«Жду понижения ипотечной ставки, чтобы сэкономить». Почему это ошибка

12.09.2019 19:14 1 4 089 просмотров
Жду понижения ставок на ипотеку. Один процент в ставке меняет переплату по кредиту на каждый миллион приблизительно на 160 000 (на 20 лет).
К примеру, квартира, стоимостью в 1 млн., при ставке 10% обойдётся в 2 315 000, из которых 1 315к - проценты по кредиту.
При ставке 11% переплата составит уже 1 475к.
Если ипотека 3 000 000 на 20 лет, и купила я ее бы прошлым годом за 11%, то отдала бы одними процентами 4 428к. А дождись я ставки, скажем, 7%, то переплата 2 581 к.
Разница, грубо, 1 850к. Миллион восемьсот пятьдесят!
Я подожду!


Одна из ошибок наивного инвестора в том, что принимая решение покупать или нет, он исследует только собственные мотивы, совершенно игнорируя поведение остальных игроков. Он не понимает, что цены на финансовых рынках формируют не какие-то объективные обстоятельства, а эти самые игроки, включая его самого. Это правило работает для большинства финансовых активов, особенно если этот активы с лимитированным предложением. А недвижимость, как мы помним, в коротком периоде как раз ограниченный ресурс.
В вышеприведенном примере читатель ждет понижения ипотечной ставки, чтобы сэкономить на переплате процентов. На первый взгляд, ее доводы выглядят логичными и обоснованными. Но при этом совершенно не учитывается поведение миллионов других «ждунов», которые точно так же дожидаются снижения ставки, чтобы совершить аналогичную покупку. Все они рассуждают примерно одинаково и на рынок выйдут тоже приблизительно в одно время. Поскольку предложение недвижимости ограничено, а спрос резко вырастет за счет одновременной активизации инвесторов, то естественно вырастут и цены. Все что удалось «сэкономить» на процентах будет брошено в топку дорожающей недвижимости.
Поясним эту мысль на примере.
1. Берем кредит 1 млн. руб. по ставке 10%. Общие затраты на квартиру составят 2,316 млн. Переплата 1,316 млн.
Благодаря действиям ЦБ ставки на 10% упали, но зато на 10% выросли цены. Что имеем теперь:
2. Берем кредит 1,1 млн. руб. по ставке 9%. Общие затраты на квартиру выросли до 2,375 млн. Переплата 1,275 млн.
На этом примере прекрасно видно, что для покупателя гораздо критичнее цена квартиры, а не ставки. Из-за того, что выросла цена, переплата процентов сократилась только на 3%, но зато общие затраты на покупку выросли на 2,5%! Инвестор вместо того, чтобы сэкономить, потратил еще больше.
Мне могут возразить, что моментальный рост цен 10% в результате снижения ставки не реалистичен и так не бывает. Ошибаетесь, еще как бывает! – за примерами далеко ходить не надо. Ровно это и произошло совсем недавно – в конце 2018 года, - когда ипотечные покупатели массово ринулись на рынок и своими действиями сами взвинтили цены.
Подробнее про данный парадокс я рассказываю в других статьях.
Что произойдет, если Сбербанк сделает процентную ставку 2%
Когда брать ипотеку
Кстати, есть еще один весомый аргумент в пользу того, чтобы не дожидаться низких ставок ради экономии.
Дело в том, что при значительном снижении ставки всегда есть опция рефинансироваться под более низкий процент. А вот если цены вырастут, вернуть старые условия покупки будет проблематично.

Больше интересных материалов можно найти тут:
https://vk.com/public164539231

Комментарии 1

Юлия Абросимова  (lija170480)
#
Совет рефинансироваться конечно полезный при условии , что стаки упадут значительно. Но есть ли смысл в рефинансировании когда разница между ставками по имеющейся ипотеке и по текущим предложениям всего 1-3 % ? Может выгоднее переплачивать ежемесячные платежи?
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Кто хотел получать вычеты на доходы по облигациям? Получите губозакатывающую машинку!
Мы тут в последнее время мечтали, что потери от налога на купоны облигаций можно будет сократить за счет налоговых вычетов. Таки фиг нам всем. В налоговый
24
Новости по итогам отчетности за октябрь 2020 г.
#проблемные банки, #банки в зоне риска, #надежность банков, #дацзыбао о банках, экономике и финансах Обзор написан здесь:
1
Читай, скотина, договор! Или, допы на обучение.
Ой. Здрасти! Наше вам с кисточкой. С пальцем - десять, с огурцом – пятнадцать. Но я тут немного отвлекся от банковской сферы. Потому про банки сегодня
1
Цены недвижимости ближайшего будущего
> Засосов пишет: > > a-m_o-kпишет: > кто что думает вообще про цены на недвижимость на ближайшее будущее? новых рекордов мы не увидим даже в
3
ПСБ-инвестиции.
Новое приложение от ПСБ для торговли на Мосбирже. В начале ноябре брокер ПСБ объявил об отмене для подключения новых клиентов физлиц действующих тарифов
1

Новые сообщения

Продукты Банки.ру