финансового актива.

про новостройки, тоже уже надоело говорить одно и тоже...
но факт того, что их ценники, уже начали обгонять вторичку, да еще на фоне растущего предложения и падающего спроса, говорит для меня о том, что ситуация в этом строительном королевстве, явно нездоровая.
причины же, по которым строители дерут цены, носят нерыночный характер, и не опираются на спрос покупательский. эти причины я тут описывал в октябре, в предыдущем комменте.
Андрей Минзер
#
Цитата
ks567 пишет:
залоговые квартиры, выброшенные на рынок я в расчет не беру. это уже будет так... довеском к общему негативу. .

кризис на рынке недвижимости в США начался именно с банкротства ипотечных агенств. Это не довесок, а то, что, как можно ожидать, столкнет лавину на обвал. Потому что с 2008 ничего, кроме денежной массы, принципиально не изменилось
ks567  (ks567)
#
мне понятна ваша логика, но у нас совсем иная ситуация на рынке кирпича. я тут уже писал об этом свое мнение.

для падения цен рынка, нужно получить дисбаланс стоимости квадратного метра и доходов населения, когда кирпич становится недоступен для большей части того населения, которая его мечтает купить.
в США, такой дисбаланс, случился из за ипотечного пузыря без первоначального взноса. у нас же, сегодня есть точно такой же дисбаланс, но случился он не из за ипотечного пузыря, а из за пузыря ценового, который надулся раньше, в годы кирпичного покупательского бума.
падение цен, должно происходить, просто от того, что сегодня у нас огромное предложение и малый спрос. предложение лишнее, что бы выйти в деньги, пойдет рано или поздно искать покупателя, который становится меньше и меньше. вот оно и цен падение...
Андрей Минзер
#
Цитата
ks567 пишет:
мне понятна ваша логика, но у нас совсем иная ситуация на рынке кирпича. я тут уже писал об этом свое мнение.
...

и все же есть некое подспудное ощущение, что рынок обрушит не количество кирпича, не сокращение численности населения, не падение доходов как таковое, а именно долг. Поживем - увидим
ks567  (ks567)
#
по сумме известного мне, прихожу к выводу, что росреестр - так же, как и наш росстат - начал откровенно рисовать оптимистичные цифры кирпичной статистики. https://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=message&FID=22&TID=171773&MID=7075420#message7075420
такой вывод у меня получился не вдруг. я давно замечаю за реестром странности... статистические.
1. реестр открыто выступает в роли эксперта сторонника кирпича, чего статистическое ведомство делать не должно.
2. у реестра периодически не бьются цифры и логика, в итоговых стат данных, как внутри этих данных, так и при их сравнении временном и региональном.
3. реестр с августа вообще перестал публиковать свою официальную итоговую сводную таблицу стат данных в региональном разрезе.
4. по г. Москва реестр почему то вдруг начал выводить данные не "общего количества перехода прав" - как это делается во всех прочих регионах - а данные исключительно сделок "купли/продажи".
странно это очень... одно ведомство, одна страна, один закон... а методики учета - разные.
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Авторский рейтинг надежности МФО от thinks (не аккредитован ЦБ) - февраль 2020
Внутрифорумный рейтинг надежности МФО от thinks (не аккредитован ЦБ) - февраль 2020 В рейтинге в названии МФО указана ссылка на статистику сайта МФО.
2
Недвижимость. Нависающий "карниз" нереализованного предложения и яростные попытки чиновников, не допустить его падения ...и при этом сохранить сегодняшние "рыночные" цены!
> ghtcyz пишет: > «У нас серьезный карниз нависает непроданного жилья. Наша оценка - 320 тыс. кв. м», - сказал Азаров... > > Власти Самарской области
4
Маткапитал – это провал. Кто подложил бомбу маткапитала под российский рынок недвижимости?
Я много писал про демографический аспект маткапитала, но теперь посмотрим, как обстоят дела с точки зрения экономики. Все считают маткапитал весьма ценной
1
Карта Union Pay, Солидарность.Нет бонусов, список MCC кодов.
0763 Сельскохозяйственные кооперативы 0780 Услуги садоводства и ландшафтного дизайна 1520 Генеральные подрядчики – жилое и коммерческое строительство
1
Как быть с пенсией самозанятым.
Есть такие люди, которые ни на кого кроме себя любимого не работают, как правило они няни, репетиторы, водопроводчики, уборщики, маникюрщики. Да, много
1

Новые сообщения

Продукты Банки.ру