Как высокая ключевая ставка и её рост влияют на рынок недвижимости

Основная очевидная истина – ипотека по рыночным ставкам 16-20% вряд ли может быть популярной за счёт огромных переплат. Впрочем, и статистика говорит о том, что большинство ипотечных кредитов выдавалось по льготным программам.

По данным ДОМ.РФ 70% объёма ипотечных кредитов в первом квартале 2024 года выдано в рамках льготных программ. А средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в целом составила 8,06% годовых, согласно данным ЦБ на 1 июня 2024 года, при средней ипотечной ставке на рынке на уровне 16,8-18,2% по данным Банки.ру (в зависимости от суммы и условий кредита).

Увеличение ключевой ставки до 18% в прошлую пятницу спровоцирует рост и без того высоких рыночных ставок по жилищным кредитам. Учитывая сокращение льготных программ, спрос на жилую недвижимость уже в текущем году сократится с большой долей вероятности.

При этом ряд экспертов, мнения которых приводит РБК, считают, что повышение рыночных ставок кардинально ничего не изменит, поскольку основной объём сделок проходит именно по льготным программам, а рыночные ставки еще с конца прошлого года являются практически «заградительными», а платежи по ним неподъёмными для большинства потенциальных заёмщиков.

Да, «добирать» суммы по рыночным ставкам всё ещё будут люди, которым не хватило суммы по льготным программам, или те, кому достаточно сравнительно небольшой суммы в несколько миллионов рублей. Но и те, и другие, будут стараться погасить такую ипотеку досрочно, чтобы заплатить меньше.

Но общее снижение спроса неизбежно приводит к снижению цены при достаточном предложении. Разумеется, не сразу, не в ближайшие месяцы. Но в перспективе это значит, что вслед за снижением цен последует торможение строительства, объемов ввода жилья в эксплуатацию.

В материале РБК отмечается, что застройщики накопили подушки безопасности, соответственно могут держать цены на новостройки на текущих уровнях в течение месяцев, возможно даже кварталов. Если ситуация на рынке недвижимости будет сохраняться, то к концу года можно ожидать и снижения цен, но до этого в ход пойдут (и уже идут) различные скидки, акции и спецпредложения от застройщиков.

Однако, на вторичном рынке льгот, акций и спецпредложений нет, поэтому там ожидается более раннее снижение цен, чем на «первичку», и предложение скидок при торге.

Генеральный директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов рассказал «Известиям», что основной проблемой он видит тот факт, что высокая ставка ЦБ начнет затормаживать новое строительство, при этом на рынке параллельно будет формироваться большой объем отложенного спроса, который при улучшении ситуации со ставками на ипотечном рынке выльется на рынок, провоцируя резкий рост цен на новостройки.