ЦБ зафиксировал двукратный рост просроченных долгов по ипотеке в Петербурге

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в конце 2025 года сложилась крайне противоречивая, но очень динамичная ситуация: с одной стороны, рекордный рост просроченной задолженности по ипотеке сигнализирует о накопленных рисках для части заёмщиков, с другой — мощный всплеск сделок в декабре, вызванный снижением ключевой ставки ЦБ и ажиотажем перед ужесточением правил семейной ипотеки.

Просроченная задолженность достигла исторического максимума

По данным Банка России, к 1 декабря 2025 года объём просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным жителям Санкт-Петербурга, составил 9,396 млрд рублей — это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. За 11 месяцев 2025 года показатель вырос в 2,1 раза.

Динамика доли просрочки в общем ипотечном портфеле петербуржцев выглядит так:

• 1 июля 2024 → 0,33%
• 1 января 2025 → 0,4%
• 1 июля 2025 → 0,6%
• 1 декабря 2025 → 0,8%

Хотя 0,8% по историческим меркам всё ещё считается относительно низким уровнем (в кризисные периоды доля просрочки нередко превышала 2–3%), темпы роста вызывают серьёзную обеспокоенность у аналитиков и банков. Основные причины:

• Высокие ставки в первой половине 2025 года (ключевая ставка ЦБ доходила до 21%)
• Сохранение давления на реальные доходы части населения
• Накопленный эффект от кредитов, взятых в 2022–2024 годах под повышенные ставки
• Увеличение общего ипотечного портфеля города (на 1 декабря 2025 он превысил 1,2 трлн рублей)

Средняя ставка по ипотеке в Петербурге на начало декабря составляла около 7,62% годовых, а средний срок кредита — 26,3 года.

Взрыв активности в конце года: ипотека и сделки растут

С лета 2025 года ситуация начала разворачиваться в обратную сторону благодаря поэтапному снижению ключевой ставки ЦБ. Это напрямую отразилось на количестве выдаваемых ипотечных кредитов в Петербурге:

• Август 2025 → 3,4 тыс. кредитов
• Сентябрь 2025 → 4,1 тыс.
• Октябрь 2025 → 4,6 тыс.
• Ноябрь 2025 → около 5 тыс. (максимум с июня 2024 года)

Декабрь 2025 стал пиковым месяцем на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области: эксперты (в том числе аналитики «Петербургской Недвижимости» и Dataflat) фиксируют порядка 7,3 тысячи зарегистрированных сделок — один из самых высоких показателей за весь год.

В ноябре доля ипотечных сделок на первичке в Петербурге достигла 59%, в Ленобласти — 69%. Основной драйвер — семейная ипотека под 6%, которая в 2025 году обеспечивала до 98% всех льготных программ.

Главный триггер декабря — изменения в семейной ипотеке

С 1 февраля 2026 года вступает в силу жёсткое правило «одна семья — одна льготная ипотека» (принцип «одни руки — одна семья»). Ключевые нововведения:

• Оба супруга обязательно становятся созаёмщиками по одному кредитному договору
• Семья (супруги) получает право только на один льготный кредит по любой из программ (семейная, IT, сельская, дальневосточная и т.д.)
• Запрещено использовать схемы с «донорами» (третьими лицами) для обхода лимитов дохода
• Если один из супругов уже оформил льготную ипотеку до 1 февраля 2026, второй теряет право на свою

Эти изменения направлены на то, чтобы сделать программу более адресной и социальной, а не инструментом для инвестиций и «двойных» покупок. Именно страх упустить возможность взять льготный кредит по старым правилам вызвал мощный ажиотаж в ноябре–декабре 2025 года: многие семьи решили ускорить сделки, чтобы оформить ипотеку до вступления новых ограничений.

Итог: двойственная картина на старте 2026 года

Ситуация на рынке остаётся крайне неоднозначной:

• Риски: рекордная просрочка + высокая долговая нагрузка части заёмщиков (особенно тех, кто брал кредиты под 15–20%+ в 2024–начале 2025)
• Позитив: снижение ключевой ставки ЦБ (на январь 2026 она уже составляет 16% и продолжает движение вниз) + отложенный спрос + завершение ажиотажа по семейной ипотеке

В январе–феврале 2026 года рынок, скорее всего, немного «остынет» после декабрьского пика, но при дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики ЦБ спрос может стабилизироваться на довольно высоком уровне.

Если вы сейчас рассматриваете покупку жилья в Петербурге — самое время внимательно оценить свои силы: ставки всё ещё комфортнее, чем в начале 2025-го, а предложение в новостройках остаётся ограниченным. 😊