Оценка квартиры для банка и ее реальная стоимость
Оценочная компания дала оценку квартиры - чуть менее 28.5 миллионов.
При этом за квартиру хотят 33, что изначально казалось мне завышенной.
Хочу спросить мнения, насколько такая оценка может быть далека от рынка. Или это оценочная перестраховывается?
Просто цели купить именно эту квартиру, залезая в ипотеку нет, и покупать на 15% дороже рынка резона ни какого.
Но если взять конкретный район, то там цен 28.5 и близко нет. 33 - только если с торгом. Но при этом предложений буквально единицы. Хотя я с самого начала ощущаю, что 33 по текущему рынку - дорого.
Оценщик привел в пример похожие только с первого взгляда объекты.
Так, то, что планирую покупать я - это старый дом, но после реконструкции в 1994м году с железобетонными перекрытиями.
Оценщик же как пример приводит дома без реконструкции, которым уже под 80 лет.
Да и район району, даже с учетом центра - рознь.
Потому буду благодарен за совет, что делать. Повод для поискать еще?
Или разница в 15% с учетом уникальности объекта - это нормально?
Конечно, это повод для торга, но это как-то уже некрасиво.
При этом ликвидности у объекта очень мало - рынок стоит.
Цитата
CrazyCat пишет:
оценщики открывают циан и смотрят подобные предложения в том же районе - так они и формируют цену. это легко можно понять, почитав отчет об оценке.
----------
Cтранный какой-то у Вас отчет... Если б было все так легко.
Сколько я повидала оценочных отчетов, в них присутствуют:
- анализ экономической ситуации,
- ситуации на рынке недвижимости
- анализ динамики стоимости квадратного метра
- ситуация по отдельному городу
- ситуация на рынке недвижимости по отдельному району
- инфраструктура рядом
- характеристики квартиры
- степень износа дома, реставрации, вид из окна
и только потом сравнение аналогов.
Собственно, в каждом отчете присутствует субъективный фактор.
----------
Цитата
Papa vyshli 200 пишет:
Потому буду благодарен за совет, что делать. Повод для поискать еще?
----------
Обратитесь к другому оценщику, аккредитованному банком.
Скажите -что в отчете нужна именно эта стоимость, за которую и покупаете. (если в стоимость входят мебель/техника - вот это ни один оценщик не оценит и не добавит)
А так - решаемо. Если Ваша стоимость по формулам проходит.
P.S Если Вы берете сталинку (пускай и ж/б перекрытиями) - то эти дома все больше уходят в неликвид. Опять таки - от цены зависит. По крайней мере в моем регионе. Даже в Центре. Даже самые ухоженные. Несмотря на высоченные потолки, прекрасные большие квадратуры. Возможно, поэтому оценщик посчитал по самому низкому коэффициенту.
Цитата
Японка пишет:
Обратитесь к другому оценщику, аккредитованному банком.
----------
У меня тут чуть иной вопрос. Для меня ипотека - это так, кассовый разрыв покрыть. Но всякое может быть. Банк я думаю одобрит хотя бы от того, что мне надо меньше 50% от 33. Но...
Вопрос-то для себя - стоит влезать или нет.
Квартира эта не является пределом мечтаний и ни как не влияет на улучшение жилищных условий.
С другой стороны, район - отличный - Цветной бульвар. Дом симпатичный. Это не сталинка - это реконструированный доходный дом. Квартира под ремонт, но от этого она ни хуже ни лучше.
Предложений подобных вариантов за 4 месяца, что мониторю буквально 1-2-3. В этом бюджете.
Все остальное - или старые дома с деревянными перекрытиями, или ценник сильно выше 33.
За это время неподалеку продались 2 квартиры. 1. Дешево. В 200 метрах буквально 24.5 за чуть меньший метраж. Но квартира хуже + там дикая история собственности. 2. Недалеко, тоже реконструированный дом, но по цене как раз 29М - за квадрат примерно как показала моя оценка. А больше вариантов просто нет.
Психологически просто не готов был к такой оценке. Еще бы 32 - ну там ладно, но 28...
Предполагаю, что за 28 оно бы продалось быстро, а за 33 и дороже такие объекты стоят и стоят - ждут своего дурака-покупателя. И вот задаю себе вопрос: готов ли я быть таким покупателем-дураком?:)
Цитата
Papa vyshli 200 пишет:
Квартира эта не является пределом мечтаний и ни как не влияет на улучшение жилищных условий.
----------
а для чего она вам?
тем более в ипотеку. в аренду сдавать?
по моему опыту оценка банка часто сильно отличается от рыночной цены. и они всегда интересуются , какая цена будет в договоре. при низкой оценке могут занизить сумму кредита ( размер кредита не должен превышать ликвидационную стоимость).
Недавно покупала трешку в Ясенево. Рыночные цены от 12 млн на том пятачке. Банк оценил в 10,3 млн. За такую цену там разве что двушку купить можно)
кстати это даже в плюс. Т к если что, суд там, признание продавца добросовестным ( если всплывет неучтенный наследник при наследстве и тд) - факт того, что покупка идет ДОРОЖЕ средней цены по рынку дает дополнительный плюс в пользу того, что покупатель добросовестный.
Для сравнения если вы купили за 5 млн квартиру, которая по рынку стоит 10, покупателя могут признать недобросовестным ( типа занижение в договоре, стесненные /кабальные условия продавца в силу сложной жизненной ситуации и тд) а здесь наоборот- покупатель купил дороже "рынка".
Цитата
Vikki2025 пишет:
а для чего она вам?
----------
Дочке в хорошую школу ходить. Но я тут ошибся - думал, что с 18, а оказывается годик еще есть:)
Как раз пока свою квартиру продам, ипотеку закрою.
----------
Цитата
Vikki2025 пишет:
Недавно покупала трешку в Ясенево. Рыночные цены от 12 млн на том пятачке. Банк оценил в 10,3 млн. За такую цену там разве что двушку купить можно)
----------
По сути та же разница в 15%, что и в моем случае. И также за оценку банка за эти деньги купить ничего нельзя.
Спасибо.
1. Рынок малопрозрачен. Реальные цены сделок существенно могут отличаться от котировок продавцов.
Дисконты составляют от нуля до 30%.
2. Не многие профессионалы учитывают в цене срок эксплуатации здания, а продавцы - почти поголовно. Между тем существует срок службы здания - от 60 до 150 лет в зависимости от типа здания, технологии, материала и т.п.. см. отраслевые СНиПы. По мере старения здания его цена постепенно убывает практически до нуля. Только последние несколько лет рынок интуитивно начал разделять недвижимость по степени износа. В результате большинство предложений квартир в старых зданиях превратилось в неликвид, поскольку продавцы пытаются устанавливать цены, мало учитывая износ и срок эксплуатации.
3. Сейчас на рынке недвижимости многое определяет покупатель, ввиду значительного преобладания предложений на продажу. Поэтому покупателю точно не следует торопиться. Если по его мнению цена кажется высокой, - значит она точно завышена.
4. Наконец, для покупателю важно самому изучить рынок, чтобы как-то ориентироваться хотя бы на сравнительном уровне. Есть неписанное правило: чем дороже вещь или объект, тем дольше его следует покупать, - меньше ошибешься. Если речь идет о сумме порядка 30 мегарублей, - максимально ответственно. Исключение составляют только очень богатые люди.
Цитата
Papa vyshli 200 пишет:
Потому буду благодарен за совет, что делать. Повод для поискать еще?
Или разница в 15% с учетом уникальности объекта - это нормально?
При этом ликвидности у объекта очень мало - рынок стоит.
----------
Зависит от того сколько у Вас денег:
Банк даст кредит в размере 80-85% от цены оценки, т.е. 22,4 - 23,8 млн,
остальное самим, даже если сумма оценки сильно ниже цены объекта.
Есть еще путь договориться с оценщиком
Цитата
Японка пишет:
- анализ экономической ситуации,
----------
О, да, налить воды на сотню страниц с цитатами Путина - это как раз про оценщиков :)
Но вы правы, в оценке не только сравнение с аналогичными квартирами из этого же района.
Papa vyshli 200,
попробуйте заказать оценку у другой компании. В том году одну и ту же квартиру два разных оценщика оценили с разбросом в 20%.
АБН-Консалт кто-то из внушающих доверие риэлторов советовал. Попробуйте у них.
Цитата
Papa vyshli 200 пишет:
Оценочная компания дала оценку квартиры - чуть менее 28.5 миллионов.
При этом за квартиру хотят 33, что изначально казалось мне завышенной.
----------
Оценка квартиры для банка, имхо, отличается от её реальной стоимости. Если заёмщик стал банкротом, зачем банку ловить головняки и продавать заложенную квартиру по рыночной стоимости?
В Вашем случае, я так понял, квартира под ремонт - т.е. голые стены и стоимость такой квартиры оценить проще, чем с ремонтом. В моём случае квартира была с очень дорогим ремонтом, купил её за 23,5 при первичной оценке что-то около 19. Потом рефинансировал ипотеку, опять пришлось делать оценку, которая оценила ту же квартиру в 15. Чем меньше схожих вариантов, тем менее точна будет оценка.
Цитата
Donz пишет:
АБН-Консалт кто-то из внушающих доверие риэлторов советовал. Попробуйте у них.
----------
Ага, эти и оценили так.
У меня нет вопросов в размере кредита — мне надо не 80% от оценки, а 40.
Вопрос основной был, не буду ли я дураком покупая за 33 то, что оценили в 28.5
И Благодаря ответам здесь, видится что занижение оценки от реальной стоимости — вещь обычная, скорее техническая.
ЦИАН эту квартиру оценивает по расширенным параметрам примерно в 7,95. И, как мне кажется, старый фонд он оценивает достаточно корректно, а новые квартиры существенно переоценивает.
Со знакомыми общался, у многих была цена оценки чуть ниже сделки, но, конечно, не на 15%.
Цитата
kremen-al пишет:
С продавцом согласовали цену 7,9 млн, оценщик (ОБИКС) оценил в 7,816
----------
----------
Цитата
kremen-al пишет:
Со знакомыми общался, у многих была цена оценки чуть ниже сделки, но, конечно, не на 15%.
----------
Тут разница в 2-3%, а не 15%.
Варианты действия:
1)Попытайте счастья с другим оценщиком - подскажите нужную Вам сумму.
2)Выставите подобные фейковые предложения, но с ценой повыше на циане и других сайтах
и сделайте повторную оценку
3)Накопите более 20% первоначального взноса - самый правильный вариант.
Какие ассоциации у вас возникают, когда вы посещаете сообщества «Диалога»? Может быть, на месте «Беседки» вы видите современную жительницу города, которая листает новостные паблики на своем смартфоне? Или ваше воображение связало сообщество «Инвестиции» с известным персонажем крота из сказки про Дюймовочку? Давайте пофантазируем вместе!
Проверьте, насколько вы типичный вкладчик: отмечайте клетки, которые совпадают с вашей реальностью. Самые типичные вкладчики получат призы!
Приветствуем, авторы! Каждый пост и комментарий в Диалоге — это уникальный взгляд участника сообщества на мир финансов. Собрали в дайджесте топ обсуждений, которые появились с 8 по 14 сентября. Уверены, они не могут никого оставить равнодушными.
Огромное спасибо за победу! ❤️
Сообщество Банки.ру «Диалог» — место для открытого общения на финансовые темы. Здесь можно спрашивать мнение других участников и делиться собственным опытом. Мы собрали дайджест по самым интересным обсуждениям, которые начались с вопроса к участникам Диалога. Присоединяйтесь!
Доброго времени суток. Возникла следующая неприятная ситуация. Может кто то уже сталкивался с таким. На сайте Мвидео сделал заказ телевизора стоимостью 99990. Оплату выбрал онлайн кредит (нужно отметить, что такой рассрочкой пользуюсь не первый раз и до этого все было хорошо). Товар участвует в акции 0-0-24. Оформил заявку, предварительный платёж был 4168 руб в Хоум Кредите (в других банках +- 10 руб). Получив одобрение системы из нескольких одобренных банков выбрал банк Хоум Кредит (являюсь...
Был утрерян платеж, на запрос предоставить информацию для банка -
реквизиты и номер платежного поручения - предоставить не смогли т. к. заявку проводят через систему emoney2card, при использовании данного сервиса платежное поручение не создается. Единственные реквизиты, по котором выплату могут найти в банке, это ARN/RRN идентификаторы - уникальный номер операции в клиринговом обмене между банками.
Его могут видеть сотрудники процессинга, в выписке оно не отображается.
При...
Подскажите, пожалуйста, может кто-то сталкивался с таким вопросом - выбираю мобильного оператора в Москве, чтоб можно было спокойно ездить в Украину и это было не сильно дорого ;) :inlove:
Здравствуйте! Подскажите, как обезопасить вклад в Сбере от мошеничества? Сбербанком Онлайн не пользуюсь (не подключён). Подключена только услуга мобильный банк (смс с номера 900 о пополнении и списании). Не подключив Сбербанк Онлайн и не пользовавшись им я уже обезопасил себя? Получается вклад онлайн уже не увести? Как ещё обезопасить чтобы кроме меня его никто не снял ни через интернет, ни как либо ещё? Может ещё какое заявление пишется или что то в этом роде что кроме меня и допустим кроме...
Здравствуйте!
Сразу прошу прощения за много текста, но мне кажется, что не одного меня достало ПАО "Сбербанк", пытаясь втюхать (другого приличного слова подобрать не могу) свой "Сбербанк Премьер". Итак:
---
Они звонили часто и нагло. Сначала я отказывался, обосновывая тем, что мне это неинтересно, что я просто не хочу, мне это не нужно... Но они читали свой скрипт до конца... Потом на какое-то время оставили меня в покое, но...
В декабре 2017 года ПАО "Сбербанк", вероятно, очень...
Добрый вечер!
На мой домашний телефон позвонили с требованием погасить займ.
Я никакие займы не брала. После моих вопросов я выяснила, что это МФО "Лайм-Займ".
Специалист по взысканию задолженности сообщил мне, что займ в размере 2000 руб. был взят мною через личный кабинет по банковской карте, назвав последние 4 цифры, которые мне неизвестны. Название банка сообщать не стали. Назвали последние 4 цифры мобильного телефона, с помощью которого подписывается (смс информирование) договор займа. П...
Заинтересовал следующий вопрос: почему в номере счета вклада указан код валюты 810, что соответствует Рублям РФ, действующим до деноминации 1998 года, а в номере кредита указан код валюты 643, что соответствует Рублям РФ, действующим после деноминации 1998 года?
Причём, код 810 в Общероссийском классификаторе валют был аннулирован в 2003 году и его сменил код 643.
Получается так, что я делаю вклад в банке в рублях старого образца до 1998 года (когда зарплата исчислялась миллионами), а беру...
Подскажите, кто знает, может ли иностранец купить билеты РЖД ?
Нужна ли российская симка? Нужно ли потом менять в кассе билеты? РЖД буржуйские карты принимает? Какие особенности и что может быть препятствием? Знакомые собираются приехать летом и уже озаботились покупкой билетов заранее.
Друзья, всем привет!
Помогите разобраться-С какого счета банк кредитор перечисляет кредитные средства по кредитному договору?
Согласно банковской выписке перечисление кредитных средств было с ССудного счета.
Но! Ссудный счет это же только для учета задолженности, а денег там никогда не было, нет и не будет.
Тогда вопрос с какого счета ( корреспонденского?) должны перечисляться кредитные средства на счета заемщика?
Заранее спасибо!
Добрый день!
Может ли требовать продавец в обязательном порядке от покупателя - физического лица предоставить ИНН при возврате денежных средств за отмененный заказ/возврат товара?
Ведь, по-первых, ИНН формально есть не у всех. Во-вторых, непонятен смысл ИНН в данном случае, ведь ничего связанного с налогами при покупке товара и его возврате/отмене заказа, как я понимаю нет?