Чем полезны кейсы по недвижимости (истории, которыми делятся люди на форумах и в жизни) – так это тем, что по ним можно отследить не только цены конкретных сделок в определенных локациях, но и еще одну важнейшую вещь – это вопрос ПРОИСХОЖДЕНИЯ ДЕНЕГ.

На самом деле, основных вариантов происхождения денег на покупку недвижимости всего три.

Это:
1. Собственные деньги (как правило, счет в банке).
2. Заемные деньги (ипотека, другие виды кредитов, сюда же включаются субсидии, в том числе материнский капитал).
3. Средства от продажи другой недвижимости.

От того, в каких соотношениях используются эти три вида источников можно делать выводы о текущем состоянии рынка и делать прогнозы на будущее.

Нынешняя ситуация в России, особенно в регионах, характеризуется слабым использованием «источника 1» и очень значительным – «источника 2» (третий источник как правило стабилен и на динамику рынка не влияет). Иными словами, сегодня можно говорить о беспрецедентной зависимости рынка недвижимости от заемных средств.

Вот конкретный пример, иллюстрирующий данное наблюдение (обратите внимание, с какими деньгами приходят все три покупателя!).

Продавался частный дом в деревне (1500 км от Кремля, 50 км от областного центра), брус (бывший советский проект типа барак на 4 семьи, реновированный уже в нашу эру). Был выставлен за 2,1 млн. в июле на Авито и Циане (на нем, к слову, просмотров было 0). За 1-й месяц нарисовались первые покупатели, но им не одобрили ипотеку в Сбербанке (плохая кредитная история). Примерно через пару недель появились еще одни, но без конкретики выхода на сделку (продать свое они никак не могли). В итоге в сентябре почти случайно объявился 3-й - бывшая коллега продавца. Она взяла обычный потребительский кредит (!) на миллион с хвостиком + продажа своей однушки в соседней деревне + в планах продажа родительской вроде 3-ки в другой .деревне. Места хватит всем (в доме 6 комнат). Цена сделки 2 млн. Бонусом к дому - злая собака на цепи. Этот дом покупался в 2004 году, кажется, за 950тыс., но с 2-мя собаками (не менее злыми).


Что мы видим – живых денег ни у кого нет. Все покупатели приходят либо с кредитами, либо с планами (чаще всего зыбкими) получить деньги с продажи другой своей недвижимости. Поскольку перепродажа друг другу недвижимости не создает новых денег (они просто ходят по кругу), то весь приток денег на рынок недвижимости обеспечивается исключительно кредитованием. Не будет кредитования – рынок недвижимости встанет колом. Сегодняшние реалии таковы. Поэтому тема ипотеки педалируется с такой страстью – все заинтересованные лица отлично понимают роль кредита (значение его гораздо выше тех 30-50% о которых пишут).

Что касается депозитов в банке, то по статистике они растут (хотя и медленнее, чем раньше). Проблема в том, что деньги накапливают одни (люди в основном очень обеспеченные), а квартиры хотят покупать другие.

Их 27+ триллионов в российских банках (что, кстати, не так уж много, если разделить на количество людей, получается около 185 тыс. руб. на человека, сравните со стоимостью всей недвижимости) около трети или даже больше приходится на деньги сверхбогатых людей. Еще треть – это наоборот небольшие счета (в основном пенсионеров, они любят складывать) и только треть – это деньги среднего класса (которые собственно и являются покупателями квартир).

Те деньги, которые были у середнячков, они в основном уже потратили на эти самые квартиры («Ах те, что ты выслал на прошлой неделе, мы давно уже съели»). Дело в том, что психологически тяжело долго держать крупную сумму (допустим, 5 млн. в банке) и ни разу за последние 5-7 лет не испугаться отзыва лицензии и других «страшилок», не поддаться на давление СМИ и не купить квартиру.

Так что денег у среднего класса сейчас практически нет!

Однако ажиотаж на рынке жилья продолжается. Поэтому единственный способ поддерживать темпы продаж – это увеличивать кредитование. Постепенно кредитный спрос замещает частный и рано или поздно мы приходим к ситуации, когда остается только кредитный спрос.

////
Подробнее про то, как использовать информацию о происхождении средств на покупку недвижимости можно почитать тут:
Предупреждение: довольно сложный теоретический текст