Инвестиции девелоперов стремительно падают. За первые шесть месяцев 2025 года их общий объем составил 37 млрд рублей. Это шестилетний минимум — меньше было лишь в 2019 году (32 млрд). Почему рынок недвижимости сегодня сильно проседает и какие есть альтернативы для инвесторов — давайте рассуждать.
Недвижимая недвижимость
Только в Москве и Подмосковье инвестиции в участки под застройку упали в 4,3 раза, а средний размер сделки сократился до 2,1 млрд рублей (в 2024-м было 4,5 млрд). В Санкт-Петербурге и Ленобласти инвестиции снизились на 50%, а площадь приобретенных участков — и вовсе на 95%. За полгода в культурной столице заключили всего 16 (!) сделок по покупке земельных участков для строительства жилья.
Падение спроса на участки под застройку снизило и привлекательность новых проектов — за первое полугодие 2025-го девелоперам удалось реализовать лишь 9 млн квадратных метров в новостройках, что на 16% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Все это прямое следствие отмены льготных ипотечных программ и давление долго удерживаемой на высоком уровне ключевой ставки Центробанка — это сделало ипотеку менее доступной (объемы ипотеки по рыночным условиям упали в 2,8 раза). Низкие продажи жилья и падение доходов на фоне инфляции привели к спаду в девелоперских проектах. Впрочем, это прогнозировали еще в прошлом году.
По итогам же первых шести месяцев текущего года уже очевидно — рынок упал и стагнирует. Скорее всего, негативный тренд сохранится — по итогам полного 2025-го прогнозируется дальнейшее сокращение инвестиций в недвижимость — более чем в два раза.
Куда смотрит инвестор
Центробанк рекордно долго удерживал ключевую ставку на рекордно высоком (21%) уровне. Однако в июне 2025 года неожиданно для многих снизил ее до 20%, а после ряд банков сообщил о корректировке своих ставок по ипотеке. Но снижение ставки рефинансирования всего на 1% рынок недвижимости не расшевелило.
В целом же ставки для большинства заемщиков по-прежнему остаются высокими, поэтому многие заняли выжидательную позицию, откладывая решение квартирного вопроса на неопределенный срок. И это замедляет продажи.
На грядущем июльском заседании Центробанк в очередной раз пересмотрит ставку, но вовсе не обязательно снизит. А если это и произойдет, то снижение скорее всего не будет глобальным — максимум на пару процентных пунктов. Ставка точно не пойдет стремительно вниз по наклонной.
И в этом кардинальное отличие нынешней ситуации от того, что было в 2015-м и 2022 годах. Тогда для сдерживания геополитических угроз и контроля падения рубля ставку повышали до рекордных на тот момент значений — 17% и 20% соответственно. Но как только ситуация стабилизировалась, ставку довольно быстро (всего за несколько месяцев) опустили до менее 10%. Сейчас ставку будут снижать медленно и аккуратно. Если в июле ее и снизят, например, до 19%, то к концу года она вряд ли упадет ниже 16-17%.
Даже если добиться целевого уровня инфляции в 4%, это не означает ключевую ставку в 4%. Инфляция может составить 4% при ставках 12-15%, но не ниже. Это подтверждается данными Росстата: инфляция снизилась с более чем 10% до 6-7% при ставке 21%. В 2023 году, когда ставка была 7,5%, инфляция начала стремительно расти, что и стало причиной повышения ставки до предельных значений. Поэтому при ставке в районе 7,5% мы, вероятно, столкнемся с новым витком инфляции, чего Центробанк будет стремиться избежать.
Минуя стадию котлована
Эффективной альтернативой инвестиций в недвижимость были и остаются микрофинансовые организации. К середине 2025 года позиции МФО еще более укрепились, поскольку этот сегмент начали глобально реформировать — это продлится минимум до 2027 года. Таким образом будет завершен процесс оздоровления рынка — остаются только добросовестные участники, вводится больше мер по защите заемщиков, ужесточаются требования регулятора по поводу ликвидности и т.д.
Законом установлена минимальная сумма инвестиций в МФО — 1,5 млн рублей. По данным на весну 2025 года, средняя стоимость участка под строительство жилья в Подмосковье обойдется в 3,4-3,6 миллиона. Округлим эту сумму до 3 млн (представим, что нам дали такую щедрую скидку). Теперь давайте сравним, как будут работать эти деньги в девелопменте и в МФО.
В МФО ставки традиционно высокие — сегодня можно рассчитать на 28% годовых. Причем, инвесторы могут максимально гибко работать со вкладами: могут частично или полностью снимать полученные проценты (не в конце срока, как в банках, а по мере необходимости — и без штрафов) или, наоборот, пополнять для реинвестиции прибыли.
За год 3 млн инвестиций в МФО при ставке 28% принесут 840 тысяч, а общая сумма приблизится к 4 млн рублей. Если при тех же вводных реинвестировать ежемесячно 50 тыс. рублей, то к концу года 3 млн превратятся в 4,5 млн.
Для получения такой доходности с 3 млн рублей инвестору МФО не придется делать примерно ничего (ежемесячное реинвестирование можно настроить по принципу автопополнения).
Вложившемуся же в земельный участок под строительство предстоит оплатить план проекта и его согласование, провести коммуникации, построить дороги и подъездные пути, оплатить госпошлину и земельный налог, а также многое-многое другое. И это без учета собственно строительства.
По данным Союза инженеров-сметчиков на 2025 год в среднем по России полная себестоимость строительства 1 кв. метра в стандартном многоквартирном доме составляет 86 847 рублей. Конечно, чаще всего инвесторы стремятся покупать участки, где уже есть коммуникации и инфраструктура. Но их стоимость будет очень далека от наших и без того очень условных 3 млн рублей.
Так, в Москве и Санкт-Петербурге стоимость участка площадью 1 гектар может достигать 120-150 млн рублей, и это без учета строительства.
Также пару слов о сроках окупаемости. По итогам 2024 года (а он, как мы уже сказали, был для рынка недвижимости рекордно хорошим), средняя доходность от инвестиций в строительство жилья в России составляет 6,4% годовых. При этом реальная чистая прибыль инвестора зачастую еще ниже. Средний срок окупаемости при вышеперечисленных вводных — более 15-17 лет.
Кроме того, недавно глава департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов заявил, что ЦБ намерен ввести правила для тех, кто не может приобрести жилье с помощью рыночной ипотеки. И эту новость хорошей не назовешь: регулятор планирует обязать проверять доходы заемщиков, которые платят частями, а те, кто вносит низкий первоначальный взнос и может платить нерегулярно, вообще попадают в зону риска.
В отсутствие новых субсидий и на фоне высоких ставок активность покупателей, по всей видимости, будет еще более подавленной. А это значит, что недвижимость сейчас — не лучший вариант для инвестиций.
Инвестору, выбирающему между недвижимостью и МФО, следует учитывать свои цели, горизонт инвестирования, готовность к риску и желаемый уровень доходности. Недвижимость обычно считается более стабильным, но менее доходным вариантом.
Недвижимость традиционно считается активом, сохраняющим свою стоимость и даже растущим в долгосрочной перспективе.Стоимость недвижимости, как правило, растет вместе с инфляцией.
По недвижимости очень решает все-таки какой город и локация. Как пример: у товарища недвижимость в городе с населением 500 тыс.жителей не показала роста за последний год, а в этом же субъекте РФ в городе миллионнике квартира (первичка) выросла более чем на 30% минимум.
По этому зависит от многих факторов и критериев недвижимости. Их нужно оценивать и учитывать.
Эффективной альтернативой инвестиций в недвижимость были и остаются микрофинансовые организации.
Кто бы мог подумать? Номинальный актив вместо реального, кредитный риск не самый безобидный, но при этом — "эффективная альтернатива"! :)
Junk debt, к которому относятся и обязательства МФО (даже если индустрия МФО будет это всячески отрицать) — это очень специализированная ниша, куда соваться просто так, ради "альтернативы" или "диверсификации" точно не следует!
Московская биржа зарегистрировала выпуск облигаций ООО «Денум Солюшнз, развивающего платформу рассрочек под брендом «Денум Плати частями».
📃 По состоянию на 9 июля 2025 года наша команда смогла полностью завершить работу над 45 заявлениями OFAC.
Когда люди приходят на фондовый рынок или в другие инвестиционные направления (будь то венчурные инвестиции, трейдинг и инвестиции в недвижимость), у них часто есть сформированный медиапространством образ.
Совсем недавно я писал пост о том, где и когда в мире была зарегистрирована самая высокая инфляция. И вот теперь решил написать про самую старую в мире облигацию, по которой до сих пор выплачивается доход!
Облигация — это долговая ценная бумага, по которой эмитент (тот, кто выпускает облигации) получает деньги в долг от инвестора. Взамен эмитент гарантирует, что выплатит инвестору в определенный срок стоимость облигации (номинал) и процент за пользование средствами (купонный доход) в будущем. То...
⌛️ Прошло несколько лет с тех пор, как российские инвесторы потеряли доступ к иностранным ценным бумагам через российскую инфраструктуру.
Инфляция постепенно снижает покупательную способность денег: то, что сегодня стоит 100 рублей, через год может обойтись в 110–120 рублей. Как защитить свои сбережения?
Ещё вчера я рассказывал, что акционеры Сбера одобрили крупнейшие в истории банка дивиденды.Теперь, как сообщает РБК, аналогичное решение принял и ВТБ – второй по величине банк страны.
Только что прочитал, что Сбер выплатит 786,9 млрд рублей дивидендов, это примерно 11% доходности, если верить цифрам — 34,84 ₽ на акцию.
Недавно начал разбираться в облигациях — хотел собрать портфель с понятной доходностью и офертами на средний срок. И тут попадаю на новость, что с 23 июня Мосбиржа изменила расчёт доходности. Смотрю на КамАЗ, Россельхозбанк — доходности резко упали, хотя цены почти не сдвинулись. 🤔
Всем привет. Хочу в ближайшее время открыть полноценный брокерский счет на отечественном рынке. Посоветуйте брокера. Главным и ключевым условием является то, чтобы он был полностью совместный как с юридической, так и с практической точек зрения. Бкс, сбер, тинек и альфа послали меня в пешее эротическое с этой идеей. Я точно знаю что у большинства заморских брокеров (не будет называть, чтобы не привлекать внимание) такая функция доступна в пару щелчков. Неужели наши брокеры до этого до сих пор...
Уже много лет веду таким образом бюджет благодаря чему я планирую траты.
Акционеры Сбербанка утвердили дивиденды за 2024 год — ₽34,84 на каждую акцию (как обыкновенную, так и привилегированную).
Я был акционером ВТБ, когда акции стоили по 0.034 рубля 😂 Это было в конце 2018 года, я накупил этих акций, причем не за одну сделку, а аж за целых 3) И стало у меня 14000 акций! Думаю, ну все, щас как рванут вверх, как заработаю кучу денег. Но комиссия получилась больше, чем прибыли от продажи всего моего портфеля😂 У меня тариф был еще такой, что комиссия брокера списывается за каждую сделку (вообще не смотрел на тарифы, думал, что это все не важно). То есть купил я акции за 476 рублей, прода...