Налог с продажи квартиры: тонкости

Нужно ли платить налог на квартиру, если она была куплена менее 3 или 5 лет назад? В каких случаях семьи с детьми освобождаются от уплаты налога? Как определить минимальный срок владения квартирой, приобретённой по договору долевого участия? На эти и другие вопросы вы найдёте ответы в нашей статье.Обо всём этом расскажет юрист. 

Налоговый кодекс Российской Федерации является основным документом, который определяет правила расчёта и уплаты налогов. Согласно общему правилу, установленному во второй части Налогового кодекса РФ, доход, полученный от продажи квартиры или другой недвижимости физическим лицом, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.Однако существуют исключения: доходы от продажи недвижимости могут быть освобождены от налогообложения или уменьшены на сумму расходов, которые были фактически понесены при приобретении этой недвижимости, либо на имущественный налоговый вычет.

Минимальный срок владения недвижимостью: 3 или 5 лет

Для налоговых резидентов РФ, если вы владели квартирой определённый срок, вы можете быть освобождены от уплаты налога при её продаже.Не нужно платить НДФЛ и подавать декларацию, если вы владели недвижимостью не менее установленного минимального срока: 3 или 5 лет.Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года в таких случаях:* если вы получили право собственности на этот объект в порядке наследования или по договору дарения от близкого родственника;* в результате приватизации;* в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;* если продаваемая квартира — ваше единственное жильё.В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 5 лет. Но в некоторых регионах России этот срок может быть и меньше, если это установлено местным законодательством.Важно помнить, что при расчёте минимального срока владения не учитывается жильё, которое вы или ваш супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жильё. Также не учитывается жильё, не являющееся совместно нажитым в браке.

Исчисление минимального срока владения: нюансы

Давайте рассмотрим конкретные примеры налогообложения.

• Продажа квартиры, полученной в связи с реновацией

Есть особое правило для продажи жилых помещений или долей в них, которые были предоставлены взамен освобождённых в рамках программы реновации в Москве. При расчёте минимального срока владения продаваемым объектом учитывается также период, в течение которого находились в собственности освобождённые жилое помещение или доля (доли) в нём.

• Продажа квартиры, купленной по ДДУ

При продаже квартир, купленных по договорам долевого участия, минимальный срок владения отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта. Не учитывается дополнительная оплата, если площадь объекта была увеличена после ввода в эксплуатацию.Если вы продаёте квартиру, которую купили по договору уступки прав требования на участие в долевом строительстве, то минимальный срок владения считается с даты полной оплаты прав требования.

• Нужно ли платить налог с продажи квартиры семьям с детьмиС 2021 года семьи с двумя и более детьми, не достигшими 18 лет или 24 лет (если они учатся в очной форме), полностью освобождены от уплаты налогов. Однако есть условие: новая квартира, которую они покупают, должна быть больше по площади или иметь большую кадастровую стоимость. При этом кадастровая стоимость проданной квартиры не должна быть больше 50 миллионов рублей.
• Как уменьшить налог

В соответствии с Налоговым кодексом РФ, существуют законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода и, как следствие, сумму НДФЛ, которую необходимо уплатить, если вы не освобождены от уплаты налога по определённым условиям:* Имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей. Эта сумма вычитается из стоимости проданной квартиры, и налог рассчитывается исходя из разницы между стоимостью квартиры и вычетом в 1 миллион рублей. Ставка налога составляет 13%.* Вы можете уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму фактически понесённых и документально подтверждённых расходов на приобретение квартиры. Это означает, что из стоимости проданной квартиры вычитаются расходы на её покупку, а также проценты по кредиту. Налог рассчитывается исходя из разницы между стоимостью квартиры и этими расходами. Важно иметь надлежащие подтверждения понесённых расходов, такие как договоры, акты, платёжные документы, чеки, кассовые ордера.* Доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на сумму налога, уплаченного при получении этой квартиры.* Если вы продаёте жильё, полученное по программе реновации, то можете вычесть расходы на приобретение как старой, так и новой квартиры.Чтобы получить налоговый вычет, необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до конца года, в котором был получен доход от продажи квартиры.

• Как рассчитать налог с продажи квартирыНапример, в 2021 году вы приобрели квартиру за 10 миллионов рублей. У вас есть документы, подтверждающие эту сделку: договор, акт, платёжные документы, чеки и кассовые ордера.В 2023 году вы продали эту квартиру за 15 миллионов рублей, но владели ею менее трёх лет.Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу за счёт расходов, связанных с приобретением этой квартиры. Для этого нужно вычесть из суммы дохода от продажи (15 миллионов рублей) сумму расходов на её покупку (10 миллионов рублей).Расчёт будет следующим: 13% от разницы между доходом и расходом, то есть 13% от 5 миллионов рублей. В результате сумма налога составит 650 тысяч рублей.Если у вас нет документов, подтверждающих расходы по этой квартире, вы можете воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей.В этом случае расчёт будет следующим: 13% от суммы дохода с продажи квартиры (15 миллионов рублей) за вычетом 1 миллиона рублей. В результате сумма налога составит 1,82 миллиона рублей.