2014 год стал разочарованием для покупателей недвижимости.

Напуганное стремительной девальвацией, население в панике искало, куда пристроить обесценивающиеся рубли. Кто победнее – скупали консервы и бытовую технику; кто побогаче – машины и квартиры. Однако цены вели себя странным образом – на продукты питания и автомобили они действительно подросли, но многие услуги и квартиры в последующие годы стоили практически столько же, сколько и до кризиса.

Люди недоуменно пожимали плечами – почему раньше все росло, а теперь нет? Впрочем, многие граждане правильных выводов не сделали и в дальнейшем при скачках курса вели себя аналогичным образом.

Этот пример - яркая демонстрация того, что метод аналогий в экономике может сыграть злую шутку с человеком, который, не пытаясь разобраться в причинах, просто следует за толпой. Если в 1992 году рубль падал, цены на недвижимость росли; в 1998 году рубль рухнул, и цены на недвижимость тоже росли (в рублях), то, следовательно, и дальше все будет происходить по тому же сценарию. Но жизнь устроена сложнее. Точнее, взаимосвязь курса валюты и цены на квартиру более сложная.

Чтобы разобраться в причинно-следственных связях для начала вспомним базовую модель спроса-предложения. Эта модель утверждает, что цена растет в двух случаях: а) если растет спрос; б) если снижается предложение. Все. Других причин для роста цены в рыночной экономике нет.

Теперь осталось выяснить, как на спрос и на предложение на рынке недвижимости влияет девальвация рубля.

Начнем с предложения.

На предложение «вторички» падение рубля не оказывает почти никакого влияния, кроме психологического. По той простой причине, что у вторичных квартир нет себестоимости, нет издержек, а значит, и нет валютной составляющей в цене. Да, собственники вторичных квартир под влиянием паники на валютном рынке, могут свое добро, нажитое непосильным трудом, снять с продажи или повысить ценники. Ну, снимут, ну подержат какое-то время, а дальше что? - Если продать по более высокой цене не удастся, то через какое-то время все эти квартиры возвращаются обратно на рынок по тем же заявленным ценам, что и до этого.

На предложение «первички» курсовые колебания оказывают очень слабое влияние из-за небольшой доли импортных материалов в себестоимости строительства. Эта доля действительно очень небольшая, поскольку основные затраты приходятся на отечественные компоненты (бетон, сталь, кирпич и т.д.), на отечественную рабочую силу и, увы, самое главное – на отечественную рентную составляющую (земельную ренту, административные расходы, коррупцию и налоги). Легко увидеть, что особой связи между этими статьями затрат и происходящим на валютном рынке нет. Строительство, кстати, – один из немногих секторов экономики России, почти со 100% локализацией затрат, и именно поэтому с точки зрения роста экономики, нет ничего лучше чем стимулировать строительство.

Итак, курсовые колебания оказывают лишь незначительное или краткосрочное влияние на предложение (точнее, на «кривую предложения», кто помнит, как выглядит модель спроса-предложения).

Теперь, что происходит на стороне спроса. Предположим, курс доллара вырос, тогда:
1. Увеличивается потенциальный спрос со стороны держателей валютных депозитов, т.к. располагаемая сумма в рублях становится выше.

2. Сокращается спрос из-за снижения располагаемого дохода в результате роста цен на импортные товары.

Как видим, два эти фактора действуют в противоположных направлениях. Один из них способен увеличить спрос на квартиры, другой – сокращает. Но что в итоге перевесит?

Я недаром написал, что рост депозитов «способен увеличить», а не увеличивает спрос. Из того факта, что растет рублевая сумма на счетах у населения напрямую не следует, что эти дополнительные деньги обязательно окажутся на рынке недвижимости, а не где-то еще (у держателей валютных депозитов есть масса вариантов, куда их потратить, а лучший вариант – не тратить вообще, то есть оставить в банке). Что касается сокращения располагаемых расходов – то этот фактор неумолим и равно действует на потребление абсолютного большинства товаров. Есть и еще одно соображение: курсовая прибавка депозитов сработает один раз, а снижение располагаемых доходов в результате падения рубля будет ощущаться постоянно.

Посмотрим, что в цифрах.

Валютных депозитов у россиян в рублевом эквиваленте - 6 трлн. руб. Рост курса доллара на 10% увеличивает эту сумму на 600 млрд. руб.

Одновременно, как уже было сказано, будет снижаться благосостояние населения из-за удорожания импорта. При общем годовом розничном обороте более 30 трлн. руб. и доле импорта – 40% (консервативная оценка) прямые потери при повышения курса на 10% для населения составят 1,2 трлн. руб.!

Как видим, даже из грубой оценки прекрасно видно, что при обесценении рубля располагаемые доходы населения существенно снижаются, и переоценка валютных депозитов дело не спасает. А раз располагаемый доход падает, то снижается спрос на все товары, включая жилье, что при более-менее постоянном предложении на рынке недвижимости приводит к снижению цены. К снижению цены, а не к ее росту!

Почему же тогда в 1991 и 1998 годах цены росли? Да и в 2008 и 2015 не очень-то просели? – спросит внимательный читатель. Ответ есть и он не очень сложен. Все дело в том, что есть еще один фактор, выходящий за пределы рассуждений выше – бюджетно-кредитная политика государства. Когда национальная валюта девальвируется, у властей есть два основных варианта действий:

- «Мягкая политика», выражающаяся в индексациях зарплат (для компенсации потерь населения от девальвации), низкой реальной процентной ставке, поддержании ликвидности банковского сектора.

- «Жесткая политика» - то же самое, только наоборот. Отказ от индексаций, высокая процентная ставка.

Когда выбирается вариант мягкой политики, страну закручивает в инфляционную спираль, но номинальная сумма на руках населения растет, что перекрывает потери на снижении располагаемого дохода. Растут цены абсолютно на все товары и услуги, в том числе, конечно и на недвижимость. Но рост цен, разумеется, исключительно номинальный.

Когда приоритет получает жесткая бюджетно-кредитная политика ситуация на рынке будет примерно соответствовать описанному выше сценарию – со снижением цен на недвижимость.

В 2014-2015 как известно ЦБ поднял ставку и вообще проводил довольно жесткую кредитную политику, а правительство отказалось от сплошной индексации зарплат и пенсий. Полностью выдержать жесткий вариант, однако, не удалось (в частности, банки массово брались на поруки, в экономику вливались триллионы рублей, на рынке недвижимости субсидировалась процентная ставка по ипотеке и т.д.), поэтому значительного снижения номинальной стоимости недвижимости не случилось.

Резюмируем:
Закона «вырос курс доллара - выросли цены на жилье», не существует!
В каждом конкретном случае нужно разбираться отдельно.

В случае жесткой бюджетно-кредитной политики при снижении национальной валюты рублевые цены на недвижимость снизятся.

Если проводится мягкая политика (например, массово индексируются зарплаты), то цены на недвижимость могут вырасти, равно как и на все остальные товары.